흙동산

3기 신도시 착공 기간 절반 단축?  공급 속도전의 현실과 한계 총정리 정부가 최근 3기 신도시 사업 기간을 절반 이하로 줄이겠다 는 강한 의지를 내비쳤습니다. 이재명 대통령은 부동산 정책 토론회에서 "행정 절차를 과감하게 개선해 공급 속도를 높이겠다"고 밝혔고, 국토교통부도 주요 공공택지의 착공 시기를 최대 2년 앞당기겠다는 계획을 공개했습니다. 최근 몇 년간 수도권 집값이 반복적으로 불안했던 가장 큰 이유 중 하나는 '공급 부족'에 대한 불안감 이었습니다. 그래서 정부의 공급 확대 정책은 시장의 관심을 받을 수밖에 없습니다. 하지만 부동산 시장에서는 또 다른 질문이 나옵니다. "정말 신도시 사업 기간을 절반으로 줄이는 것이 가능할까?" 오늘은 3기 신도시가 왜 늦어졌는지, 정부가 어떤 대책을 준비하고 있는지, 그리고 실수요자와 투자자가 주목해야 할 부분까지 함께 살펴보겠습니다. 왜 3기 신도시는 항상 늦어질까? 많은 사람들이 신도시 개발이 늦어지는 이유를 단순히 행정 처리 때문이라고 생각합니다. 하지만 실제 사업 현장에서 가장 큰 변수는 토지 보상과 주민 이주 입니다. 신도시 하나가 완성되기까지는 다음과 같은 과정을 거칩니다. 공공주택지구 지정 각종 환경·교통 영향평가 감정평가 토지 보상 주민 이주 건축물 철거 부지 조성 기반시설 공사 공동주택 착공 입주 행정 절차도 적지 않지만, 실제 일정이 길어지는 가장 큰 원인은 보상 협의가 예상보다 오래 걸리는 경우가 많기 때문 입니다. 현재 속도를 내고 있는 3기 신도시는 어디일까? 정부가 가장 먼저 속도를 내고 있는 곳은 다음 세 곳입니다. 광명·시흥 신도시 (약 6만7000가구) 의왕·군포·안산 신도시 (약 4만1500가구) 화성 진안 신도시 (약 3만4000가구) 특히 광명·시흥은 감정평가를 마치고 협의 보상 절차에 들어갔으며, 정부는 올해 안에 보상을 최대한 마무리하고 내년 말 착공을 목표로 사업을 추진하고 있습니다. 계획대로 진행된다면 수도권 공급 확...

  종부세 개편 임박! '똘똘한 한 채'도 세금 오른다?  3그룹 차등과세 핵심 총정리 정부가 종합부동산세(종부세) 개편 막바지 작업에 들어가면서 부동산 시장의 관심이 다시 세금으로 쏠리고 있습니다. 이번 개편의 핵심은 '주택 수'보다 '주택 가격'을 중심으로 세금을 부과하는 방향 입니다. 특히 초고가 1주택 보유자에 대한 과세를 강화하는 이른바 '3그룹 차등과세' 방안이 유력하게 검토되고 있습니다. 그동안 "실거주 1주택자까지 세금 부담이 커질까"라는 우려와 "초고가 주택은 더 많은 세금을 부담해야 한다"는 의견이 맞서 왔는데요. 이번 개편은 이 두 가지를 절충하는 형태가 될 가능성이 높습니다. 이번 글에서는 종부세 개편안의 핵심 내용과 시장에 미칠 영향을 쉽게 정리해 보겠습니다. 종부세 개편, 무엇이 달라질까? 현재 정부가 검토 중인 방향은 크게 3개 그룹으로 세 부담을 나누는 것 입니다. ① 기본공제 그룹 기존처럼 일정 기준 이하의 1주택자는 종부세를 내지 않는 구조입니다. 현재는 1주택자의 기본공제가 공시가격 12억 원 입니다. 정부는 이 구간의 실수요자는 최대한 보호하는 방향을 검토하고 있습니다. ② 중간 부담 그룹 기본공제를 넘지만 초고가에는 해당하지 않는 주택입니다. 이 구간은 현재 수준의 세 부담을 유지하거나 소폭 높이는 방향이 검토되고 있습니다. 급격한 세금 증가보다는 완만한 조정이 예상됩니다. ③ 초고가 주택 그룹 가장 큰 변화가 예상되는 부분입니다. 현재 논의되는 초고가 기준은 시가 약 30억~50억 원 수준입니다. 이 구간은 세율 인상 과세표준 세분화 추가 과세 등을 통해 종부세 부담을 높이는 방안이 검토되고 있습니다. 왜 '똘똘한 한 채'가 대상이 됐을까? 최근 몇 년 동안 부동산 시장에서는 '똘똘한 한 채' 라는 말이 유행했습니다. 다주택 규제가 강화되면서 여러 채를 보유하기보다 서울 강남이나 한강변 등 가치가 ...

  신길뉴타운 첫 '써밋' 나온다!  50년 된 남서울아파트의 화려한 변신,  청약해볼 만할까? 서울 신축 아파트를 기다려온 실수요자라면 반가운 소식이 있습니다. 영등포구 신길뉴타운 남서울아파트 재건축 사업 이 드디어 일반분양을 앞두고 있습니다. 특히 이번 단지는 대우건설의 하이엔드 브랜드 '써밋(SUMMIT)' 이 신길뉴타운에 처음 적용되는 만큼 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 시장에서는 전용 59㎡ 기준 15억~17억 원대 분양가 가 거론되고 있지만, 높은 가격에도 청약 경쟁은 치열할 것이라는 전망이 우세합니다. 오늘은 '써밋 클라비온'의 분양 일정과 예상 분양가, 입지, 투자 포인트 를 자세히 살펴보겠습니다. 50년 된 남서울아파트, 신길 대표 신축으로 재탄생 신길10구역 재건축 사업은 1974년 준공된 남서울아파트를 허물고 새로운 아파트를 짓는 사업입니다. 재건축 이후에는 지하 4층~지상 29층 8개 동 총 812가구 규모의 대단지로 탈바꿈합니다. 이 가운데 176가구가 일반분양 으로 공급될 예정입니다. 현재 철거는 완료된 상태이며, 입주는 2029년 10월 을 목표로 추진되고 있습니다. 신길뉴타운 최초 '써밋' 브랜드 적용 이번 사업에서 가장 눈길을 끄는 부분은 브랜드입니다. 대우건설은 신길뉴타운 최초로 하이엔드 브랜드 '써밋' 을 적용했습니다. 단지명은 '써밋 클라비온' 입니다. 최근 서울 주요 재건축 사업에서 브랜드 경쟁이 치열해지는 가운데, 일반 브랜드보다 한 단계 높은 하이엔드 브랜드를 적용했다는 점은 상품 경쟁력을 높이는 요소로 평가됩니다. 특히 신길뉴타운에서는 아직 써밋 브랜드 단지가 없어 희소성도 기대됩니다. 예상 분양가는 얼마? 아직 분양가는 확정되지 않았지만 업계에서는 다음과 같이 예상하고 있습니다. 전용면적 예상 분양가 44㎡ 약 10억8000만~12억6000만원 59㎡ 약 15억~17억5000만원 이는 3.3㎡당 6000만~7000만원 수준 을 ...

집주인이 6억 빌려드립니다?  강남에 다시 등장한 '셀러 파이낸싱'이란 최근 강남 아파트 시장에서 조금 낯선 거래 방식이 다시 등장했습니다. 바로 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)' , 우리말로 하면 집주인 대출 입니다. 은행이 아니라 집을 파는 사람이 직접 매수인에게 돈을 빌려주는 방식 인데요. 정부의 강력한 대출 규제로 은행에서 필요한 만큼 대출을 받을 수 없게 되자, 시장이 스스로 새로운 자금 조달 방법을 만들어낸 것입니다. 이번에는 셀러 파이낸싱이 무엇인지, 왜 다시 등장했는지, 그리고 실제로 어떤 위험이 있는지 자세히 살펴보겠습니다. 셀러 파이낸싱이란? 쉽게 말하면 매도인이 금융기관 역할을 하는 거래 방식 입니다. 예를 들어 20억 원짜리 아파트를 구입한다고 가정해보겠습니다. 현재 규제로 은행에서는 4억 원 정도만 대출이 가능합니다. 그러면 부족한 자금을 어떻게 마련할까요? 셀러 파이낸싱에서는 다음과 같이 진행됩니다. 계약금 지급 은행 대출 실행 부족한 금액은 집주인이 직접 대여 집에는 근저당권 설정 매수인은 집주인에게 약속한 이자를 지급 즉, 은행 대신 집주인이 돈을 빌려주는 구조 입니다. 왜 다시 등장했을까? 이번 현상은 정부의 대출 규제와 직접 연결됩니다. 최근에는 주택담보대출 한도 축소 총량규제 강화 은행 심사 강화 등으로 인해 실제 계약을 하고도 잔금을 마련하지 못하는 사례가 늘어나고 있습니다. 특히 20억 원 이상 고가주택은 은행 대출이 극히 제한됩니다. 결국 매도인은 집을 팔아야 하고 매수인은 자금이 부족한 상황 이 서로 맞아떨어지면서 셀러 파이낸싱이 다시 등장하게 된 것입니다. 실제 강남에서는 어떻게 거래될까? 최근 강남에서는 " 집주인 대출 6억 가능 " 이라는 문구가 붙은 매물도 등장했습니다. 예를 들어 매매가격 20억 계약금 2억 은행대출 4억 집주인 대출 6억 나머지는 자기자금 이런 방식입니다. 집주인은 근저당권을 설정해 담보를 확보하고, 매수인은 부족한 자금을 마련할 ...

  30대 매수자 몰린 병점·권선·다산 규제 피한 실수요가 만든 신고가 행진 정부가 동탄·기흥·구리를 규제지역으로 지정한 지 한 달도 지나지 않아 수도권 부동산 시장에서 새로운 변화가 나타나고 있습니다. 규제를 받은 지역은 거래가 다소 주춤한 반면, 인접한 비규제지역에서는 신고가 거래가 이어지며 이른바 '풍선효과' 가 본격화되는 모습입니다. 특히 이번 상승세는 과거와 달리 투자자보다 30대 실수요자 가 중심이라는 점에서 주목받고 있습니다. 이번 글에서는 최근 병점, 권선, 다산신도시를 중심으로 나타나는 집값 상승 배경과 앞으로의 전망을 살펴보겠습니다. 규제 이후 달라진 수도권 부동산 시장 지난 7월부터 정부는 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정하고 토지거래허가구역까지 확대했습니다. 정부의 목적은 과열된 시장을 진정시키는 것이었습니다. 실제로 규제지역에서는 상승세가 둔화됐습니다. 동탄구 상승률 1.29% → 0.25% 기흥구 상승폭 축소 구리시 매수 문의 감소 하지만 시장은 또 다른 방향으로 움직였습니다. 규제를 피한 인접 지역으로 실수요가 이동하면서 새로운 상승세가 시작된 것입니다. 한 달 만에 1억 오른 다산신도시 가장 대표적인 사례는 남양주 다산신도시입니다. **다산 유승한내들 센트럴 전용 84㎡**는 한 달 전 9억7800만 원에서 10억7800만 원 으로 정확히 1억 원 상승하며 신고가를 기록했습니다. 뿐만 아니라 다산 반도유보라 메이플타운 다산 자이 아이비플레이스 다산 롯데캐슬 등 주요 단지에서도 최고가 거래가 잇따르고 있습니다. 현지 공인중개사들은 "매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 집주인이 늘고 있다"고 전할 정도로 분위기가 빠르게 달라지고 있습니다. 병점도 신고가 행진 동탄과 가장 가까운 병점 역시 분위기가 뜨겁습니다. 대표 단지인 **병점역 아이파크캐슬 전용 84㎡**는 불과 한 달도 지나지 않아 7000만 원 이상 상승하며 8억5500만 원 신고가를 기록했습니다. 병점은 ...

규제지역 묶자 한 달 만에 1억 상승 다산신도시까지 번진 풍선효과,  어디까지 이어질까? 정부가 동탄구, 기흥구, 구리시를 규제지역으로 지정한 이후 시장 분위기가 조금씩 달라지고 있습니다. 처음에는 "규제가 시작됐으니 집값이 안정되지 않을까?"라는 기대가 있었지만 실제 시장에서는 다른 현상이 나타나고 있습니다. 규제를 받은 지역은 거래가 줄어들고 있지만, 바로 옆 비규제지역에는 실수요가 이동하면서 신고가 거래가 이어지고 있습니다. 대표적인 곳이 바로 남양주 다산신도시 입니다. 이번 글에서는 최근 나타나는 풍선효과가 왜 발생하는지, 앞으로 어디까지 확산될 가능성이 있는지 함께 살펴보겠습니다. 구리는 막혔는데 다산은 신고가 최근 가장 눈에 띄는 곳은 남양주 다산신도시입니다. 대표 단지인 **다산 유승한내들 센트럴 전용 84㎡**가 한 달 만에 약 1억 원 오른 10억7800만 원 에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 불과 지난달까지만 해도 9억 원대 거래가 일반적이었지만 지금은 10억 원이 새로운 기준이 되어가고 있습니다. 현지 중개업소에서는 "매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 사례가 계속 늘고 있다." 는 이야기가 나오고 있습니다. 이는 단순한 신고가 한 건이 아니라 시장 심리가 바뀌고 있다는 신호로 볼 수 있습니다. 왜 다산으로 사람이 몰릴까? 가장 큰 이유는 규제의 영향입니다. 정부는 최근 화성 동탄구 용인 기흥구 구리시 를 규제지역으로 지정했습니다. 규제가 시작되면 대출이 어려워지고 거래 절차가 복잡해지고 투자 부담이 커집니다. 그러면 자연스럽게 비슷한 생활권이면서 규제를 받지 않는 지역을 찾게 됩니다. 다산은 구리와 생활권을 공유하면서도 규제를 받지 않아 대체 주거지로 관심을 받고 있습니다. 동탄에서도 같은 현상이 나타났다 사실 이런 흐름은 이미 동탄에서도 확인됐습니다. 동탄 집값이 급등하자 실수요자들은 병점으로 이동했습니다. 최근 병점역 아이파크캐슬은 84㎡ 신고가 거래량 급증 실거주 문의 증가 등이 동시에 나타났습니다...

  서리풀 공공주택 2만 가구 공급,  왜 주민들은 반발할까?  공급 확대와 재산권 사이의 딜레마 서울 집값을 잡기 위해 정부가 꺼내 든 가장 큰 공급 카드 중 하나가 '서리풀 공공주택지구' 입니다. 강남권에만 2만 가구 를 공급하는 대규모 프로젝트인 만큼 시장의 기대도 큽니다. 하지만 사업이 속도를 내기도 전에 주민들의 거센 반발에 부딪히며 또 다른 변수가 생겼습니다. 정부는 "공급을 서둘러야 한다"고 말하고, 주민들은 "55년 동안 희생했는데 또 희생하라는 것이냐"고 맞서고 있습니다. 과연 서리풀 공공주택 사업은 왜 이렇게 논란이 되는 걸까요? 서울 마지막 대규모 공급 카드 '서리풀지구' 서울은 신규 택지를 확보하기 어려운 도시입니다. 특히 강남권은 개발 가능한 땅 자체가 거의 남아 있지 않습니다. 이런 상황에서 정부가 선택한 곳이 바로 서초구 서리풀1·2지구 입니다. 이번 사업은 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 서리풀1지구 : 약 1만8000가구 서리풀2지구 : 약 2000가구 총 2만 가구 규모의 공공주택을 공급하는 계획입니다. 정부는 행정절차를 최대한 단축해 2028년 착공 을 목표로 하고 있습니다. 강남 접근성이 뛰어난 만큼 청년과 신혼부부의 주거난 해소에도 큰 역할을 할 것으로 기대됩니다. 왜 주민들은 강하게 반대할까? 겉으로 보면 주택 공급 확대는 긍정적인 정책처럼 보입니다. 하지만 현장 분위기는 전혀 다릅니다. 주민들이 가장 크게 반발하는 이유는 재산권과 삶의 터전 입니다. 서리풀 일대 주민들은 수십 년 동안 그린벨트 규제로 인해 건축이나 개발에 많은 제한을 받아왔습니다. 그동안은 "환경 보전"을 이유로 재산권 행사가 제한됐는데, 이제 와서 공공주택을 짓겠다며 토지를 수용하는 것은 형평성에 맞지 않는다는 주장입니다. 주민 입장에서는 오랜 기간 희생한 대가가 충분히 보상되지 않는다고 느낄 수밖에 없습니다. '미리내집' 공급도 논란 또 다른 쟁점은 공...

보유세 강화 논의에도  압구정 112억·반포 130억 신고가  강남 집값은 왜 흔들리지 않을까? 정부가 부동산 세제 개편을 공식적으로 검토하면서 시장의 관심이 다시 보유세 강화 로 향하고 있습니다. 많은 사람들이 "세금을 올리면 집값이 떨어질까?"라는 질문을 던집니다. 그런데 최근 시장은 예상과는 조금 다른 모습을 보여주고 있습니다. 압구정에서는 112억5000만 원 , 반포에서는 130억 원 에 거래된 초고가 아파트가 신고가를 새로 썼습니다. 보유세 강화가 거론되는 시점에도 강남 초고가 아파트는 오히려 최고가를 경신하고 있는 것입니다. 오늘은 이번 신고가 거래가 의미하는 것과 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 함께 살펴보겠습니다. 압구정·반포, 또다시 신고가 최근 국토교통부 실거래가 자료를 보면 강남권에서는 연일 최고가 거래가 이어지고 있습니다. 대표적인 사례는 다음과 같습니다. 압구정 신현대12차 전용 182㎡ : 112억5000만 원 압구정 신현대11차 전용 183㎡ : 105억 원 래미안 원베일리 전용 168㎡ : 130억 원 아크로리버파크 전용 178㎡ : 98억 원 특히 압구정 신현대11차는 불과 한 달 사이 약 11억 원 이 오른 가격에 거래되면서 시장을 놀라게 했습니다. 이러한 거래는 단순한 최고가 경신 이상의 의미를 갖습니다. 양도세 중과 이후 오히려 매물이 줄었다 정부는 올해 5월부터 다주택자 양도세 중과를 다시 시행했습니다. 정책의 목표는 명확했습니다. 시장에 매물을 늘려 공급을 확대하고 가격 상승을 억제하겠다는 것이었습니다. 하지만 실제 시장은 조금 다르게 움직였습니다. 서울 아파트 매물은 약 21% 감소 했습니다. 특히 강남3구는 감소폭이 더욱 컸습니다. 서초구 약 22% 감소 송파구 약 13% 감소 강남구 약 6% 감소 세금 부담 때문에 집을 파는 것이 아니라, 오히려 매도를 미루는 집주인이 늘어난 것 입니다. 왜 강남은 보유세보다 공급이 더 중요할까? 부동산 시장에서 가격은 결국 수요와 공급 이 결정합니다. 강...

  모아타운, 재개발이랑 뭐가 다를까?  2026년 서울 부동산 투자자가 꼭 알아야 할 핵심 차이 최근 서울 부동산 시장에서 가장 많이 들리는 단어 중 하나가 '모아타운' 입니다. "재개발이랑 뭐가 다른 거죠?" "빌라를 사려면 재개발이 좋나요, 모아타운이 좋나요?" "지금 투자해도 괜찮을까요?" 실제로 현장에서도 이런 질문이 정말 많습니다. 특히 서울시는 최근 몇 년간 모아타운을 빠르게 확대하고 있고, 2026년에도 신규 지정과 관리계획 고시가 이어지고 있습니다. 오늘은 재개발과 모아타운의 차이 , 그리고 실수요자와 투자자가 반드시 체크해야 할 포인트 를 쉽게 정리해보겠습니다. 왜 서울시는 모아타운을 밀고 있을까? 서울의 오래된 주택가는 대부분 빌라와 다세대주택이 밀집해 있습니다. 문제는 이들 지역이 재개발을 추진하기에는 규모가 작거나 주민 동의를 얻기 어려운 경우가 많다는 점입니다. 이 때문에 수십 년 동안 개발이 멈춘 곳이 적지 않았습니다. 서울시는 이런 문제를 해결하기 위해 소규모 정비사업을 묶어서 하나의 생활권처럼 개발하는 '모아타운' 을 적극 추진하고 있습니다. 쉽게 말하면 "재개발이 어려운 곳도 여러 구역을 함께 정비해서 새 아파트 단지로 만들자." 라는 개념입니다. 재개발과 모아타운의 가장 큰 차이 구분 재개발 모아타운 사업 규모 대규모 소규모 여러 구역 시행 방식 조합 중심 모아주택 여러 개 연계 사업 기간 긴 편 상대적으로 빠름 진입 장벽 높음 비교적 낮음 공급 속도 느림 빠른 편 사업 리스크 높음 상대적으로 낮음 재개발은 하나의 큰 사업입니다. 반면 모아타운은 여러 개의 모아주택 사업을 하나의 생활권으로 묶는 방식 입니다. 소규모인데도 대단지가 가능하다 많은 사람들이 "소규모 정비사업이면 아파트도 작지 않을까?" 라고 생각합니다. 하지만 실제 사례는 다릅니다. 광진구 자양1동 기존에는 각각 따로 개발 방식이었지만 통합 개발을...

  용산 효창공원앞역, 2400가구 대단지로 변신 '노후 빌라촌'이 다시 주목받는 이유 서울 부동산 시장에서 용산 은 늘 특별한 지역입니다. 국제업무지구, 용산공원, GTX, 한강 개발 등 굵직한 개발 호재가 이어지면서 서울에서도 가장 높은 관심을 받는 곳 중 하나입니다. 그런데 최근 용산에서 또 하나의 의미 있는 변화가 시작됐습니다. 오랫동안 노후 빌라가 밀집해 있던 효창공원앞역 일대가 약 2,400가구 규모의 대단지 아파트로 개발 되는 절차에 본격적으로 들어간 것입니다. 겉으로 보면 단순한 정비사업처럼 보일 수 있지만, 이번 사업은 서울 도심 공급 확대와 용산 개발의 연결고리 라는 점에서 시장이 주목하고 있습니다. 효창공원앞역, 4년 만에 본궤도에 오르다 국토교통부는 최근 용산구 용문동 일대를 도심 공공주택 복합지구 로 지정·고시했습니다. 사업 대상지는 약 6만682㎡ 규모이며, 용적률 최대 499% 를 적용해 약 2,384가구 의 대단지 아파트가 들어설 예정입니다. 2022년 도심 공공주택 복합사업 후보지로 선정된 이후 주민 동의 절차와 행정 절차를 거쳐 약 4년 만에 본지구 지정까지 완료된 것입니다. 이제는 복합사업계획 승인과 보상, 착공 등의 후속 절차가 진행될 예정입니다. 왜 효창공원앞역이 주목받을까? 가장 큰 이유는 입지 입니다. 효창공원앞역은 서울지하철 6호선 경의중앙선 두 개 노선을 이용할 수 있는 역세권입니다. 여기에 용산역 용산국제업무지구 서울역 공덕역 까지 모두 가까운 서울 도심 핵심 생활권입니다. 특히 앞으로 용산국제업무지구 개발이 본격화되면 직주근접 수요가 더욱 늘어날 가능성이 있습니다. 사실 이곳은 개발이 처음이 아니다 효창공원앞역 주변은 오래전부터 개발 이야기가 많았습니다. 2007년에는 재개발 추진위원회가 구성됐지만 사업이 무산됐고, 이후 장기전세주택 사업도 추진됐지만 역시 성사되지 못했습니다. 그만큼 개발이 쉽지 않았던 지역입니다. 이번에는 LH가 시행하는 도심 공공주택 복합사업 방식으로 방향을 바꾸면서 다시 ...

  17억7000만 원 근저당 논란,  정말 '대출 규제 꼼수'일까?  부동산 전문가 시각에서 쉽게 정리해봤습니다 최근 부동산 뉴스를 보다 보면 정치보다 부동산 거래 방식이 더 화제가 된 기사가 있습니다. 바로 이재명 대통령이 분당 아파트를 매각하는 과정에서 17억7000만 원의 근저당권이 설정된 사실 입니다. 일부에서는 "대출 규제를 우회한 것 아니냐?" 는 비판을 내놓고 있고, 반대로 "잔금을 담보하기 위한 일반적인 거래 방식이다." 라는 반론도 나오고 있습니다. SNS에서는 '더불어근저당'이라는 표현까지 등장하며 논란이 커졌지만, 정작 많은 사람들이 근저당권이 무엇인지 , 왜 설정하는지 는 잘 모르는 경우가 많습니다. 오늘은 정치적인 해석을 떠나 부동산 거래 관점 에서 이번 논란을 차분히 살펴보겠습니다. 사건을 간단히 정리하면 공개된 등기부등본에 따르면, 분당 수내동 아파트는 약 29억 원 에 매매됐습니다. 하지만 동시에 근저당권자 : 매도인(이재명 대통령 부부) 채무자 : 매수인 채권최고액 : 17억7000만 원 이 설정됐습니다. 여기서 많은 사람들이 의문을 갖습니다. "집을 팔았는데 왜 근저당이 남아 있지?" 바로 이 부분이 이번 논란의 시작입니다. 근저당권이란 무엇일까? 생각보다 어렵지 않습니다. 가장 흔한 사례는 은행 대출입니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 사면서 은행에서 6억 원을 빌리면 은행은 혹시 돈을 돌려받지 못할 상황을 대비해 아파트에 근저당권을 설정합니다. 쉽게 말하면 "돈을 못 갚으면 이 집으로 변제받겠습니다." 라는 권리입니다. 그런데 이번에는 은행이 아니다 이번 거래의 특징은 은행이 아니라 매도인이 근저당권자 라는 점입니다. 즉, 잔금 일부를 아직 받지 못한 상태에서 소유권을 먼저 넘겨주면서 남은 돈을 담보하기 위해 근저당을 설정한 것입니다. 부동산 업계에서는 이를 흔히 매도인 담보 , 또는 Seller Financing(매도...

동탄 집값 부담에 병점이 뜬다?  국평 8.5억 신고가가 말해주는 경기 남부 부동산의 변화 "동탄은 너무 비싸고, 그렇다고 서울은 엄두도 안 나네요." 최근 공인중개사무소에서 가장 자주 들리는 말 중 하나입니다. 몇 달 전까지만 해도 동탄 아파트를 알아보던 사람들이 이제는 병점, 영통, 평택 지제, 의왕 까지 함께 살펴보고 있습니다. 실제로 최근 병점의 대표 단지인 병점역아이파크캐슬 전용 84㎡가 8억5000만원 신고가 를 기록했습니다. 1년 전만 해도 6억 후반에 거래되던 아파트가 1년 만에 약 1억7000만원 오른 것입니다. 단순한 가격 상승처럼 보일 수도 있습니다. 하지만 조금 더 깊게 들여다보면 지금 경기 남부 부동산 시장의 흐름이 바뀌고 있다는 신호 가 숨어 있습니다. 왜 갑자기 병점이 주목받고 있을까? 답은 의외로 간단합니다. 동탄이 너무 많이 올랐기 때문입니다. 동탄역 인근 대표 단지인 동탄역롯데캐슬 전용 84㎡는 최근 22억2500만원 에 거래됐습니다. 반면 병점역아이파크캐슬은 같은 국민평형이 8억5000만원 입니다. 무려 13억원 이상 차이 가 납니다. 생활권은 상당 부분 공유하지만 가격은 절반 이하입니다. 실수요자 입장에서는 자연스럽게 고민하게 됩니다. "굳이 22억을 주고 동탄을 들어가야 할까?" 바로 이 지점에서 병점이 대체 주거지로 떠오르고 있습니다. 거래량이 말해주는 시장의 분위기 가격보다 더 중요한 것은 거래량입니다. 병점역아이파크캐슬은 올해 들어 거래가 폭발적으로 늘었습니다. 지난해 같은 기간 거래량은 61건. 올해는 이미 168건을 기록했습니다. 무려 175% 증가 한 것입니다. 특히 6월에는 한 달 동안만 47건이 거래됐습니다. 신고가가 한두 건 나오는 것보다 거래량이 함께 증가하는 현상이 더 중요합니다. 이는 특정 투자자가 가격을 올린 것이 아니라 실제 매수세가 유입되고 있다는 의미 이기 때문입니다. 병점이 가진 세 가지 강점 병점은 단순히 저렴해서 주목받는 지역이 아닙니다. ① 동탄 생활권...

내 집 마련이 꿈이 아닌 악몽이 되지 않으려면 2300건 넘게 쏟아진 국민들의  부동산 정책 제안이 말하는 것 최근 부동산 뉴스를 보면 숫자 하나가 유난히 눈에 들어옵니다. 2,323건. 정부가 7월 23일 개최하는 부동산 정책 국민 대토론회를 앞두고 접수된 정책 제안의 숫자입니다. 처음에는 "국민 의견을 듣는 행사인가 보다"라고 생각할 수도 있습니다. 하지만 내용을 하나씩 살펴보면 단순한 의견 수렴을 넘어, 지금 우리나라 부동산 시장에서 사람들이 무엇을 가장 힘들어하는지가 고스란히 담겨 있습니다. 흥미로운 점은 가장 많은 의견이 집값 도, 세금 도 아닌 대출 에 집중됐다는 것입니다. 이 사실은 지금 부동산 시장의 중심이 가격의 문제에서 자금 조달의 문제로 이동하고 있다 는 것을 보여줍니다. 왜 사람들은 대출 이야기를 가장 많이 했을까? 전체 제안 가운데 절반 가까이가 금융 분야에 몰렸습니다. 대표적인 요구는 비슷했습니다. 무주택자의 대출 한도를 늘려 달라. 생애 최초 주택구입 대출을 현실에 맞게 조정해 달라. 신혼부부 정책대출 기준을 완화해 달라. 계약을 마친 사람들의 잔금대출은 보장해 달라. 이런 요구가 쏟아지는 이유는 어렵지 않습니다. 최근 서울 아파트 가격은 계속 오르고 있지만, 시중은행은 가계대출 총량 관리로 대출 심사를 강화하고 있습니다. 여기에 기준금리 인상과 주택담보대출 금리 상승까지 겹치면서 '집을 살 능력이 없는 것이 아니라, 대출이 막혀 집을 못 사는 상황' 이 늘어나고 있습니다. 예전에는 집값이 가장 큰 장벽이었다면, 지금은 금융 접근성 이 새로운 장벽이 되고 있는 것입니다. "계약은 했는데 대출이 안 됩니다" 최근 부동산 시장에서 자주 들리는 이야기가 있습니다. "계약은 했는데 잔금대출이 예상보다 적게 나왔습니다." 몇 달 전만 해도 가능했던 대출이 정책 변화로 갑자기 줄어드는 사례가 생기면서 실수요자들의 불안감도 커지고 있습니다. 특히 신혼부부나 30~40대 무주택자는...

  "삼익맨숀 5동은 빼고 재건축합니다" '한 동만 남기는 재건축'이 가능했던 이유 재건축이라고 하면 보통 단지 전체를 철거하고 새 아파트를 짓는 모습 을 떠올립니다. 그런데 서울 강동구 명일동 삼익맨숀 에서는 조금 낯선 일이 벌어졌습니다. 단지 전체가 아니라 '5동만 제외하고' 재건축을 추진하는 방식 이 현실화된 것입니다. 재건축 사업에서 주민 간 갈등은 흔하지만, 특정 동 전체를 사업 대상에서 제외한 사례는 매우 드뭅니다. 그래서 이번 사례는 단순한 지역 뉴스가 아니라 앞으로 정비사업을 바라보는 새로운 시사점을 던지고 있습니다. 왜 5동만 재건축에서 빠지게 됐을까? 갈등의 시작은 분담금 이었습니다. 삼익맨숀 5동은 다른 동보다 전용면적이 큰 세대로 구성되어 있습니다. 5동 주민들은 재건축 과정에서 적용되는 감정평가 방식 때문에 자신들의 부담금이 과도하게 늘어난다고 주장했고, 조합 설립에 필요한 동의를 하지 않았습니다. 재건축은 단순히 전체 주민 동의율만 충족한다고 되는 것이 아닙니다. 현행 법에서는 전체 소유자의 일정 비율 이상 동의 각 동별 과반수 동의 도 함께 충족해야 합니다. 즉, 5동 주민들의 반대가 계속되면서 사업 자체가 멈출 가능성이 있었던 것입니다. 결국 법원이 선택한 '공유물 분할' 사업이 장기간 멈추자 추진위원회는 새로운 방법을 선택했습니다. 바로 공유물 분할 소송 입니다. 쉽게 말하면 "5동을 사업구역에서 분리하고 나머지 단지만 재건축하겠습니다." 라는 것입니다. 법원은 충분한 협의가 진행됐고 더 이상의 합의 가능성이 사실상 없으며 사업을 계속 막는 것은 현실적으로 어렵다고 판단했습니다. 결국 5동을 제외한 나머지 단지만 재건축을 진행할 수 있도록 허용했습니다. 정말 이런 사례가 늘어날까? 결론부터 말하면 가능성은 높지 않습니다. 이번 사례가 특별한 이유는 여러 조건이 동시에 맞아떨어졌기 때문입니다. 예를 들어 토지를 법적으로 분리할 수 있어야 하고 차량 진입로...

  남양주 진접 서한이다음 청약 분석 84㎡ 6억 원대, 지금 청약할 만할까? 수도권 분양시장에서 가격 경쟁력 을 갖춘 신규 아파트가 등장했습니다. 바로 '남양주 진접 서한이다음' 입니다. 최근 서울 아파트 가격 상승과 대출 규제로 내 집 마련이 어려워진 상황에서 전용 84㎡ 기준 6억 원대 라는 분양가는 실수요자들의 관심을 끌기에 충분합니다. 하지만 청약은 가격만 보고 결정해서는 안 됩니다. 입지와 교통, 미래 가치까지 함께 살펴봐야 합니다. 이번 분양의 핵심 포인트를 하나씩 살펴보겠습니다. 남양주 진접 서한이다음 분양 개요 이번 단지는 남양주 진접2 공공주택지구 S-1블록 에 들어섭니다. 기본 정보는 다음과 같습니다. 총 512가구 일반분양 361가구 전용면적 72㎡·84㎡·95㎡ 최고 29층 분양가상한제 적용 분양가(최고가 기준)는 72㎡ : 약 5억8500만 원 84㎡ : 약 6억7300만 원 95㎡ : 약 7억1300만 원 최근 수도권 신축 아파트 분양가와 비교하면 상당히 경쟁력 있는 가격이라는 평가가 나옵니다. 가장 큰 장점은 분양가상한제 이번 단지의 가장 큰 강점은 분양가상한제 입니다. 최근 수도권 민간분양은 국민평형 기준 8억~10억 원을 넘기는 사례가 많습니다. 반면 이번 단지는 84㎡가 6억 원대 에 공급됩니다. 물론 초기 계약금과 중도금 부담은 있지만, 주변 시세와 비교하면 상대적으로 진입 장벽이 낮은 편입니다. 실수요자 입장에서는 가장 눈에 띄는 장점입니다. 교통 호재도 눈여겨볼 부분 입지에서 가장 기대되는 요소는 교통입니다. 현재와 미래 교통망을 함께 보면 지하철 4호선 진접선 풍양역(예정) 9호선 연장 계획 강동하남남양주선 GTX-B(예정) 등 다양한 개발 계획이 있습니다. 교통 호재는 시간이 오래 걸리는 경우가 많지만, 실제 개통될 경우 서울 접근성이 크게 개선될 가능성이 있습니다. 다만 투자 판단에서는 '계획'과 '확정'은 다르다 는 점도 함께 기억해야 합니다. 생활 인프라도 충분할까? ...

  주담대 금리 최고 7% 시대 영끌족이 가장 먼저 흔들리는 이유 한동안 잠잠했던 금리 가 다시 부동산 시장의 핵심 변수로 떠오르고 있습니다. 최근 주요 시중은행의 주택담보대출 금리가 최고 연 7%대 까지 오르면서 내 집 마련을 위해 대출을 최대한 활용했던 이른바 '영끌족' 의 부담이 빠르게 커지고 있습니다. 특히 한국은행이 긴축 기조로 방향을 전환하면서 "당분간 금리 상승이 이어질 수 있다"는 전망까지 나오고 있어 시장의 긴장감이 높아지고 있습니다. 그렇다면 이번 금리 인상은 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 주담대 금리, 왜 이렇게 빠르게 오르고 있을까? 최근 5대 시중은행의 주택담보대출 금리를 보면 고정금리 : 연 4% 후반~7% 후반 변동금리 : 연 4% 초반~6% 중반 수준까지 올라왔습니다. 불과 몇 주 사이에 금리 상단이 크게 뛰면서 대출을 앞둔 실수요자들의 부담도 눈에 띄게 커졌습니다. 가장 큰 이유는 한국은행의 기준금리 인상 입니다. 한국은행은 물가 안정을 이유로 기준금리를 인상하며 다시 긴축 기조에 들어갔습니다. 시장금리는 기준금리보다 먼저 움직이는 경우가 많기 때문에 은행채 금리와 코픽스(COFIX)도 함께 상승했고, 결국 주택담보대출 금리까지 영향을 받고 있는 것입니다. 금리가 0.25%만 올라도 체감은 훨씬 크다 겉으로 보면 0.25%포인트 인상은 작아 보일 수 있습니다. 하지만 대출 규모가 큰 부동산에서는 이야기가 달라집니다. 예를 들어 5억~7억 원 정도의 주택담보대출을 이용하고 있다면 금리 인상에 따라 매달 부담해야 하는 이자가 수만 원에서 수십만 원까지 늘어날 수 있습니다. 한국은행도 기준금리가 0.25%포인트 오를 경우 전체 차주의 연간 이자 부담이 약 1조8천억 원 증가할 것으로 분석했습니다. 결국 작은 금리 변화도 장기적으로는 상당한 비용 차이를 만들게 됩니다. 영끌족이 가장 큰 영향을 받는 이유 이번 금리 인상에서 가장 부담이 큰 계층은 역시 영끌족 입니다. 2020~2021년 초저금리 ...

  이재명 정부 첫 부동산 종합대책 임박 7월 23일 대토론회에서 무엇이 달라질까? 부동산 시장이 다시 한 번 중요한 변곡점을 앞두고 있습니다. 오는 7월 23일 , 이재명 대통령이 직접 주재하는 부동산 대토론회가 열리면서 새 정부의 첫 부동산 종합대책 윤곽이 공개될 예정입니다. 이번 대책은 단순히 대출이나 세금 하나를 손보는 수준이 아니라 공급·금융·세제를 하나로 묶은 '패키지 정책' 이 될 가능성이 높다는 점에서 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 그렇다면 이번 대책에서 무엇이 논의되고, 투자자와 실수요자는 어떤 부분을 눈여겨봐야 할까요? 왜 이번 대책이 중요한가? 최근 부동산 시장은 여러 문제가 동시에 나타나고 있습니다. 서울 집값은 다시 상승세 주택담보대출은 점점 어려워짐 전세가격도 꾸준히 상승 신규 공급은 여전히 부족 정부 입장에서는 어느 한 가지 정책만으로 해결하기 어려운 상황입니다. 그래서 이번에는 공급 확대 , 금융 규제 , 세제 개편 을 함께 발표하는 종합대책을 준비하고 있습니다. 공급 정책, 결국 속도가 핵심 공급 분야에서는 크게 세 가지가 거론됩니다. 3기 신도시 공급 속도 재건축·재개발 활성화 비아파트 공급 확대 특히 정비사업에서는 사업성 개선 이주비 대출 PF(Project Financing) 금융 지원 등이 주요 쟁점으로 논의됐습니다. 다만 공급은 발표보다 실행 속도 가 더 중요합니다. 아파트는 인허가부터 입주까지 보통 3~5년 이상 걸립니다. 즉, 공급 확대를 발표하더라도 당장 올해나 내년 집값을 안정시키는 효과는 제한적일 수 있습니다. 금융 정책, 청년 대출 완화 가능성은? 최근 가장 큰 관심사는 역시 대출입니다. 현재는 생애최초 주택구입 청년 무주택자 신혼부부 모두 대출 규제로 어려움을 겪고 있습니다. 정부 역시 이러한 현실을 인식하고 있는 만큼 일부 실수요자를 대상으로 한 금융 지원이 나올 가능성이 있습니다. 다만 공급이 충분하지 않은 상태에서 대출만 완화하면 집값 상승을 다시 자극할 수 있다는 우려도 함께 나오고...

  노원 25평도 11억 시대 대출 규제가 바꾼 서울 부동산의 새로운 흐름 서울 외곽을 대표하는 노도강(노원·도봉·강북구) 부동산 시장이 다시 주목받고 있습니다. 한동안 강남과 한강벨트에 관심이 집중됐지만, 최근에는 분위기가 조금 달라졌습니다. 주택담보대출 한도가 줄어들면서 상대적으로 가격 부담이 적은 지역으로 실수요가 이동하고 있기 때문입니다. 특히 최근에는 노원의 전용 59㎡(약 25평) 아파트가 11억 원을 넘기는 신고가 를 기록하면서 "이제 노도강도 예전의 노도강이 아니다"라는 이야기가 나오고 있습니다. 노원 25평이 11억 원…신고가 거래 이어져 최근 국토교통부 실거래가를 보면 노도강 주요 단지에서 최고가 거래가 잇따르고 있습니다. 대표적으로 월계동 미륭·미성·삼호3차 전용 59㎡ : 11억1,000만 원 월계센트럴아이파크 전용 59㎡ : 10억7,800만 원 뿐만 아니라 강북구 송천센트레빌 삼성래미안트리베라2단지 도봉구 창동 주공19단지 등도 신고가 또는 최고가 수준에 거래되며 상승 흐름을 이어가고 있습니다. 몇 년 전만 해도 "10억이면 강북에서는 비싸다"는 인식이 있었지만, 이제는 서울 외곽에서도 10억 원 이상 거래가 점점 일반적인 가격대 가 되어가고 있습니다. 왜 노도강으로 수요가 몰릴까? 가장 큰 이유는 대출 규제 입니다. 최근 시중은행들이 주택담보대출 한도를 줄이면서 실수요자들의 선택지가 크게 달라졌습니다. 예를 들어, 예전에는 13억~15억 원 아파트를 고민하던 사람들이 대출 한도가 줄어들면서 9억~11억 원 수준의 아파트로 예산을 조정하는 사례가 늘고 있습니다. 결국 서울 안에서 상대적으로 접근 가능한 가격대를 가진 노도강이 자연스럽게 대안이 되고 있는 것입니다. 공급 부족도 상승세를 뒷받침 대출만으로 현재 분위기를 설명하기는 어렵습니다. 서울은 여전히 신규 아파트 공급 부족에 대한 우려가 이어지고 있습니다. 여기에 전셋값도 꾸준히 오르면서 "차라리 지금 사자." 라는 실수요가...

  대출 막히자 3040이 꺼낸 마지막 카드 지금 내 집 마련 시장에서 벌어지는 일 최근 부동산 시장에서는 집값보다 더 큰 변수로 '대출' 이 떠오르고 있습니다. 서울 아파트 가격은 여전히 오르고 있지만, 정작 집을 사려는 실수요자들은 필요한 자금을 마련하기가 점점 어려워지고 있습니다. 특히 30~40대 무주택자와 신혼부부 는 대출 한도 축소와 높은 금리라는 이중 부담 속에서 계획했던 내 집 마련 일정까지 다시 짜야 하는 상황입니다. 과연 지금 시장에서는 어떤 변화가 나타나고 있을까요? 집값은 오르는데 대출은 줄어드는 시장 최근 주요 시중은행들은 금융당국의 가계대출 총량 관리에 맞춰 주택담보대출 심사를 강화하고 있습니다. 대표적으로 KB국민은행은 생애 최초 주택구입자의 주담대 한도를 기존 6억 원에서 3억 원으로 축소했습니다. 여기에 다른 시중은행들도 올해 가계대출 목표의 상당 부분을 이미 소진하면서 대출 심사가 전반적으로 까다로워지는 분위기입니다. 문제는 집값입니다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 가격은 여전히 상승세를 이어가고 있습니다. 즉, 집값은 계속 오르고 대출은 줄어들고 금리는 높은 상태가 이어지는 실수요자에게 가장 부담스러운 조합이 만들어지고 있는 것입니다. 신혼부부도 집부터 계약하는 이유 최근에는 결혼 준비 순서마저 달라지고 있습니다. 예전에는 결혼식을 먼저 준비하고 신혼집을 구하는 경우가 많았지만, 지금은 집 계약을 먼저 하는 사례 도 적지 않습니다. 대출 한도와 회사 복지 혜택, 혼인신고 시점 등에 따라 받을 수 있는 금융 혜택이 달라질 수 있기 때문입니다. 실제로 사내 대출이나 신혼부부 우대상품을 활용하기 위해 결혼식보다 혼인신고를 먼저 진행하는 사례도 늘고 있습니다. 부동산 시장이 결혼 문화까지 바꾸고 있다는 이야기가 나오는 이유입니다. 결국 등장한 '부모찬스' 대출이 줄어든 빈자리를 가장 많이 채우고 있는 것은 증여 자금 입니다. 국토교통부 자료를 보면 올해 1~4월 주택 취득에 활용된 증여·상속 자금은...

동탄 규제 이후 병점·영통·의왕이 뜨는 이유? 경기 남부 대체 주거지 투자 포인트 총정리 정부가 동탄을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 이후, 경기 남부 부동산 시장의 분위기가 조금씩 달라지고 있습니다. 예전 같으면 규제가 나오면 시장 전체가 얼어붙는 모습이었지만, 이번에는 조금 다릅니다. 동탄의 높은 가격과 규제를 부담스럽게 느낀 실수요자들이 생활권은 비슷하면서 가격 부담은 낮은 지역으로 눈을 돌리고 있기 때문입니다. 최근 가장 많이 언급되는 지역은 병점, 영통, 의왕 입니다. 과연 이 지역들이 단순한 '풍선효과'일까요? 아니면 앞으로도 관심을 받을 가능성이 높은 대체 주거지일까요? 동탄 규제 이후 가장 많이 찾은 아파트는 어디였을까? 아파트 플랫폼 호갱노노 에 따르면 7월 둘째 주 가장 많은 관심을 받은 단지는 다음과 같습니다. 병점역 아이파크캐슬 의왕역 SK VIEW 힐스테이트 영통 흥미로운 점은 세 단지 모두 동탄과 생활권을 공유하거나 경기 남부 핵심 업무지와 가까운 입지 라는 공통점을 가지고 있다는 것입니다. 즉, 사람들이 단순히 "싼 집"을 찾는 것이 아니라 생활 수준은 유지하면서 가격 부담은 줄일 수 있는 곳 을 선택하고 있다는 의미입니다. 왜 병점이 갑자기 주목받고 있을까? 병점역 아이파크캐슬은 약 2,600세대 규모의 대단지입니다. 무엇보다 가장 큰 장점은 동탄 생활권을 그대로 이용할 수 있다는 점 입니다. 가격 차이는 상당합니다. 병점역 아이파크캐슬 전용 84㎡ : 약 8억 원 동탄역 인근 대표 단지 전용 84㎡ : 20억 원 이상 같은 생활권인데도 가격 차이가 10억 원 이상 벌어지다 보니 실수요자 입장에서는 자연스럽게 병점이 대안으로 떠오를 수밖에 없습니다. 영통은 가격보다 직주근접이 강점 수원 영통은 조금 다른 이유로 관심을 받고 있습니다. 삼성전자 수원사업장과 가까운 대표적인 직주근접 지역이기 때문입니다. 실제로 힐스테이트 영통은 최근 최고가 거래를 기록하며 시장의 관심을 증명했습니다. 부동산 시장...

  부동산 정책 시즌2 예고 정부와 서울시의 '엇박자', 시장은 왜 주목할까? 최근 부동산 시장에서는 새로운 정책 발표를 앞두고 정부와 서울시의 움직임에 관심이 쏠리고 있습니다. 정부는 공급과 금융, 세제를 아우르는 종합 부동산 대책을 준비하고 있고, 서울시는 재건축·재개발 규제 완화와 세 부담 완화를 지속적으로 요구하고 있습니다. 문제는 두 기관의 방향이 일부 사안에서 다르다는 점입니다. 이런 상황이 이어지면서 시장에서는 "정책이 실제로 얼마나 속도를 낼 수 있을까?" 라는 질문이 나오고 있습니다. 왜 정부와 서울시의 협력이 중요한가? 서울의 주택 공급은 대부분 민간 재건축과 재개발 사업을 통해 이뤄집니다. 도시계획과 인허가는 서울시의 역할이 크고, 금융·세제·주택 정책은 중앙정부의 권한이 큽니다. 즉, 한쪽만 움직인다고 공급이 빠르게 늘어나기는 어렵습니다. 예를 들어 정부가 공급 확대를 추진하더라도 서울시의 도시계획과 인허가 절차가 맞물려야 사업이 속도를 낼 수 있습니다. 반대로 서울시가 정비사업 활성화를 원하더라도 금융이나 세제 규제가 그대로라면 사업 추진이 쉽지 않을 수 있습니다. 결국 두 기관의 협력이 시장에서는 매우 중요한 변수입니다. 이번에 의견이 갈리는 부분은 무엇일까? 이번 논의에서 가장 많이 언급되는 부분은 재건축·재개발 관련 규제입니다. 서울시는 조합원의 자금 부담을 줄이기 위해 이주비 대출 규제 완화와 일부 정비사업 규제 개선이 필요하다고 보고 있습니다. 반면 정부는 시장 안정과 투기 방지 역시 중요한 정책 목표로 두고 있어 속도 조절에 무게를 둘 가능성이 있습니다. 또 다른 쟁점은 주택 공급 규모 입니다. 대표적으로 용산국제업무지구는 정부와 서울시가 공급 확대의 필요성에는 공감하지만, 적정 공급 규모와 도시계획 방향에서는 차이를 보이고 있습니다. 세제 역시 입장 차이가 있습니다. 정부는 보유세 체계 개편을 검토하고 있고, 서울시는 실수요자의 세 부담 완화 필요성을 강조하고 있습니다. 시장이 가장 궁금한 것...

  안유진도 당첨된 디에이치 방배…강남 청약, 이제는 '가점'보다 '추첨'이 중요해진 이유 최근 부동산 뉴스에서 가장 화제가 된 소식 중 하나는 아이브 멤버 안유진의 디에이치 방배 청약 당첨 이었습니다. 경쟁률이 약 90대 1에 달했던 강남 재건축 단지에 당첨됐다는 사실이 알려지면서 많은 사람들이 놀랐습니다. 하지만 이번 소식에서 더 중요한 것은 연예인의 당첨 여부가 아닙니다. 오히려 왜 상대적으로 젊은 세대도 이런 인기 단지에 당첨될 수 있었는지 , 그 배경을 이해하는 것이 훨씬 의미 있습니다. 예전에는 2030에게 강남 청약은 거의 불가능했습니다 과거 민영아파트 청약은 대부분 가점제 로 당첨자를 선정했습니다. 가점은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 합산해 계산합니다. 자연스럽게 오랫동안 무주택이었고 가족이 많은 40~50대가 유리할 수밖에 없는 구조였습니다. 반대로 사회생활을 시작한 지 얼마 되지 않은 20~30대는 높은 가점을 받기 어려워 서울 인기 단지 청약은 사실상 그림의 떡이라는 말도 많았습니다. 청약 제도가 바뀌면서 추첨제 비중이 늘었습니다 이런 구조를 보완하기 위해 정부는 2022년 청약 제도를 손질했습니다. 투기과열지구에서도 일정 물량을 추첨제 로 공급하도록 바뀌면서 젊은 무주택자에게도 당첨 기회가 생겼습니다. 디에이치 방배 역시 일반분양 물량 가운데 일부가 추첨제로 배정됐습니다. 물론 추첨이라고 해서 아무나 동일한 조건으로 경쟁하는 것은 아닙니다. 무주택 여부와 청약 자격 등 기본 요건을 충족해야 하며, 일정 비율은 무주택 가구가 우선 공급받습니다. 즉, 운도 중요하지만 기본적인 청약 조건을 갖추는 것이 먼저입니다. 왜 '로또 청약'이라는 말이 나올까? 디에이치 방배가 주목받은 이유는 높은 경쟁률만이 아닙니다. 분양가상한제가 적용되면서 분양가격이 주변 시세보다 낮게 책정됐기 때문입니다. 인근 신축 아파트의 실거래 가격과 비교하면 상당한 가격 차이가 발생해 당첨 자체가 큰 자산 가치를...

  서울 아파트 절반 이상이 '상승 거래' 집값이 다시 오르고 있다는 뜻일까? 최근 발표된 통계를 보면 조금 의외의 숫자가 눈에 들어옵니다. 지난 6월 서울에서 거래된 아파트 가운데 57.1%가 직전 거래보다 높은 가격에 매매 됐다는 분석이 나왔습니다. 강남뿐 아니라 중랑, 영등포, 관악처럼 실수요자가 많은 지역에서도 상승 거래 비중이 크게 늘었다고 합니다. 이런 뉴스를 보면 자연스럽게 이런 생각이 듭니다. "집값이 다시 본격적으로 오르기 시작한 걸까?" 하지만 부동산 통계는 숫자 하나만 보고 판단하면 오해하기 쉽습니다. 이번 통계도 조금 더 들여다볼 필요가 있습니다. 상승 거래 비중이란 무엇일까? 먼저 '상승 거래'의 의미부터 알아볼 필요가 있습니다. 상승 거래는 같은 단지, 같은 면적의 아파트가 최근 1년 이내 직전 거래보다 높은 가격에 거래된 경우 를 말합니다. 즉, 거래 한 건 한 건을 비교한 통계입니다. 여기서 중요한 점은 상승 거래 비중이 높다고 해서 시장 전체 가격이 같은 폭으로 올랐다는 의미는 아니라는 것 입니다. 어떤 가격대의 아파트가 많이 거래됐는지, 거래량이 얼마나 되는지도 함께 살펴봐야 시장을 제대로 이해할 수 있습니다. 왜 상승 거래가 늘었을까? 최근 몇 달간 서울 부동산 시장에는 여러 변화가 동시에 나타났습니다. 재건축 기대감이 있는 지역은 물론이고, 상대적으로 가격 상승이 크지 않았던 지역에도 실수요가 꾸준히 유입됐습니다. 여기에 공급 부족과 전셋값 상승, 내 집 마련을 서두르려는 수요가 맞물리면서 일부 지역에서는 이전보다 높은 가격에도 거래가 성사되는 사례가 늘었습니다. 특히 중랑구, 영등포구, 동작구처럼 실거주 수요가 많은 지역에서 상승 거래 비중이 높아진 점은 눈여겨볼 부분입니다. 이는 강남만 오르는 시장이 아니라 서울 전역으로 매수 심리가 일부 확산됐던 흔적 으로도 해석할 수 있습니다. 그런데 거래량은 오히려 줄었습니다 이번 통계에서 더 중요하게 봐야 하는 숫자는 따로 있습니다. ...

  서울은 왜 '전세의 도시'에서 '월세의 도시'로 바뀌고 있을까? 예전에는 집을 구할 때 가장 먼저 묻는 질문이 있었습니다. "전세 있어요?" 하지만 요즘 부동산 중개사무소에서는 조금 다른 대화가 오갑니다. "전세는 거의 없고요. 반전세나 월세는 있습니다." 최근 서울에서는 이런 변화가 통계로도 확인되고 있습니다. 지난달 서울 25개 자치구 가운데 15곳에서 아파트 월세 거래가 전세 거래를 넘어섰습니다. 한두 달의 일시적인 현상으로 보기에는 시장의 흐름이 꽤 뚜렷합니다. 그렇다면 서울의 임대차 시장에는 지금 어떤 변화가 일어나고 있는 걸까요? 전세가 줄어드는 이유는 생각보다 복합적입니다 많은 분들이 전셋값이 오르는 이유를 단순히 공급 부족으로 생각합니다. 물론 공급은 중요한 요인입니다. 하지만 최근 시장은 그보다 더 다양한 변수가 동시에 작용하고 있습니다. 토지거래허가구역 확대 이후 전세 매물이 줄어든 점, 대출 규제가 강화된 점, 전세자금 마련 부담이 커진 점이 함께 영향을 미치고 있습니다. 전세를 구하려는 사람은 많은데 시장에 나오는 물건은 줄어들면서 자연스럽게 전셋값이 오르고, 일부 수요는 반전세나 월세로 이동하는 구조가 만들어지고 있습니다. 즉, 지금의 월세 증가는 단순한 선택이 아니라 시장 구조가 바뀌면서 나타난 결과 에 가깝습니다. 월세가 늘어난다고 모두 집주인에게 좋은 것은 아니다 월세 거래가 많아졌다는 뉴스를 보면 "집주인만 유리한 것 아니냐"는 이야기도 나옵니다. 하지만 현실은 조금 더 복잡합니다. 임차인은 매달 고정적으로 주거비를 부담해야 하고, 임대인 역시 금리와 세금, 공실 위험 등을 함께 고려해야 합니다. 기준금리가 오르면 임대인의 금융비용도 커질 수 있고, 그 부담이 일부 월세에 반영되는 경우도 있습니다. 반대로 경기 상황이 좋지 않으면 높은 월세를 유지하기 어려운 지역도 있습니다. 결국 월세 시장도 지역과 수요에 따라 서로 다른 흐름을 보입니다. 투자...

  양주 미분양관리지역 재지정, 집값보다 먼저 봐야 할 시장의 신호 부동산 뉴스를 보다 보면 '미분양관리지역'이라는 용어가 자주 등장합니다. 처음 들으면 단순히 미분양이 많다는 의미처럼 느껴질 수 있지만, 실제로는 조금 더 복합적인 신호를 담고 있습니다. 최근 경기 양주시가 약 3개월 만에 다시 미분양관리지역 으로 지정됐습니다. 한 번 해제됐던 지역이 다시 관리 대상에 포함됐다는 점에서 시장도 관심을 보이고 있습니다. 그렇다면 이번 재지정은 어떤 의미로 봐야 할까요? 미분양관리지역이란 무엇일까? 미분양관리지역은 주택도시보증공사(HUG)가 미분양 증가나 해소 지연이 우려되는 지역을 관리 대상으로 지정하는 제도입니다. 미분양 물량이 일정 수준 이상이거나 해소 속도가 더딘 지역은 신규 분양 사업을 추진할 때 추가 심사를 받아야 합니다. 즉, 단순히 미분양이 있다는 사실보다 공급 속도를 조절하면서 시장 위험을 관리하겠다는 의미 가 더 큽니다. 이번에는 양주시와 함께 이천시, 인천 영종구, 부산 사상구가 관리지역에 포함됐습니다. 왜 양주는 다시 관리지역이 됐을까? 양주는 수도권 북부에서 꾸준히 신규 공급이 이어진 지역입니다. 옥정신도시와 회천지구를 중심으로 대규모 아파트 공급이 계속되면서 선택지는 많아졌지만, 공급 속도에 비해 수요가 충분히 따라오지 못했다는 평가도 있습니다. 최근 몇 달간 양주의 미분양 물량은 2천 가구 안팎을 유지하고 있습니다. 미분양이 빠르게 줄어들지 않는다는 것은 시장 입장에서 수요와 공급의 균형이 아직 맞지 않고 있다는 신호로 해석할 수 있습니다. 다만 미분양이 많다는 이유만으로 해당 지역의 미래를 부정적으로 단정할 필요는 없습니다. 미분양은 입지, 분양가, 금리, 경기 상황, 공급 시기 등 여러 요인이 함께 작용해 나타나는 결과이기 때문입니다. 투자자는 '미분양 숫자'보다 구조를 봐야 한다 부동산 시장에서는 미분양이 많다고 해서 모두 같은 의미를 갖지는 않습니다. 예를 들어 입지가 우수하지만 일시적으로 공급이 집중...

  SH 본사 이전, 중랑구 호재는 맞을까?  신내동 개발을 조금 더 현실적으로 봐야 하는 이유 부동산 시장에서는 '공공기관 이전'이라는 말만 나와도 기대감이 먼저 커지는 경우가 많습니다. 직원이 늘어나고, 유동 인구가 증가하고, 상권이 살아나면 자연스럽게 주변 부동산도 좋아질 것이라는 기대 때문입니다. 중랑구 신내동의 SH(서울주택도시공사) 이전 계획도 비슷했습니다. 지역에서는 오랫동안 기다려온 사업이었고, 실제로 20년 넘게 비어 있던 부지에 개발이 시작된다는 점만으로도 의미가 있습니다. 다만 최근 공개된 사업 내용을 보면 처음 기대했던 모습과는 조금 달라졌습니다. '본사 이전'에서 '복합개발'로 방향이 바뀌었다 처음 계획은 SH 본사를 강남구 개포동에서 중랑구 신내동으로 옮기는 것이었습니다. 균형 발전이라는 정책 목표도 분명했고, 지역에서는 상당한 경제효과를 기대했습니다. 하지만 사업성을 다시 검토하는 과정에서 계획이 수정됐습니다. 현재는 개포동 사옥을 그대로 유지하면서 일부 부서만 이전하고, 대신 분양주택과 상업시설을 포함한 복합개발 방식으로 추진되고 있습니다. 사업비가 크게 늘어난 만큼 수익성을 확보하기 위한 현실적인 선택으로 볼 수 있습니다. 즉, 이번 사업은 '공공기관 이전'보다 '복합개발 프로젝트'의 성격이 더 강해졌습니다. 그렇다면 호재가 사라진 걸까? 그렇게 보기는 어렵습니다. 오랫동안 방치됐던 부지가 개발되고 새로운 업무시설과 주거시설이 들어서는 것 자체는 분명 지역에 긍정적인 변화입니다. 공사 기간 동안의 개발 효과와 향후 유동 인구 증가도 어느 정도 기대할 수 있습니다. 다만 처음 이야기됐던 '본사 전체 이전'과 비교하면 기대했던 파급력은 다소 줄어든 것이 사실입니다. 직원 수와 업무 규모가 예상보다 작아지면 주변 상권에 미치는 영향도 자연스럽게 달라질 수 있기 때문입니다. 결국 호재는 맞지만, 시장 기대만큼 큰 호재인지는 조금 더 신중하게 볼 필요가 ...

  주담대 6억에서 3억으로…내 집 마련의 기준이 달라지고 있습니다 "도대체 어디에 집을 사라는 거죠?" 최근 KB국민은행이 주택담보대출 최대 한도를 6억 원에서 3억 원으로 축소했다는 소식이 전해지면서 이런 반응이 이어지고 있습니다. 특히 이미 집을 알아보고 있거나 계약을 앞둔 실수요자라면 당황할 수밖에 없습니다. 대출 가능 금액을 기준으로 자금 계획을 세웠는데, 예상보다 한도가 크게 줄어들면 부족한 자금을 새로 마련해야 하기 때문입니다. 하지만 이번 뉴스를 보면서 한 가지는 조금 더 차분하게 볼 필요가 있습니다. 이번 변화는 단순히 한 은행의 대출 정책이 아니라, 부동산 시장이 이전보다 보수적인 금융 환경으로 이동하고 있다는 신호 일 수도 있기 때문입니다. 왜 갑자기 대출 한도가 줄어든 걸까? 은행은 대출을 많이 해줄수록 좋은 것처럼 보이지만, 동시에 건전성도 관리해야 합니다. 최근 은행권의 가계대출이 빠르게 증가하면서 금융권은 대출 속도를 조절하는 방향으로 움직이고 있습니다. 이런 흐름 속에서 KB국민은행은 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도를 최대 3억 원으로 조정했습니다. 정부의 대출 규제와는 별개로 은행이 자체적인 리스크 관리 차원에서 기준을 강화한 것입니다. 여기에 일부 은행들은 모기지보험 가입 제한이나 대출 접수 조정 등 추가적인 관리 조치도 시행하고 있습니다. 즉, 시장은 단순히 '한도 3억'보다 금융권 전반이 신중해지고 있다 는 점을 주목하고 있습니다. 가장 큰 영향을 받는 사람은 누구일까? 이번 조치의 영향을 가장 크게 받을 가능성이 있는 것은 대출 비중이 높은 실수요자입니다. 생애 최초 주택 구입자, 신혼부부, 기존 집을 팔고 더 넓은 집으로 옮기려는 갈아타기 수요 등이 대표적입니다. 예를 들어 기존에는 대출 5억~6억 원을 예상하고 자금 계획을 세웠다면, 한도가 3억 원으로 줄어드는 순간 부족한 자금을 현금으로 마련하거나 예산 자체를 다시 조정해야 할 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높은 시장은 상대적...

  주담대 3억 시대,  왜 강남보다 노원·중랑이 더 긴장할까? 부동산 시장에서는 같은 정책도 모든 지역에 똑같이 적용되지 않습니다. 오히려 같은 대출 규제라도 어떤 지역은 거래가 거의 변하지 않고, 어떤 지역은 매수 계획 자체를 다시 세워야 할 정도로 충격을 받기도 합니다. 최근 KB국민은행이 주택구입 목적 주택담보대출 한도를 최대 3억 원으로 축소하면서 이런 차이가 더욱 뚜렷해지고 있습니다. 겉으로 보면 전국에 동일하게 적용되는 금융 정책처럼 보이지만, 실제 시장에서는 지역별 체감 온도가 상당히 다릅니다. 왜 서울 외곽이 더 민감할까? 서울 외곽 지역에는 실수요자가 상대적으로 많이 분포합니다. 노원구, 중랑구, 금천구, 도봉구, 구로구처럼 10억~15억 원 안팎의 아파트를 매수하는 경우에는 주택담보대출이 자금 계획에서 차지하는 비중이 큽니다. 예를 들어 기존에는 대출을 포함해 자금을 계획했다면, 대출 한도가 줄어드는 순간 부족한 금액을 현금으로 마련하거나 더 저렴한 주택을 찾아야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 특히 이미 계약을 마쳤지만 아직 대출을 실행하지 않은 경우라면 예상보다 큰 부담을 느낄 수 있습니다. 결국 이번 규제는 대출 의존도가 높은 실수요자일수록 체감 영향이 크게 나타날 가능성 이 있습니다. 강남은 왜 상대적으로 차분한 분위기일까? 반면 강남권은 분위기가 조금 다릅니다. 이미 고가 주택에 대한 대출 규제가 적용되고 있었고, 상대적으로 자기자본 비중이 높은 매수자가 많다는 평가를 받고 있습니다. 이 때문에 동일한 대출 규제가 추가되더라도 시장이 받는 충격은 상대적으로 제한적이라는 분석이 나옵니다. 물론 강남도 거래 심리에 영향을 받을 수는 있습니다. 다만 자금 조달 구조 자체가 외곽 지역과 다르기 때문에 규제가 미치는 영향도 같을 수는 없습니다. 이처럼 부동산 시장에서는 같은 정책이라도 누가 집을 사는 시장인지 에 따라 결과가 달라집니다. 거래량과 집값은 같은 방향으로 움직일까? 대출 규제가 나오면 가장 많이 나오는 질문이 있...

  "당장 3억은 어디서 구하죠?"  주담대 반토막이 시장에 던진 진짜 신호 부동산 시장에서는 종종 숫자 하나가 분위기를 완전히 바꿔놓습니다. 이번에는 '3억 원' 이었습니다. KB국민은행이 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도를 최대 3억 원으로 제한하면서 가장 먼저 나온 반응은 "집값이 떨어질까?"가 아니었습니다. 오히려 많은 실수요자들이 이렇게 말했습니다. "계약은 했는데 잔금을 어떻게 마련하지?" 그만큼 이번 조치는 단순한 금융상품 변경이 아니라, 내 집 마련을 준비하던 사람들의 자금 계획 자체를 흔드는 변수로 받아들여지고 있습니다. 대출 한도가 줄어든다는 것은 무엇이 달라지는 걸까? 예전에는 대출 가능 금액을 기준으로 예산을 세우는 경우가 많았습니다. 예를 들어 6억 원 정도의 주택담보대출이 가능하다고 예상했다면, 자기자본과 합쳐 원하는 지역의 아파트를 찾는 식입니다. 그런데 대출 한도가 절반 수준으로 줄어든다면 이야기가 달라집니다. 부족한 금액을 현금으로 마련하거나, 더 저렴한 주택을 찾거나, 아예 매수를 미루는 선택을 해야 합니다. 특히 이미 계약을 체결했지만 아직 대출을 실행하지 않은 사람들에게는 예상하지 못했던 부담이 될 수 있습니다. 시장이 더 주목하는 것은 '확산 가능성' 이번 조치가 시장에서 크게 주목받는 이유는 한 은행의 결정 자체보다 다른 은행들도 비슷한 방향으로 움직일 수 있을지 에 있습니다. 은행은 경쟁도 하지만 리스크 관리 측면에서는 비슷한 환경에 놓여 있습니다. 만약 여러 금융기관이 대출 심사를 강화하거나 한도를 줄인다면, 실수요자의 자금 조달 환경은 지금보다 더 어려워질 가능성이 있습니다. 물론 앞으로 다른 은행들이 동일한 조치를 취할지는 아직 확정된 것이 아닙니다. 다만 시장에서는 이런 가능성 자체를 새로운 변수로 받아들이는 분위기입니다. 거래량은 줄어도 가격은 바로 움직이지 않는 이유 대출 규제가 강화되면 흔히 집값이 곧바로 하락할 것이라고 생...

  구리·동탄 규제 일주일, 남양주 다산·병점이  들썩이는 이유…풍선효과는 시작됐을까? 부동산 시장은 규제에 매우 민감하게 반응합니다. 특히 규제가 특정 지역에만 적용되면 시장의 관심은 자연스럽게 규제를 피해갈 수 있는 인접 지역으로 이동하는 경우가 많습니다. 이번에도 비슷한 흐름이 나타나고 있습니다. 정부가 구리와 동탄을 규제지역으로 지정한 지 일주일 만에 남양주 다산과 화성 병점에서는 매물이 줄고 호가가 오르는 분위기 가 감지되고 있습니다. 하지만 한 가지 흥미로운 점은 있습니다. 집주인은 가격을 올리고 있지만, 매수자는 쉽게 움직이지 않고 있다는 것입니다. 규제가 만든 첫 번째 변화는 '매물 감소' 현장에서 가장 먼저 나타난 변화는 거래가 아니라 매물 회수 였습니다. 규제 발표 이후 집주인들은 "조금 더 기다리면 가격이 오를 것"이라는 기대를 갖기 시작했습니다. 실제로 중개업소에서는 급매로 내놓았던 물건까지 거둬들이는 사례가 늘고 있다고 합니다. 매물이 줄어들면 시장에 나와 있는 물건의 희소성이 높아지고, 자연스럽게 호가도 함께 올라갑니다. 이번 다산과 병점의 분위기도 이런 전형적인 흐름을 보여주고 있습니다. 남양주 다산이 주목받는 이유 다산은 구리와 생활권을 공유하는 대표적인 지역입니다. 여기에 지난해 개통한 지하철 8호선 별내선 으로 서울 접근성이 크게 개선됐습니다. 구리가 규제지역으로 지정되면서 다산이 상대적인 대안으로 떠오른 이유도 여기에 있습니다. 실제로 일부 단지는 규제 발표 직후 실거래가가 상승했고, 현장에서는 호가를 5천만 원에서 많게는 2억 원 가까이 올린 사례도 나오고 있습니다. 물론 호가가 올랐다고 해서 모두 거래되는 것은 아닙니다. 현재는 집주인의 기대감이 먼저 반영된 모습에 가깝습니다. 병점도 다시 관심을 받는 이유 병점 역시 비슷한 분위기입니다. 동탄과 가까운 생활권이라는 점, 그리고 상대적으로 낮은 진입 가격이 가장 큰 장점으로 꼽힙니다. 최근에는 삼성전자 출퇴근 수요와 연결되는 이른바 '...