흙동산

  1억씩 ‘껑충’ 뛰는 아파트들 왜 15억 이하 집값은 계속 오를까? 요즘 서울 아파트 시장을 보면 참 묘합니다. 강남권 고가 아파트는 숨을 고르고 있는데, 오히려 서울 외곽과 경기 주요 지역에서는 10억~15억원 안팎의 아파트가 신고가를 갈아치우고 있습니다. “집값이 너무 오른 것 아니야?” 이런 이야기가 나올 만한데 실제 거래를 들여다보면 분위기가 조금 다릅니다. 한 번에 1억원 이상 뛰는 거래가 곳곳에서 나오고 있습니다. 관악구에서는 84㎡ 아파트가 직전 최고가보다 1억2,500만원 올랐고, 노원구에서도 1억원 넘게 신고가가 뛰었습니다. 경기 하남에서는 무려 1억7,200만원 이나 올랐습니다. 그렇다면 도대체 왜 이런 현상이 나타나는 걸까요? 핵심은 의외로 간단합니다. “살 수 있는 사람의 돈은 한정돼 있는데, 살 만한 집은 부족하기 때문입니다.” 📈 서울 중저가 아파트에서 신고가가 쏟아진다 최근 거래를 보면 상승폭이 꽤 큽니다. 관악구 봉천동 벽산블루밍 전용 84㎡는 최근 13억500만원 에 거래됐습니다. 종전 최고가보다 무려 1억2,500만원 상승 했습니다. 노원구 하계동 벽산 전용 84㎡ 역시 10억1,700만원 에 거래되며 기존 최고가를 1억1,900만원 넘어섰습니다. 성북구 석관동 석관래미안 전용 84㎡도 11억3,500만원 에 손바뀜했습니다. 직전 최고가보다 8,500만원 높은 가격 입니다. 서울만의 이야기도 아닙니다. 경기 하남시 선동 미사강변리슈빌엔에이치에프 전용 84㎡는 12억7,000만원 에 거래됐습니다. 직전 최고가보다 무려 1억7,200만원 올랐습니다. 안양 동안구 초원마을대원 전용 84㎡는 13억2,000만원 , 하남 미사강변파밀리에는 13억4,500만원 에 거래되며 각각 신고가를 다시 썼습니다. 수원 팔달구 힐스테이트푸르지오수원 전용 84㎡도 9억8,000만원 으로 최고가를 경신했습니다. 공통점이 있습니다. 바로 15억원 이하 가격대 입니다. 🏠 왜 하필 ‘15억원 이하’일까? 여기서 중요한 포인트가 하나 있습니다....

  버팀목 대출 막히고 월세는 치솟고 세입자들이 점점 더 힘들어지는 이유 요즘 전셋집을 구하는 사람들의 고민이 꽤 비슷합니다. “전세대출을 받으면 되지 않나?” 그런데 막상 알아보면 버팀목 대출 대상이 되는 집을 찾기 어렵습니다. 겨우 조건에 맞는 집을 찾더라도 보증금이 너무 비싸고, 정책대출이 안 되면 시중은행 전세대출을 이용해야 합니다. 그마저도 금리가 부담스럽습니다. 그러다 결국 월세로 눈을 돌리는데, 이번에는 월세 자체가 올라 있습니다. 한마디로, 전세는 비싸고, 대출은 어렵고, 월세는 오른 상황. 세입자 입장에서는 정말 난감한 선택지입니다. 최근 서울 임대차 시장에서 나타나는 흐름을 보면 이 문제가 단순히 개인의 주거비 부담을 넘어 ‘전세의 월세화’가 더 빨라지는 구조 로 이어질 가능성도 있습니다. 🏠 버팀목 대출이 왜 이렇게 어려워졌을까? 버팀목 전세자금대출은 무주택자의 주거비 부담을 낮추기 위한 대표적인 정책금융 상품입니다. 문제는 대출을 받을 수 있는 집의 가격 기준이 현실의 전셋값 상승을 따라가지 못하고 있다는 것 입니다. 현재 일반 버팀목대출은 수도권에서 보증금 3억원 이하 주택이 대상입니다. 신혼부부 전용 버팀목대출은 수도권 기준이 4억원 이하입니다. 그런데 서울 전셋값이 이 기준을 넘어섰습니다. KB부동산 통계에 따르면 올해 8월 서울 주택 중위 전세가격은 4억2,500만원 입니다. 신혼부부 전용 버팀목대출 기준인 4억원보다도 높습니다. 쉽게 말하면, 서울에서 전세를 구하려는 신혼부부 중 상당수가 집을 구하는 순간부터 정책대출 대상에서 밀려날 수 있다는 뜻입니다. 대출 상품은 있는데 정작 그 상품을 이용할 수 있는 집이 줄어드는 셈입니다. 📉 실제 버팀목 대출 이용자도 크게 줄었다 숫자로 보면 변화가 더 뚜렷합니다. 지난해 신규 버팀목 전세자금대출은 12만4,959건 으로 전년 21만5,833건보다 42.1% 감소 했습니다. 대출 금액 역시 24조7,902억원 → 13조5,041억원 으로 45.5% 줄었습니다. 서울의 감소폭은 ...

  장기전세 20년 채우고 “더 살게 해주세요” 그럼 다음 대기자는 어쩌죠? “20년 동안 잘 살았는데, 이제 나가야 한다고요?” 내년부터 서울 장기전세주택에서 이런 고민을 하는 사람들이 본격적으로 늘어날 전망입니다. 2007년 시작된 서울시 장기전세주택, 이른바 ‘시프트’ 가 처음으로 최장 거주기간 20년을 채우는 시점에 들어섰기 때문입니다. 그런데 문제가 생겼습니다. 기존 입주민들은 계약 연장이나 분양 전환을 요구하고 있습니다. 반면 서울시는 “20년이 지나면 계약을 종료하고 다음 무주택자에게 기회를 줘야 한다” 는 입장입니다. 한쪽에서는 “집값과 전셋값이 이렇게 올랐는데 갑자기 나가라고 하면 어디로 가느냐” 고 호소하고, 다른 한쪽에서는 “20년 동안 저렴하게 살았다면 이제 다른 무주택자에게 기회를 줘야 하는 것 아니냐” 고 반문합니다. 어느 쪽 말도 가볍게 넘기기 어려운 이유입니다. 🏠 장기전세는 어떤 제도인가? 장기전세주택은 서울시가 2007년 도입한 공공임대주택입니다. 일반적인 전세와 달리 공공이 공급하는 주택에 주변 시세보다 저렴한 보증금으로 거주할 수 있다는 것이 가장 큰 특징입니다. 2년마다 계약을 갱신하면서 최장 20년까지 거주 할 수 있습니다. 현재 장기전세 입주자의 평균 보증금은 약 3억4,900만원 입니다. 서울 아파트 평균 전셋값이 6억4,800만원 수준이라는 점을 감안하면 상당히 저렴한 조건입니다. 단순 계산으로 보면 평균 보증금이 서울 아파트 평균 전세가격의 약 54% 수준 입니다. 그러니 입주자 입장에서는 쉽게 포기하기 어려운 주거 혜택입니다. 특히 10년, 15년을 넘어 한 곳에서 오래 살았다면 아이가 학교를 다니고 직장이 가까워지는 등 생활 자체가 그 집을 중심으로 자리 잡았을 가능성이 큽니다. 문제는 바로 여기서 시작됩니다. “20년이 지나면 어떻게 할 것인가?” ⏰ 내년부터 본격적인 ‘20년 만기’가 시작된다 내년에는 약 310가구 를 시작으로 장기전세 만기가 본격화됩니다. 그리고 향후 5년 동안 총 9,361가구...

  사자니 취득세, 보유하니 종부세 “집 한 채 사는 것도 계산할 게 너무 많다” “사자니 취득세, 살자니 종부세, 보유하니 보유세, 팔자니 양도세, 자녀에게 주자니 증여세, 죽자니 상속세… 그렇다고 안 사면 전월세가 오른다.” 요즘 부동산 시장을 두고 이런 말이 나옵니다. 조금 과장된 표현이긴 합니다. 취득세·종합부동산세·양도소득세·증여세·상속세는 각각 과세 대상과 목적이 다르고, 집 한 채를 가지고 있다고 해서 이 세금이 한꺼번에 모두 부과되는 것도 아닙니다. 그런데도 많은 사람들이 이 말에 고개를 끄덕이는 이유가 있습니다. 집을 사는 순간부터 보유하고, 팔고, 자녀에게 물려주는 순간까지 계산해야 할 변수가 너무 많아졌기 때문입니다. 특히 최근에는 세금뿐 아니라 대출 규제까지 함께 움직이고 있습니다. 집을 사려는 사람 입장에서는 “지금 사는 게 맞을까?”라는 고민이 더 복잡해졌고, 집을 가진 사람 역시 “계속 보유하는 게 유리할까, 지금 팔아야 할까?”를 다시 계산해야 하는 상황입니다. 🏠 이번 세제개편의 핵심은 ‘주택 수’보다 ‘실거주’ 이번에 발표된 2026년 세제개편안 에서 눈여겨볼 부분은 부동산 과세의 방향입니다. 정부는 주택 수에 따라 일률적으로 세금을 매기는 방식에서 벗어나 주택 가격과 실제 거주 여부를 더욱 중요하게 보는 방향 으로 제도를 손질하고 있습니다. 대표적인 것이 종합부동산세입니다. 정부안에 따르면 1가구 1주택 실거주자의 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 확대 됩니다. 또 정부는 시가 약 20억원 이하의 실거주 1주택자는 종부세 부담에서 사실상 제외하는 방향을 제시했습니다. 반면 고가주택이나 비거주 주택, 다주택자에 대한 부담은 상대적으로 높이는 방향입니다. 메시지는 꽤 명확합니다. “집을 가지고 있느냐”보다 “어떤 집을 가지고 있고, 실제로 거주하고 있느냐”를 보겠다는 것입니다. 이 변화는 실수요자에게는 중요한 차이를 만들 수 있습니다. 💰 종부세 세율도 바뀐다…다주택자 셈법은 더 복잡해져 세율도 손질됩니다. 현재...

  “1순위에서 끝날 줄 몰랐어요” 중개사도 놀란 충정로역자이르네, 인기 이유는? 서울 아파트 청약 시장에서 요즘 유독 눈에 띄는 단지가 있습니다. 바로 서울 중구 중림동에 들어서는 ‘충정로역자이르네’ 입니다. 입지는 분명 좋습니다. 단지 이름 그대로 충정로역과 바로 연결되는 초역세권 이고, 광화문·시청·여의도 같은 서울 핵심 업무지구로 이동하기도 편합니다. 그런데 규모는 299가구에 불과하고, 임대주택 비율도 적지 않습니다. 주상복합이라는 점도 호불호가 갈립니다. 그래서 현지 중개업소에서는 “1순위에서 마감될 줄은 몰랐다”는 반응까지 나왔습니다. 그런데 결과를 보니 시장의 선택은 꽤 분명했습니다. 일반공급 84가구에 무려 3,740명이 몰리며 평균 44.52대 1. 도대체 사람들이 충정로역자이르네에 주목한 이유는 무엇일까요? 🚇 가장 큰 장점은 역시 ‘역과의 거리’ 직접 현장을 보면 이 단지의 장점이 꽤 직관적으로 느껴집니다. 지하철 5호선 충정로역 4번 출구에서 나오자마자 단지가 보입니다. 특히 중요한 건 단순히 역이 가까운 수준이 아니라는 점입니다. 아파트에서 외부로 크게 이동하지 않고 지하철역으로 연결되는 구조 입니다. 비가 오거나 눈이 오는 날 출퇴근해 본 사람이라면 이런 차이가 생각보다 크게 다가옵니다. 부동산에서 흔히 말하는 ‘역세권’도 결국 단계가 있습니다. 역에서 걸어서 10분 거리에 있는 집과 역 출구 바로 앞에 있는 집은 체감이 다르죠. 더구나 충정로역은 2호선과 5호선 환승역 입니다. 광화문과 시청 등 도심 업무지구는 물론이고 여의도, 마포 등으로 이동하기에도 유리합니다. 공항버스 정류장도 단지 건너편에 있어 인천공항을 자주 이용하는 사람에게는 또 하나의 장점입니다. 이런 입지는 새로 만들어내기가 어렵습니다. 신축 아파트는 시간이 지나면 낡지만, 좋은 입지는 쉽게 복제할 수 없다는 것. 충정로역자이르네의 가장 강력한 경쟁력은 결국 여기에 있습니다. 🏢 299가구 소단지…장점과 단점이 동시에 다만 현장을 직접 보면 생각보다 단지가...

서울시 자료와 최근 정비사업 흐름을 기준으로 제가 투자자 관점에서 추린 2026 서울 빌라 재개발 유망지역 TOP 10 은 다음과 같습니다. 서울시는 2026년 3월 기준 모아주택·모아타운 132곳을 지정했고, 특히 중랑구 18곳, 강서·성북·강북·광진구가 각각 9곳으로 정비사업이 집중돼 있습니다. ( 뉴스핌 ) 🏆 2026 서울 빌라 재개발 투자 TOP 10 순위 지역 투자 매력 핵심 이유 🥇 1 중랑구 면목동 ★★★★★ 모아타운 다수 + 면목8·9·10구역 + 교통 개선 🥈 2 구로구 구로동·가리봉동 ★★★★★ 신통기획 + 높은 사업성 + 상대적 저평가 🥉 3 금천구 시흥동·독산동 ★★★★★ 모아타운·신통기획 + 낮은 진입가격 4 은평구 갈현동·불광동 ★★★★☆ 신통기획 + 연신내 GTX-A + 대규모 정비 5 동작구 상도동·사당동 ★★★★☆ 강남 접근성 + 높은 주거 선호도 6 광진구 구의동·중곡동 ★★★★☆ 강남·한강 생활권 + 희소한 저층주거지 7 성북구 장위동·석관동 ★★★★☆ 장위뉴타운 확장 + 정비사업 경험 8 강북구 미아동·번동 ★★★★☆ 저평가 + 모아타운 + 신속통합기획 9 노원구 상계동·월계동 ★★★★☆ 뉴타운·재개발 + 광역교통 개선 10 서대문구 홍은동·홍제동 ★★★★ 신통기획 + 도심 접근성 + 개발 여력 1위. 중랑구 면목동 — 2026년 가장 눈여겨볼 곳 제가 하나만 고르라면 면목동 을 가장 먼저 보겠습니다. 중랑구는 서울에서도 모아타운이 특히 많이 지정된 지역입니다. 2026년 3월 기준 18곳 으로 서울 자치구 가운데 가장 많습니다. ( 뉴스핌 ) 특히 면목동은 단순히 모아타운 하나만 보는 곳이 아닙니다. 모아타운 + 신속통합기획 + 기존 정비사업 + 교통 개선 을 함께 볼 수 있다는 게 장점입니다. 상봉·망우역 일대 개발과 면목선 등 교통망 개선 기대감까지 더해지면서 장기적으로 주거지가 재편될 가능성이 큽니다. 투자 포인트 초기 진입가격이 강남권보다 낮음 정비사업 후보지가 광범위 역세권 물건 선별 가능 대지지분이 좋은...

  “집을 팔라는데 세입자는 어디로?” 1주택 실거주·비거주 차등 과세가 부동산 시장에 던지는 파장 정부의 2026년 세제개편안을 둘러싸고 부동산 시장이 다시 술렁이고 있습니다. 이번 개편안에서 가장 눈에 띄는 부분은 1세대 1주택자라도 실제 거주하느냐, 전세나 월세를 놓고 다른 곳에 사느냐에 따라 세금 혜택을 달리하겠다는 것 입니다. 실거주 1주택자에게는 종합부동산세 기본공제를 확대하고, 비거주 1주택자는 공제액을 줄이는 방안이 제시됐습니다. 문제는 이 정책이 의도한 방향과 실제 시장에서 나타나는 결과가 다를 수 있다는 점입니다. 집주인에게는 “직접 들어가 살거나 집을 팔라”는 신호가 될 수 있지만, 그 집에 살고 있던 세입자 입장에서는 갑자기 전셋집 하나가 사라지는 상황 이 될 수 있기 때문입니다. 1주택자도 ‘실거주냐 아니냐’에 따라 세금이 달라진다 정부가 처음 제시한 개편안의 큰 방향은 명확합니다. 실거주 1주택자는 보호하고, 비거주 주택 보유자는 상대적으로 세 부담을 높이겠다 는 것입니다. 당초 정부안에서는 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 기존 12억원에서 14억원으로 확대 하는 반면, 비거주 1주택자는 12억원에서 9억원으로 축소 하는 방안이 담겼습니다. 그런데 최근 분위기는 조금 달라졌습니다. 비거주 1주택자의 공제액을 9억원까지 낮추는 방안에 대한 반발이 커지면서 현행 12억원을 유지하는 방안이 막판에 검토되고 있기 때문 입니다. 만약 이 방안이 확정된다면 최종 구조는 상당히 흥미로워집니다. 실거주 1주택자 → 14억원 비거주 1주택자 → 12억원 즉, 비거주자를 강하게 불이익 주기보다는 실거주자에게 추가적인 혜택을 주는 방식 으로 바뀔 가능성이 있습니다. 개인적으로는 이 차이가 상당히 중요하다고 봅니다. 부동산 정책에서 숫자 몇 억원의 차이는 단순한 숫자가 아닙니다. 사람들이 집을 보유할지, 팔지, 직접 들어갈지, 임대를 계속할지 를 결정하는 기준이 되기 때문입니다. 가장 큰 변수는 ‘세입자’다 이번 정책에서 상대적으로 덜 주목받지만...

  다시 뜨는 빌라 몸테크 “싸다고 사면 안 됩니다” 대지지분이 진짜입니다 서울 빌라 시장이 다시 움직이고 있습니다. 한동안 부동산 시장에서 빌라는 찬밥 신세였습니다. 특히 전세사기 사태 이후 비아파트에 대한 불신이 커지면서 “빌라는 사는 게 아니다”라는 분위기까지 강했습니다. 그런데 최근 분위기가 조금씩 달라지고 있습니다. 아파트 가격이 너무 빠르게 오르면서 상대적으로 진입가격이 낮은 빌라로 수요가 이동하고 있고, 여기에 정부의 비아파트 공급 확대 정책과 서울시의 재개발·신속통합기획 등이 맞물리고 있기 때문입니다. 특히 요즘 다시 등장한 단어가 있습니다. 바로 ‘몸테크’ 입니다. 노후 빌라에서 불편을 감수하며 거주하면서 향후 재개발을 통해 새 아파트 입주권을 확보하는 방식입니다. 다만 이번 빌라 시장의 움직임을 보고 “빌라 아무거나 사면 오른다”고 생각하면 상당히 위험합니다. 이번 시장에서 중요한 것은 빌라 자체가 아니라 그 땅이 앞으로 어떻게 개발될 수 있느냐 입니다. 서울 빌라 거래량, 5년 만에 가장 많았다 실제로 시장은 움직이고 있습니다. 올해 2분기 서울 연립·다세대주택 매매 거래량은 1만1536건 , 거래금액은 4조9346억원 으로 집계됐습니다. 전 분기보다 거래량은 11.7%, 거래금액은 12.1% 증가했습니다. 지난해 같은 기간과 비교하면 거래량은 24.4%, 거래금액은 31.1% 늘었습니다. 특히 거래량은 2021년 3분기 이후 가장 많았습니다. 눈여겨볼 부분은 강남 같은 고가 지역보다 노원·강북·도봉·금천·구로 등 상대적으로 가격이 낮은 지역에서 거래가 크게 늘었다는 점 입니다. 아파트 가격이 너무 올라버리면서 자금 부담이 커진 수요자들이 대체재를 찾고 있는 겁니다. 예전에는 “아파트 살 돈이 없으니 빌라를 산다”였다면 지금은 조금 다릅니다. “아파트는 너무 비싸지만, 재개발 가능성이 있는 빌라라면 미래의 아파트를 선점할 수 있지 않을까?” 이런 생각을 하는 수요가 늘고 있습니다. 정부도 비아파트 살리기에 나섰습니다 정책 환경도 예전...

  “집 보러 갔는데 임장료?” 공인중개사들이 꺼낸 ‘유료 서비스’, 소비자는 납득할까 “집 한두 채 보여주는 것도 돈을 받겠다고?” 공인중개사협회가 다시 ‘임장 기본 보수제’ 를 꺼내 들면서 부동산 시장에서 갑론을박이 벌어지고 있습니다. 중개사 입장에서는 억울할 수도 있습니다. 등기부등본을 확인하고 권리관계를 설명하고, 차량을 운행해 여러 집을 보여주고, 매수자의 질문에 답하고, 계약이 성사되지 않으면 이 모든 과정이 사실상 무료 노동이 되기 때문입니다. 반대로 소비자 입장에서는 이런 생각이 들 수밖에 없습니다. “계약이 성사되지 않아도 집을 보여주는 것만으로 돈을 내야 한다고?” 결국 이번 논란의 핵심은 임장료 자체가 아닙니다. 돈을 받는다면 과연 그만큼의 서비스를 제공할 수 있느냐 입니다. 공인중개사협회가 다시 ‘임장료’를 꺼낸 이유 한국공인중개사협회는 26일 법정단체 출범을 계기로 임장 기본 보수제 추진 의사를 다시 밝혔습니다. 김종호 협회장은 중개사가 등기부등본을 확인하고 권리관계를 설명하는 것은 물론 차량을 이용해 현장을 안내하는 등의 업무를 수행하지만, 계약이 성사되지 않으면 사실상 보수를 받지 못한다고 설명했습니다. 그래서 나온 것이 ‘임장 기본 보수제’ 입니다. 그냥 집을 보여주는 데 돈을 받겠다는 의미보다는, 앞으로는 현장 방문과 물건 분석 등을 하나의 전문 서비스로 묶겠다는 구상에 가깝습니다. 협회가 운영하는 부동산 거래정보망 ‘한방’을 통해 물건에 대한 상세 보고서를 제공하는 방안도 제시했습니다. 말하자면 부동산 중개도 ‘계약이 성사돼야 돈을 받는 구조’에서 → ‘상담·분석·현장답사도 서비스로 인정하는 구조’ 로 바꾸자는 것입니다. 그런데 소비자가 가장 먼저 묻는 건 이것입니다 “그래서 임장료를 내면 뭐가 달라지는데요?” 이 질문에 명확한 답이 있어야 합니다. 예를 들어 단순히 아파트 현관까지 데려다주는 수준이라면 소비자가 굳이 돈을 지불할 이유가 없습니다. 하지만 임장료를 내고 등기부등본 및 권리관계 분석 최근 실거래가 비교 동일...

  집값 살아나는 양산, 이제 신축 아파트도 웃을까? ‘힐스테이트 양산더스카이’가 시험대 경남 양산 부동산 시장이 조금씩 분위기를 바꾸고 있습니다. 한동안 조정을 받던 아파트 가격이 다시 올라오기 시작한 데다 양산선 개통 , 울산~양산~부산 광역철도 등 교통 호재까지 겹치면서 시장의 기대감도 커지고 있습니다. 그렇다면 한 가지 궁금해집니다. “기존 아파트 가격이 오르면 신규 분양시장도 살아날까?” 올해 6월 분양에 들어간 힐스테이트 양산더스카이 의 계약률이 이 질문에 대한 답을 보여줄 가능성이 높습니다. 6개월 만에 8100만원 오른 양산 국평 최근 양산에서 눈에 띄는 가격 움직임이 나왔습니다. 양산시 물금읍 가촌리 **양산대방노블랜드8차로얄카운티 전용 84㎡**가 지난 11일 5억6400만원에 거래됐습니다. 올해 2월 같은 면적·같은 층이 4억8300만원에 거래된 것과 비교하면 불과 6개월 만에 8100만원, 약 16.8% 상승 한 셈입니다. 더 흥미로운 것은 과거와 비교했을 때입니다. 이 단지 전용 84㎡는 2022년 33층이 8억1000만원에 거래된 적이 있습니다. 이후 부동산 시장이 조정을 받으면서 2023~2024년에는 5억원 이하 거래가 상당수 나타났습니다. 그런데 최근 다시 5억원대 중반까지 가격이 올라온 것입니다. 물론 과거 고점까지 회복했다고 보기는 어렵습니다. 하지만 중요한 건 가격의 방향이 바뀌었다는 점 입니다. 부동산 시장에서는 절대가격만큼이나 ‘저점 이후 얼마나 회복하고 있는지’가 중요합니다. 양산 집값에 다시 힘을 싣는 것은 결국 교통 양산의 가장 큰 변화는 역시 교통입니다. 오는 12월 개통을 목표로 하고 있는 양산선 이 대표적입니다. 양산선은 부산도시철도 1호선 노포역에서 양산 북정역까지 약 11.43㎞를 연결하는 노선입니다. 총 7개 정거장이 들어서고 양산중앙역에서는 부산도시철도 2호선과 환승할 수 있습니다. 양산 입장에서는 단순히 지하철역 하나가 추가되는 문제가 아닙니다. 부산과의 이동 편의성이 좋아지면서 ‘부산 생활권...

  기준금리 3% 시대, 집값 떨어질까? 3040이 지금 봐야 할 부동산 변수 “금리가 또 오른다는데, 집은 대체 언제 사야 할까요?” 서울 아파트 매수를 고민하는 30~40대라면 요즘 가장 많이 하는 고민일 겁니다. 특히 이미 집을 산 사람은 대출이자가 걱정이고, 아직 집을 사지 않은 사람은 “조금 더 기다리면 가격이 내려오는 것 아닐까?”라는 기대를 하게 됩니다. 그런데 이번 금리 인상을 단순히 ‘금리 상승 → 집값 하락’ 으로 해석하기에는 현재 서울 주택시장이 조금 복잡합니다. 전문가들의 전망을 종합하면 앞으로 부동산시장은 서울 전체가 함께 오르거나 함께 떨어지는 시장보다는 지역과 가격대에 따라 희비가 엇갈리는 차별화 장세 가 나타날 가능성이 높습니다. 기준금리 3%, 3040에게 가장 아픈 이유 금리가 오르면 가장 먼저 영향을 받는 곳은 대출 의존도가 높은 실수요 시장입니다. 특히 15억원 이하 주택을 매수하려는 30~40대가 대표적입니다. 서울에서 내 집 마련을 준비하는 3040 상당수는 집값 전액을 현금으로 마련하기 어렵습니다. 결국 주택담보대출을 활용해야 하는데, 금리가 올라가면 같은 금액을 빌려도 매달 부담해야 하는 원리금이 커집니다. 문제는 현재 대출 규제가 이미 상당히 강해졌다는 점입니다. 가격대별 주담대 한도가 제한돼 있기 때문에 예전처럼 “대출을 많이 받아서 집을 산다”는 전략 자체가 쉽지 않습니다. 그래서 지금 시장에서는 단순히 대출금리 몇 %냐 보다 더 중요한 것이 있습니다. 바로 내가 실제로 얼마까지 빌릴 수 있고, 얼마의 자기자본을 준비해야 하느냐 입니다. 그렇다고 서울 집값이 전반적으로 떨어질까? 여기서 의견이 갈립니다. 한쪽에서는 금리 상승의 직격탄을 중저가·외곽 지역 으로 봅니다. 대출 의존도가 높은 실수요자들이 금리 부담을 견디기 어려워지고, 갭투자 비중이 높은 지역에서는 투자자들이 버티지 못한 급매물이 나올 수 있다는 분석입니다. 특히 가격이 상대적으로 낮다고 해서 무조건 안전한 것도 아닙니다. 주택 가격이 낮더라도...

  강남 월세가 15만원? 세곡·마곡·은평 국민임대, 조건부터 따져보세요 “강남 아파트를 월 15만원에 살 수 있다고?” 숫자만 보면 솔깃합니다. 하지만 이번에 나온 서울 국민임대주택 은 ‘강남 아파트를 싸게 사는 기회’가 아니라, 서울 핵심 지역에서 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 공공임대 상품 에 가깝습니다. 서울주택도시개발공사(SH)가 2026년 국민임대주택 입주자를 모집하면서 강남 세곡2지구를 비롯해 마곡·발산, 은평뉴타운 등 서울 주요 지역 물량이 함께 나왔습니다. 이번 모집은 공가 입주자 409명과 예비입주자 1564명을 합쳐 총 1973명 규모입니다. 국민임대의 가장 큰 특징은 30년 이상 장기간 거주할 수 있다는 점 입니다. 다만 분양전환되는 주택은 아니기 때문에 ‘내 집 마련’과는 성격이 완전히 다릅니다. 강남 세곡 국민임대, 정말 월 15만원일까? 가장 관심을 끄는 곳은 강남구 세곡2지구입니다. 세곡2지구는 수서역을 중심으로 지하철 3호선과 수인분당선, GTX-A 등을 이용할 수 있고 탄천과 율현공원 같은 녹지공간도 가까운 지역입니다. 여기에 민간 브랜드 아파트와 공공주택이 함께 들어서 있어 주거환경도 나쁘지 않습니다. 이번 모집에 포함된 **래미안포레 전용 49㎡**의 기본 임대조건은 보증금 5480만원에 월 임대료 38만4200원입니다. 그런데 보증금을 최대한 올리는 방식으로 전환하면 이야기가 달라집니다. 보증금을 9610만원까지 높이면 월 임대료가 15만3600원 까지 내려갑니다. 반대로 초기 보증금 부담을 줄이고 싶다면 보증금 2192만원에 월 45만2700원을 내는 방식도 가능합니다. 즉, ‘강남 월세 15만원’이라는 표현 자체가 틀린 것은 아니지만, 보증금 9610만원을 함께 넣어야 가능한 조건 이라는 점은 반드시 봐야 합니다. 여기서 중요한 포인트가 하나 있습니다. 월세가 싸다고 무조건 좋은 것이 아닙니다. 본인의 자금 여유가 충분하다면 보증금을 높여 월 부담을 낮추는 방식이 유리할 수 있지만, 목돈을 다른 곳에 활용해야...

부천이 마포와 같은 값이라고? 상동역 롯데캐슬 시그니처, 16억 분양가가 던지는 경고 부천에서 전용 84㎡가 최고 16억3800만원. 숫자만 보면 꽤 놀랍습니다. 서울도 아닌 경기 부천인데, 전용 84㎡ 분양가가 서울 마포구와 비슷한 수준까지 올라왔습니다. 바로 상동역 롯데캐슬 시그니처 이야기입니다. 7호선 상동역 초역세권, 1859가구 대단지라는 장점은 분명합니다. 하지만 분양가가 워낙 높다 보니 시장에서는 벌써부터 “이 가격을 부천 실수요자가 받아낼 수 있을까?” 라는 질문이 나오고 있습니다. 이번 청약은 단순히 한 단지의 흥행 여부를 넘어, 수도권 외곽 신축 아파트의 가격 상단이 어디까지 올라갈 수 있는지 보여주는 시험대 가 될 가능성이 있습니다. 전용 84㎡가 최고 16억3800만원 상동역 롯데캐슬 시그니처는 지하 8층~지상 49층, 7개 동, 총 1859가구 규모의 대단지입니다. 일반분양 물량만 1044가구입니다. 이 가운데 전용 84㎡가 1370가구로 전체의 약 74%를 차지합니다. 문제는 가격입니다. 전용 84㎡ 분양가는 최저 약 14억100만원 최고 16억3800만원 입니다. 전용 113㎡는 최고 22억4900만원, 121㎡는 23억4900만원까지 올라갑니다. 펜트하우스는 무려 60억원을 넘어섭니다. 물론 펜트하우스 가격은 일반적인 실수요 시장과는 별개의 이야기입니다. 핵심은 국민평형인 전용 84㎡가 14억~16억원대라는 점 입니다. “그 돈이면 서울 사지 않나?”라는 말이 나오는 이유 가격을 서울과 비교해 보면 논란의 이유가 명확해집니다. 올해 2분기 기준 서울 아파트 전용 84㎡ 평균 매매가격은 약 13억5940만원으로 집계됐습니다. 그런데 상동역 롯데캐슬 시그니처의 전용 84㎡ 최고 분양가는 16억3800만원 입니다. 서울 평균보다 오히려 약 2억8000만원 높습니다. 더 재미있는 건 서울 주요 지역과 비교했을 때입니다. 기사에 따르면 전용 84㎡ 기준 평균 매매가격이 마포구 약 16억8000만원 강동구 약 16억원 동작구 약 15억90...

  “9억까지 낮춘다더니 다시 12억?” 비거주 1주택 종부세, 결국 어떻게 바뀌나 부동산 세금 시장이 또 한 번 술렁이고 있습니다. 정부가 이달 초 발표했던 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추는 방안 을 다시 손질하는 분위기이기 때문입니다. 현재 분위기대로라면 비거주 1주택자는 12억원을 유지하고, 실거주 1주택자는 14억원으로 확대 하는 방안이 유력하게 검토되고 있습니다. 한마디로 정리하면, “집에 살면 14억원, 안 살아도 12억원.” 처음 발표됐던 것보다 세금 부담이 한 단계 완화되는 셈입니다. 다만 아직 최종 확정된 내용은 아닙니다. 정부와 여당의 추가 논의를 거쳐 국무회의 의결과 국회 절차를 거쳐야 합니다. 당초 정부안은 꽤 강했다 이번 논란의 출발점은 2026년 세제개편안입니다. 정부가 처음 내놓은 안은 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 실거주 여부에 따라 차등화 하는 것이었습니다. 현재는 기본적으로 12억원까지 공제가 적용되지만 정부안에서는 실거주 1주택자 → 12억원 → 14억원 비거주 1주택자 → 12억원 → 9억원 으로 바꾸려 했습니다. 실거주자는 혜택을 늘리고, 자신의 집에 살지 않는 1주택자는 혜택을 줄이겠다는 겁니다. 정부가 강조한 방향은 명확했습니다. “주택은 투자자산보다 실제 거주 공간으로 보유하는 것이 바람직하다.” 문제는 현실입니다. 집을 가지고 있지만 그 집에 살지 못하는 이유가 생각보다 다양하기 때문입니다. 자녀 교육 때문에 다른 지역에서 전세를 사는 경우도 있고, 직장 때문에 타지역으로 이동한 경우도 있습니다. 질병이나 해외 체류, 부모 봉양 등 불가피한 사유도 있습니다. 그래서 “비거주=투기”로 단순하게 구분하기 어렵다는 반발이 나온 것입니다. 결국 9억원안이 흔들리고 있다 여당에서도 부담이 너무 크다는 의견이 나오면서 정부가 수정안을 검토하고 있습니다. 현재 거론되는 방향은 비교적 단순합니다. 비거주 1주택자의 공제액을 9억원까지 낮추지 않고 현행 12억원을 유지하는 것 입니다...

삼성맨들 “집 살게요” 우르르 동탄 집값 이미 심상치 않다 삼성전자 임직원에게 최대 5억원을 연 1.5% 금리로 빌려주는 사내 주택대출이 다음 달부터 시행됩니다. 그런데 시장 반응이 벌써 나타나고 있습니다. 바로 경기 화성 동탄 입니다. 최근 동탄에서 거래된 아파트 상당수가 기존 최고가를 갈아치우면서 집값 상승세가 상당히 강하게 나타나고 있습니다. 여기에 삼성전자 임직원들의 저리 대출이라는 새로운 매수 여력까지 더해지면서 “동탄 집값이 한 번 더 움직이는 것 아니냐” 는 관심이 커지고 있습니다. 동탄 아파트 10건 중 6건 이상이 최고가 최근 동탄 주택시장의 분위기를 보여주는 숫자가 있습니다. 지난 6월부터 8월 25일까지 동탄구에서 거래된 아파트 494개 면적 유형 가운데 319개가 종전 최고가 이상 에 거래됐습니다. 비율로 따지면 무려 **64.57%**입니다. 경기도에서 가장 높은 수준입니다. 단순히 일부 단지 한두 곳이 오른 게 아닙니다. 여러 단지에서 신고가가 나오고 있다는 점이 중요합니다. 예를 들어, 더샵센트럴시티 전용 97㎡ → 21억6000만원 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 전용 128㎡ → 24억원 시범반도유보라아이비파크4.0 전용 84㎡ → 15억9000만원 동탄역헤리엇 전용 97㎡ → 14억원 등이 기존 최고가를 넘어섰습니다. 특히 더샵센트럴시티 전용 97㎡는 기존 가격보다 5억원이나 높은 가격 에 거래됐습니다. 이 정도면 단순한 반짝 거래로만 보기에는 상승의 폭이 상당합니다. 그런데 9월부터 '삼성맨 효과'가 추가된다 여기서 변수가 하나 더 등장합니다. 삼성전자가 9월 1일부터 무주택 임직원을 대상으로 주거안정대출 을 시행합니다. 수도권에서는 일정 요건을 충족하면 최대 5억원 + 연 1.5% 금리 조건으로 주택 구입자금을 빌릴 수 있습니다. 일반적인 주택담보대출과 비교하면 상당히 낮은 금리입니다. 무엇보다 중요한 것은 단순히 대출금리가 싸다는 점이 아닙니다. “살 수 있는 사람의 자금 여력이 갑자기 커진다” 는 것입니다. ...

  집주인은 팔고, 세입자는 집을 잃었다 서울 부동산 ‘세금발 수급 꼬임’ 주의보 서울 집주인들은 집을 내놓고, 세입자들은 오히려 전셋집을 찾기 어려워지는 묘한 상황이 벌어지고 있습니다. 정부의 세제개편안 발표 이후 나타난 서울 주택시장의 모습입니다. 한쪽에서는 세 부담을 피하려는 집주인의 매도 물량이 늘고 , 다른 한쪽에서는 실거주를 선택하는 집주인이 늘면서 전·월세 물량이 줄어드는 현상 이 동시에 나타나고 있습니다. 더 흥미로운 것은 정부가 벌써 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제 축소안을 다시 손질할 가능성을 내비쳤다는 점입니다. 그러니 집주인 입장에서는 이런 생각이 들 수밖에 없습니다. “세금 오른다길래 급하게 팔았는데, 다시 바뀐다고?” 이번 시장은 단순히 ‘집값이 오르냐 내리냐’ 로 보면 놓치는 부분이 많습니다. 지금은 세금 → 집주인의 행동 → 매물 변화 → 전세시장 → 다시 집값 으로 이어지는 연쇄작용을 봐야 합니다. 서울 아파트 매물은 한 달도 안 돼 11% 늘었다 세제개편안이 발표된 8월 3일과 8월 26일을 비교하면 서울 아파트 매물은 6704건, 11% 증가 했습니다. 특히 고가 주택이 많은 지역에서 증가폭이 컸습니다. 마포구 +15% 송파구 +14.8% 강남구 +14.4% 서초구 +14.4% 강남3구에 쌓인 매물만 2만5412건 에 달했습니다. 반면 중랑구와 도봉구는 매물이 오히려 감소했습니다. 이 차이가 꽤 중요합니다. 이번 세제 변화에 대한 반응이 서울 전체에서 똑같이 나타난 것이 아니라 고가 주택과 한강벨트 등 세 부담에 민감한 지역을 중심으로 먼저 나타나고 있기 때문 입니다. 즉, 정책이 바뀌었을 때 가장 먼저 움직이는 시장은 역시 고가·다주택·비거주 수요가 상대적으로 많은 곳 이라는 겁니다. 그런데 전세는 반대로 줄었다 여기서 이번 시장의 핵심이 나옵니다. 서울 아파트 매매 매물은 늘었는데 전·월세 매물은 오히려 1.6% 감소 했습니다. 특히 동대문구 -14.6% 광진구 -9.5% 송파·중구·서대문구도 약 6% 감소 ...

빌라 전세가 2억 넘었다 서울 주거시장의 진짜 문제는 ‘공급 부족’ 서울 빌라 전셋값이 결국 2억 원을 넘어섰습니다. 한국부동산원이 집계한 지난달 서울 연립·다세대주택 중위 전셋값은 2억150만 원 으로 관련 통계 작성 이후 최고치를 기록했습니다. ‘빌라 전세 2억’이라는 숫자만 보면 단순히 전셋값이 올랐다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 조금 더 들여다보면 이야기가 달라집니다. 아파트 전세 물량은 줄고, 빌라를 새로 짓는 공급도 줄어들면서 결국 임차 수요가 갈 곳을 잃고 있는 상황 입니다. 그리고 이 흐름은 최근 정부가 내놓은 비아파트 정책과도 정면으로 맞물립니다. 서울 빌라 전세 중위가격, 4년 만에 다시 2억 돌파 지난달 서울 연립·다세대주택의 중위 전셋값은 2억150만 원 이었습니다. 2022년 전세대란 당시 2억 원을 넘어섰던 이후 약 4년 만에 다시 2억 원을 돌파한 셈입니다. 특히 서울 동남권의 상승세가 두드러졌습니다. 강남·서초·송파·강동구가 포함된 동남권 빌라 중위 전셋값은 2억7500만 원 으로 역대 최고치를 기록했습니다. 한 달 전보다도 400만 원 올랐습니다. 다른 지역도 마찬가지입니다. 도심권 : 2억5100만 원 동북권 : 1억7800만 원 서북·서남권 : 1억8700만 원 아직 2022년 전세대란 당시와 비교하면 낮은 수준인 지역도 있지만, 올해 들어서는 서울 전역에서 상승세가 이어지고 있다는 점이 중요합니다. 왜 갑자기 빌라 전세까지 오를까? 가장 큰 이유는 아파트 전세 물량 부족 입니다. 최근 서울 아파트 시장에서는 토지거래허가구역 확대와 실거주 의무 등의 영향으로 집주인이 전세를 놓을 수 있는 물량이 줄어드는 현상이 나타나고 있습니다. 그러자 임차인들이 움직입니다. 아파트 전세가 없으면 빌라라도 찾아야 합니다. 이렇게 대체 수요가 유입되면서 빌라 전셋값까지 밀어 올리는 구조입니다. 여기에 더 큰 문제가 하나 있습니다. 빌라 자체가 새로 지어지지 않고 있다는 것입니다. 비아파트 착공, 10년 평균의 4분의 1 국토교통부 자료를 보면 ...