흙동산

보유세 오르면 월세도 오를까?  과거 사례로 본 전월세 시장의 변화 부동산 정책이 발표될 때마다 가장 많이 나오는 질문 중 하나가 있습니다. "보유세를 올리면 집값이 잡힐까?" 그리고 그다음으로 많이 나오는 질문이 있습니다. "결국 세금은 세입자가 내는 것 아닌가?" 최근 정부가 보유세 개편을 검토하고 있다는 소식이 나오면서 임대차시장에도 다시 관심이 쏠리고 있습니다. 특히 이미 서울 아파트 평균 월세가 160만 원에 가까워진 상황이라 세금 부담이 전월세 가격에 어떤 영향을 줄지 궁금해하는 분들이 많습니다. 오늘은 감정적인 찬반이 아니라 과거 시장의 흐름과 현재 상황을 함께 살펴보며 현실적으로 분석 해보겠습니다. 보유세란 무엇인가? 보유세는 집을 가지고 있는 동안 매년 부담하는 세금입니다. 대표적으로 재산세 종합부동산세(종부세) 가 여기에 포함됩니다. 집값이 오르거나 세율이 높아지면 자연스럽게 세금도 늘어납니다. 과거에도 보유세가 오르면 월세가 함께 올랐을까? 많은 사람들이 떠올리는 사례가 2020~2021년입니다. 당시 종합부동산세 강화와 공정시장가액비율 인상이 이어졌고, 서울 아파트 월세도 빠르게 상승했습니다. 실제로 서울 평균 월세는 이후 큰 폭으로 상승하는 흐름을 보였습니다. 하지만 여기서 한 가지 중요한 점이 있습니다. 보유세만이 월세 상승의 유일한 원인은 아니었습니다. 같은 시기에는 초저금리 이후 자산가격 상승 임대차 제도 변화 전세 공급 감소 매매가격 급등 풍부한 유동성 등 여러 요인이 동시에 작용했습니다. 즉, 보유세 인상과 월세 상승은 같은 시기에 나타났지만, 이를 단순한 인과관계로 단정하기는 어렵습니다. 그럼에도 시장이 우려하는 이유 그렇다고 보유세가 임대료에 전혀 영향을 주지 않는 것도 아닙니다. 특히 공급이 부족한 시장에서는 집주인이 늘어난 비용 일부를 임대료에 반영하려는 움직임이 나타날 수 있습니다. 경제학에서는 이를 비용 전가(cost pass-through) 현상으로 설명합니다. 다만 실제로 얼마...

장기수선충당금 11조 원 시대 '눈먼 돈'일까? 아파트 관리비 논란의 진실 최근 한 드라마가 큰 인기를 끌면서 뜻밖의 부동산 용어가 화제가 됐습니다. 바로 장기수선충당금 입니다. 드라마에서는 거액의 장기수선충당금을 둘러싼 비리와 횡령을 소재로 다루면서 많은 사람들이 "우리 아파트에도 그렇게 큰돈이 쌓여 있는 걸까?"라는 궁금증을 갖게 됐습니다. 실제로 관리사무소에는 관련 문의가 늘고, 일부 단지에서는 주민 민원까지 이어지고 있다고 합니다. 그렇다면 장기수선충당금은 정말 '눈먼 돈'일까요? 결론부터 말하면 그렇지 않습니다. 오히려 공동주택을 안전하게 유지하기 위해 반드시 필요한 자금입니다. 오늘은 장기수선충당금의 개념부터 실제 운영 방식, 그리고 입주민이 꼭 알아야 할 체크포인트까지 쉽게 정리해보겠습니다. 장기수선충당금이란 무엇인가? 장기수선충당금은 아파트의 주요 시설을 교체하거나 보수하기 위해 미리 적립하는 돈입니다. 쉽게 말하면 아파트 전체를 위한 장기 유지보수 적금 이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다. 대표적으로 사용되는 곳은 다음과 같습니다. 승강기 교체 외벽 도색 옥상 방수 공사 배관 교체 지하주차장 보수 전기설비 교체 소방시설 개선 이처럼 수천만 원에서 수십억 원이 필요한 대규모 공사를 대비하기 위해 매달 조금씩 적립하는 것입니다. 전국에 얼마나 쌓여 있을까? 최근 자료를 보면 전국 아파트에 적립된 장기수선충당금은 11조 원 을 넘어섰습니다. 10년 전과 비교하면 몇 배 이상 증가한 규모입니다. 하지만 이 금액만 보고 "관리사무소에 현금이 쌓여 있다"고 생각하면 오해입니다. 전국 수많은 공동주택이 수십 년 동안 적립한 금액을 모두 합친 결과이기 때문입니다. 100억 원이 넘는 아파트도 있을까? 있습니다. 다만 매우 드문 사례입니다. 전국에서 장기수선충당금이 100억 원을 넘는 단지는 손에 꼽을 정도입니다. 대부분은 대규모 단지 준공 후 시간이 많이 지난 아파트 앞으로 대형 공사가 예정된 단...

성북 전세도 10억 시대 서울 넘어 전국으로 번지는 전세난,  지금 집값보다 더 무서운 이유 최근 부동산 시장을 보면 매매시장보다 전세시장이 더 빠르게 움직이고 있다는 사실을 체감하게 됩니다. 불과 1년 전만 해도 "전세는 안정될 것"이라는 전망이 적지 않았지만, 지금은 분위기가 완전히 달라졌습니다. 서울 강북권은 물론이고 울산, 세종, 부산 등 지방 핵심 도시까지 전세가격이 빠르게 오르면서 전국적인 전월세난이 현실이 되고 있습니다. 특히 최근에는 성북구 국민평형(84㎡) 전세가격이 처음으로 10억 원을 돌파 했다는 소식까지 나오면서 많은 실수요자들이 충격을 받고 있습니다. 오늘은 단순히 "전셋값이 올랐다"는 이야기가 아니라, 왜 이런 현상이 발생하는지와 앞으로 시장이 어떻게 움직일 가능성이 높은지 함께 살펴보겠습니다. 성북 국평 전세도 10억 원 돌파 최근 성북구 길음동 대표 대단지인 래미안 아파트에서는 전용 84㎡ 전세가가 10억 원을 넘어섰습니다. 불과 1년 전만 해도 7억 원대 거래가 많았던 곳입니다. 1년 만에 최대 4억 원 가까이 오른 셈입니다. 더 놀라운 것은 가격보다 매물이 거의 없다는 점 입니다. 현장 중개업소에서는 같은 면적 전세 매물이 한두 건 남아 있는 수준이라는 이야기가 나옵니다. 가격은 결국 공급과 수요가 결정합니다. 지금 시장은 가격보다 공급 부족이 훨씬 심각한 상황입니다. 서울 전세 상승률은 지난해의 5배 최근 발표된 시장 통계를 보면 상황은 더욱 분명합니다. 올해 서울 아파트 전세가격 누적 상승률은 6%를 넘어섰습니다. 지난해 같은 기간과 비교하면 상승 속도가 약 5배 가까이 빨라졌습니다. 수도권 역시 비슷합니다. 더 이상 특정 지역만의 문제가 아니라는 의미입니다. 지방도 예외가 아니다 예전에는 서울이 오르면 지방은 상대적으로 안정되는 경우가 많았습니다. 하지만 올해는 다릅니다. 대표적으로 울산 세종 부산 등 주요 광역시에서도 전셋값이 빠르게 상승하고 있습니다. 그 이유는 의외로 단순합니다. 신...

계약금 500만 원에 내 집 마련?  '힐스테이트 회룡역파크뷰' 파격 조건, 정말 유리할까 최근 분양시장에서 눈에 띄는 변화가 하나 있습니다. 예전에는 분양 경쟁률이나 프리미엄이 화제였다면, 지금은 "초기 자금 부담을 얼마나 낮춰주느냐" 가 분양 성패를 좌우하고 있습니다. 대출 규제가 강화되고 주택담보대출 금리까지 상승하면서 실수요자들의 가장 큰 고민은 "좋은 집"보다 "살 수 있는 집" 이 됐기 때문입니다. 이런 가운데 경기도 의정부에서 분양 중인 힐스테이트 회룡역파크뷰 가 계약 조건을 대폭 완화해 관심을 받고 있습니다. 과연 이 같은 조건은 실수요자에게 얼마나 도움이 될까요? 초기 자금 부담을 크게 낮춘 계약 조건 이번에 공개된 조건의 핵심은 초기 납입금 부담을 줄인 것입니다. 대표적인 내용은 다음과 같습니다. 계약금 500만 원 정액제 중도금 일부만 납부 입주 전 필요 자금 약 3,000만 원 수준 잔금 최대 2억 원은 일정 기간 무이자 유예(조건 충족 시) 과거에는 분양 계약 후 계약금과 중도금을 준비하는 과정에서 수천만 원에서 1억 원 이상이 필요했던 경우가 많았습니다. 반면 이번 조건은 초기 현금 부담을 줄여 실수요자가 분양시장에 접근하기 쉽도록 설계됐다는 점이 특징입니다. 왜 건설사들이 이런 조건을 내놓을까? 최근 분양시장의 분위기가 예전과 달라졌기 때문입니다. 현재 시장에서는 대출 규제 강화 주택담보대출 금리 상승 소비심리 위축 자금 조달 부담 증가 등으로 계약을 망설이는 수요자가 많아졌습니다. 건설사 입장에서는 가격을 크게 낮추기보다 계약 조건을 유연하게 조정해 초기 부담을 줄이는 전략 을 선택하는 사례가 늘고 있습니다. 즉, 가격 할인보다는 자금 조달 방식을 개선하는 것이 최근 분양시장의 새로운 흐름 이라고 볼 수 있습니다. 의정부가 다시 주목받는 이유 최근 서울 외곽과 경기 북부의 움직임도 눈여겨볼 만합니다. 노원·도봉·강북 등 이른바 '노도강' 지역의 가격이...

  주담대 금리 두 달째 상승, 지금 집 사도 될까?  실수요자가 꼭 알아야 할 금리 변화와  내 집 마련 전략 부동산 시장에서는 집값만큼이나 중요한 것이 바로 주택담보대출 금리 입니다. 최근 한국은행 발표를 보면 주택담보대출 금리가 두 달 연속 상승했습니다. 신용대출 평균 금리는 5.7%를 넘어섰고, 전세자금대출 금리도 다시 4%대로 올라섰습니다. 많은 분들이 "기준금리가 크게 변한 것도 아닌데 왜 대출이자는 계속 오를까?"라는 궁금증을 갖습니다. 오늘은 이번 금리 상승이 어떤 의미인지, 그리고 내 집 마련을 준비하는 실수요자에게 어떤 영향을 주는지 차근차근 살펴보겠습니다. 주택담보대출 금리, 두 달 연속 상승 한국은행이 발표한 금융기관 가중평균금리에 따르면 2026년 6월 기준 신규 취급 주택담보대출 평균 금리는 **연 4.36%**를 기록했습니다. 지난달보다 소폭 상승했지만 중요한 것은 2개월 연속 상승세 라는 점입니다. 함께 오른 항목도 적지 않습니다. 주택담보대출 평균 4.36% 전세자금대출 4.07% 신용대출 평균 5.72% 전체 가계대출 평균 4.50% 결국 주택을 구입하거나 전세를 구하는 사람 모두 금융비용 부담이 커지고 있는 상황입니다. 왜 금리는 계속 오를까? 많은 사람들이 기준금리만 생각하지만 실제 대출금리는 여러 요소가 함께 결정됩니다. 최근에는 은행채 금리 상승 가계대출 총량 관리 서울·수도권 주택 수요 증가 금융권의 위험 관리 강화 등이 동시에 영향을 주고 있습니다. 은행 입장에서는 대출을 많이 내주기 어려운 상황이기 때문에 자연스럽게 금리도 높게 책정되는 것입니다. 고정금리보다 변동금리를 선택하는 사람이 늘었다 흥미로운 변화도 나타났습니다. 고정금리 주택담보대출은 9개월 연속 상승 했습니다. 반면 변동금리는 상승 폭이 상대적으로 작았습니다. 그 결과 최근에는 조금이라도 이자를 아끼기 위해 변동금리 상품을 선택하는 비중이 늘어나는 모습 입니다. 실제로 가계대출의 고정금리 비중은 계속 감소하고 있습니다. 다만 변...

하반기 집값 정말 오를까?  국민 절반 이상이 '상승' 전망한 이유와  실수요자가 꼭 봐야 할 변수 최근 부동산 시장을 보면 하루가 멀다 하고 새로운 정책과 규제가 쏟아지고 있습니다. 대출 규제는 강화되고, 종부세 개편 이야기가 나오고, 공급 확대 정책도 동시에 발표되고 있습니다. 이런 상황에서 가장 많이 나오는 질문은 하나입니다. "그래서 집값은 오르는 걸까, 떨어지는 걸까?" 최근 발표된 부동산114 설문조사에서는 국민의 절반이 넘는 응답자가 2026년 하반기에도 집값이 상승할 것 이라고 답했습니다. 하지만 저는 단순히 '오른다' 혹은 '내린다'보다 왜 그런 전망이 나오는지 , 그리고 실제 시장에서는 어떤 일이 벌어지고 있는지를 보는 것이 훨씬 중요하다고 생각합니다. 국민 56%가 집값 상승을 예상한 이유 최근 실시된 설문조사에서 응답자의 56%가 하반기 집값 상승을 전망 했습니다. 반대로 하락을 예상한 사람은 약 10%에 불과했습니다. 이 결과만 보면 대부분의 사람들이 상승장을 예상하는 것처럼 보입니다. 하지만 자세히 들여다보면 이유는 의외로 단순합니다. 많은 사람들이 가장 큰 원인으로 꼽은 것은 서울 핵심지역 아파트 가격 상승 공급 부족 지속 인기 지역의 매물 부족 이 세 가지였습니다. 결국 사람들은 "좋은 지역의 집이 계속 부족하다." 고 판단하고 있는 것입니다. 그런데 왜 거래는 줄어들고 있을까? 여기서 흥미로운 부분이 있습니다. 실제로는 대출 규제가 강화되면서 거래량은 이전보다 줄어들었습니다. 특히 주택담보대출 한도 축소 DSR 규제 은행 대출 심사 강화 이런 영향으로 집을 사고 싶어도 자금 마련이 어려운 사람들이 많아졌습니다. 그런데도 가격은 쉽게 내려가지 않고 있습니다. 왜일까요? 답은 매도자도 쉽게 가격을 내리지 않기 때문 입니다. 서울 핵심지역에서는 "급하게 팔 이유가 없다." 는 집주인이 여전히 많습니다. 거래는 줄어드는데 매물도 부족하다 보니...

신규 택지부터 세금·대출까지 2026 부동산 종합대책 핵심 총정리 정부가 발표를 앞둔 2026년 부동산 종합대책 의 윤곽이 조금씩 드러나고 있습니다. 이번 대책은 한 가지 정책만 내놓는 것이 아니라 공급 확대와 시장 안정 을 동시에 추진하는 종합 패키지에 가깝습니다. 신규 택지 발굴과 그린벨트 일부 해제, 비아파트 공급 확대 같은 공급 정책과 함께 세제 개편, 대출 규제 조정까지 함께 추진될 가능성이 높습니다. 그렇다면 이번 대책은 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올까요? 공급 확대가 이번 대책의 첫 번째 축 최근 정부는 집값 안정을 위해서는 결국 공급 확대가 가장 중요하다 는 입장을 여러 차례 밝혔습니다. 이번 대책에서 검토되는 주요 공급 방안은 다음과 같습니다. 신규 공공택지 추가 발굴 수도권 일부 그린벨트 해제 공공택지 조성 기간 단축 비아파트 공급 확대 공실 상가와 사무실의 주거시설 전환 기업형 임대주택 활성화 특히 서울과 수도권은 신규 택지를 확보하기 어려운 만큼 기존 유휴부지 활용과 일부 개발제한구역 해제가 중요한 공급 카드로 거론되고 있습니다. 왜 그린벨트 해제 이야기가 다시 나올까? 서울은 신규 주택을 지을 수 있는 땅이 많지 않습니다. 그래서 정부는 일부 지역의 개발제한구역을 활용하는 방안도 검토하고 있습니다. 시장에서는 다음과 같은 지역들이 후보지로 거론되고 있습니다. 서초구 내곡동 일대 송파구 방이동 인근 강서구 김포공항 주변 강남구 세곡·자곡동 다만 환경 보전과 교통 인프라 문제 등이 함께 검토되어야 하는 만큼 실제 지정 범위는 달라질 가능성이 있습니다. 재건축보다 비아파트 공급에 무게 이번 대책에서 눈에 띄는 부분은 재건축·재개발보다 비아파트 공급 확대 에 조금 더 무게를 두고 있다는 점입니다. 정부는 재건축이 장기적으로 공급을 늘리는 효과는 인정하면서도, 사업 초기에는 기존 주택 철거로 공급 공백이 발생하고 집값 기대 심리를 자극할 수 있다고 판단하는 것으로 보입니다. 대신 도시형 생활주택 빌라 공실 리모델링 기업형 임대주택 등을 활용해...

20년 살았는데 세금 때문에 떠나야 하나?  '세트리피케이션' 논란 총정리 집을 여러 채 가진 투자자가 아니라 20년 넘게 한 집에서 살아온 1주택 실거주자 도 세금 부담 때문에 집을 팔아야 하는 시대가 올 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 최근 정부가 초고가 주택에 대한 보유세와 종합부동산세 개편을 검토하면서 시장에서는 새로운 단어가 등장했습니다. 바로 '세트리피케이션(Tax + Gentrification)' 입니다. 집값 상승으로 세금이 크게 늘어나면서 원래 살던 주민이 경제적 부담을 견디지 못해 떠나는 현상을 뜻합니다. 오늘은 최근 논란이 되는 **세트리피케이션의 의미와 정부의 세제 개편 방향, 그리고 실거주자에게 미칠 영향을 정리해 보겠습니다. 세트리피케이션이란 무엇인가? 일반적으로 젠트리피케이션은 지역 가치가 높아지면서 기존 주민이 높은 임대료를 감당하지 못하고 밀려나는 현상을 말합니다. 세트리피케이션은 여기서 한 단계 더 나아갑니다. 집값이 올라 재산은 늘어난 것처럼 보이지만 실제 현금 수입은 늘지 않았는데 세금 부담만 급격히 커져 결국 집을 처분하게 되는 현상 입니다. 특히 은퇴한 고령층이나 장기 실거주 1주택자에게는 적지 않은 부담이 될 수 있습니다. 실제로 20년 이상 보유한 집주인 매도가 크게 늘었다 법원 등기정보광장에 따르면 올해 상반기 서울 집합건물을 매도한 사람 가운데 20년 이상 보유한 장기 보유자는 7,474명 으로 집계됐습니다. 이는 지난해 같은 기간보다 약 58% 증가한 수치 입니다. 시장에서는 향후 세금 부담 확대를 우려한 일부 고령 실거주자들이 미리 매도에 나선 영향도 있는 것으로 보고 있습니다. 특히 강남과 서초 등 공시가격이 크게 오른 지역에서 이런 움직임이 눈에 띈다는 분석입니다. 왜 세금이 이렇게 늘어나는 걸까? 가장 큰 이유는 공시가격 상승 입니다. 정부가 세율을 바꾸지 않더라도 집값이 크게 오르면 종합부동산세와 재산세 부담은 자연스럽게 증가합니다. 여기에 정부는 초고가 주택에 대한 과세...

대출 규제가 만든 '부모 찬스' 시대 청년 주거격차는 왜 더 커지고 있을까? 최근 서울 부동산 시장에서 가장 눈에 띄는 변화는 '부모의 자산이 내 집 마련을 결정한다' 는 말이 현실이 되고 있다는 점입니다. 정부가 가계대출을 강하게 관리하면서 현금이 부족한 실수요자는 집을 사기 더욱 어려워졌습니다. 반면 부모의 증여나 상속을 받을 수 있는 사람들은 상대적으로 쉽게 자금을 마련하며 시장에 진입하고 있습니다. 같은 20~30대라도 누구는 서울 아파트를 사고, 누구는 전세조차 구하기 어려운 상황이 벌어지고 있습니다. 이번 글에서는 최근 증가하고 있는 '부모 찬스' 현상 , 그 원인과 앞으로의 부동산 정책 방향을 함께 살펴보겠습니다. 서울 아파트, 증여 비중이 역대 최고 국토교통부 자금조달계획서에 따르면 서울 아파트 매입 자금 가운데 증여·상속 비중이 역대 최고 수준 까지 올라왔습니다. 특히 올해 4월에는 증여·상속 비중 7.13% 통계 작성 이후 최고치 기록 5월 역시 6.91% 역대 두 번째 수준 금액 역시 매년 크게 증가하고 있습니다. 2022년 : 5,009억 원 2023년 : 1조536억 원 2024년 : 2조1,146억 원 2025년 : 4조491억 원 2026년은 상반기만으로도 2조7천억 원을 넘어섰습니다. 이는 단순한 우연이 아니라 시장 구조가 바뀌고 있다는 신호로 볼 수 있습니다. 왜 부모 찬스가 늘어날까? 가장 큰 이유는 역시 대출 규제 입니다. 최근에는 DSR 규제 강화 주택담보대출 한도 축소 은행 총량규제 토지거래허가구역 실거주 의무 등으로 부족한 자금을 금융권에서 마련하기가 매우 어려워졌습니다. 예전에는 부족한 자금을 은행에서 해결했다면, 지금은 부족한 돈을 부모에게 빌리거나 증여받는 경우가 크게 늘고 있습니다. 결국 현금이 있는 사람만 집을 살 수 있는 구조가 만들어지고 있는 것입니다. 같은 30대인데 완전히 다른 시장 최근 서울 아파트 매수자의 상당수가 30대입니다. 하지만 이들을 모두 같은 실수요...

  분담금 1억7000만 원 줄었더니 동의율 91% 도봉 재건축, 결국 '사업성'이 속도를 결정했다 서울 도봉구 재건축 시장의 분위기가 달라지고 있습니다. 같은 지역에서도 어떤 단지는 사업이 빠르게 추진되는 반면, 어떤 단지는 수년째 제자리걸음을 하고 있습니다. 그 차이를 만든 가장 큰 이유는 규제가 아니라 '사업성' , 더 정확히는 조합원이 실제 부담해야 하는 분담금 이었습니다. 최근 삼환도봉아파트는 추정 분담금이 1억7000만 원가량 줄어들면서 주민 동의율이 91%까지 치솟았습니다. 반면 분담금 부담이 큰 단지는 아직도 안전진단 단계조차 넘지 못하고 있습니다. 이번 사례는 앞으로 서울 재건축 시장에서 무엇이 사업의 성패를 좌우하는지 잘 보여주는 사례입니다. 같은 도봉인데 왜 재건축 속도가 다를까? 재건축은 단순히 오래된 아파트라고 해서 빠르게 진행되지 않습니다. 주민들이 가장 먼저 계산하는 것은 바로 '내가 얼마나 추가로 돈을 내야 하는가' 입니다. 재건축 후 새 아파트를 받기 위해 수억 원의 추가 분담금을 부담해야 한다면 사업 동의를 망설이는 주민이 많아질 수밖에 없습니다. 반대로 분담금이 줄어들면 사업 참여 의지가 크게 높아집니다. 삼환도봉, 분담금 감소가 만든 변화 삼환도봉아파트는 사업성이 개선된 대표적인 사례입니다. 서울시가 준공업지역 용적률을 최대 400%까지 완화하고, 사업성이 낮은 단지에는 보정계수를 적용하면서 사업 구조가 크게 달라졌습니다. 그 결과 기존 660가구 → 재건축 후 993가구 추정 분담금 4억3000만 원 → 2억6000만 원 약 1억7000만 원 부담 감소 분담금 부담이 줄어들자 주민들의 반응도 달라졌습니다. 사업시행자 지정 과정에서 **토지등소유자 동의율이 약 91%**를 기록하며 사업이 빠르게 추진되고 있습니다. 이는 도봉구 신탁방식 재건축 가운데 높은 수준의 동의율로 평가됩니다. 쌍문한양2·3·4차는 왜 멈춰 있을까? 반면 쌍문한양2·3·4차는 상황이 다릅니다. 정비업체의 초기 ...

"20년이나 살았는데 나가라고요?" 장기전세 '시프트' 퇴거 논란, 누구의 말이 맞을까? 서울 강동구와 송파구에서 20년째 장기전세주택(시프트)에 거주하던 입주민들이 집을 비워야 하는 상황에 놓이면서 논란이 커지고 있습니다. 입주민들은 "20년 동안 살았는데 이제 와서 나가라고 하면 어디로 가라는 것이냐"고 호소하고 있습니다. 반면 서울시는 "처음부터 계약 조건에 명시된 사항인 만큼 원칙을 지켜야 한다"는 입장을 고수하고 있습니다. 이번 논란은 단순한 임대주택 문제가 아니라 공공임대의 역할과 정책 신뢰, 세대 간 형평성 을 동시에 보여주는 사례입니다. 장기전세주택(시프트)이란? 장기전세주택, 흔히 시프트(SHift) 라고 불리는 제도는 서울시가 2007년 도입한 공공주택 정책입니다. 가장 큰 특징은 다음과 같습니다. 주변 시세의 약 80% 수준 전세보증금 월세 없이 전세 형태 2년마다 계약 갱신 최장 20년 거주 가능 분양전환 불가 당시에는 무주택 서민들이 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 대표적인 공공주택으로 큰 관심을 받았습니다. 왜 지금 갈등이 커지고 있을까? 2007~2008년 입주를 시작한 최초 입주자들의 계약이 내년부터 순차적으로 종료됩니다. 거주 만료 가구는 앞으로 빠르게 늘어날 예정입니다. 2027년 : 310가구 2028년 : 682가구 2029년 : 1,747가구 2030년 : 2,452가구 2031년 : 4,170가구 20년 동안 서울 집값과 전셋값이 크게 오르면서 많은 입주민들이 새로운 집을 구하기 어려운 상황이 된 것이 갈등의 핵심입니다. 입주민들이 요구하는 것은? 대표적으로 송파파인타운과 강일리버파크 입주민들은 다음과 같은 요구를 하고 있습니다. ① 계약 연장 20년 이후에도 계속 거주할 수 있도록 해달라는 요구입니다. ② 분양전환 오랫동안 거주한 만큼 일정한 조건으로 집을 매입할 수 있도록 해달라는 주장입니다. 입주민들은 "20년 동안 지역사회에서 생활했고 ...

대출 규제가 만든 풍선효과 노도강 집값 다시 오르는 이유 최근 서울 아파트 시장은 같은 서울이라도 전혀 다른 움직임을 보이고 있습니다. 강남과 한강변의 고가 아파트는 매물이 늘어나고 거래는 주춤한 반면, 노원·도봉·강북(노도강) 을 비롯한 중저가 지역은 거래가 활발해지며 신고가가 이어지고 있습니다. 이는 단순한 지역별 차이가 아니라 강화된 주택담보대출 규제가 만든 시장 재편 이라는 분석이 나옵니다. 이번 글에서는 왜 노도강 집값이 다시 오르고 있는지, 앞으로 어떤 지역이 주목받을지 살펴보겠습니다. 서울 아파트 시장, 왜 양극화되고 있을까? 정부의 대출 규제 이후 가장 크게 달라진 것은 매수 가능한 가격대 입니다. 고가 아파트는 충분한 현금을 가진 일부 수요만 접근할 수 있지만, 대부분의 실수요자는 대출 한도 안에서 집을 선택해야 합니다. 결국 사람들이 찾는 곳은 자연스럽게 6억~9억 원대의 중저가 아파트 입니다. 실제로 서울 아파트 시장에서는 이런 현상이 통계로도 나타나고 있습니다. 강남·송파·성동 등은 매물 증가 노원·도봉·강북·중랑 등은 매물 감소 거래량은 중저가 지역 집중 신고가 거래 증가 즉 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많은 시장 이 만들어지고 있는 것입니다. 노도강 아파트 가격이 빠르게 오르는 이유 대표 사례를 보면 흐름이 더욱 명확합니다. 강북구 SK북한산시티 전용 84㎡ 올해 1월 약 6억8000만 원 6월 최고 8억3000만 원 약 6개월 만에 1억5000만 원 상승 현재 호가는 9억 원 안팎까지 형성되고 있습니다. 노원구 상계주공9단지 전용 49㎡ 올해 2월 4억8000만 원 7월 6억3000만 원 불과 몇 달 사이 30% 넘게 상승했습니다. 재건축 기대감에 실수요까지 더해지면서 가격이 빠르게 올라가는 모습입니다. 왜 사람들은 강남 대신 노도강을 선택할까? 가장 큰 이유는 대출 한도 입니다. 예전에는 강남 아파트를 매수하려던 수요도 대출을 활용할 수 있었지만, 현재는 대출 규제가 강화되면서 자기자본이 크게 부족해졌습니다. 예를 들어 20억 원...

재개발하면 집이 줄어든다? 통계로 확인한 진실  서울 공급의 65%는 정비사업이었다 최근 정부가 재개발·재건축의 공급 효과에 의문을 제기하면서 부동산 시장의 관심이 집중되고 있습니다. "재개발을 하면 오히려 집이 줄어든다", "기존 주택을 철거해 전셋값만 올린다"는 주장도 나오고 있는데요. 하지만 실제 통계를 살펴보면 이야기는 조금 달라집니다. 서울과 전국의 정비사업 데이터를 분석하면 재개발과 재건축은 여전히 가장 중요한 주택 공급 수단 이라는 사실을 확인할 수 있습니다. 오늘은 최근 공개된 통계를 바탕으로 정비사업의 실제 공급 효과와 앞으로의 시장 영향을 살펴보겠습니다. 재개발하면 정말 집이 줄어들까? 결론부터 말하면 일반화하기는 어렵습니다. 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원의 자료를 보면 정비사업 이후 계획 가구 수는 대부분 증가하는 것으로 나타났습니다. 정비사업 가구 수 증가율 서울 재개발 : 6% 증가 전국 재개발 : 54.4% 증가 서울 재건축 : 46.8% 증가 전국 재건축 : 56.7% 증가 서울 재개발의 증가 폭이 상대적으로 작은 이유는 단독주택과 다세대주택이 밀집한 지역이 많기 때문입니다. 이미 작은 주택이 촘촘하게 들어서 있는 만큼 아파트로 바꿔도 가구 수를 크게 늘리기 어려운 구조입니다. 반면 재건축은 노후 아파트의 용적률을 높여 개발하는 만큼 공급 증가 효과가 훨씬 크게 나타났습니다. 서울 신규 아파트의 대부분은 정비사업에서 나온다 많은 사람들이 간과하는 사실이 있습니다. 서울은 새로운 택지를 확보하기가 매우 어렵습니다. 실제로 지난 20년간 서울에서 공급된 아파트를 보면 재개발과 재건축이 공급의 핵심 이었습니다. 서울 아파트 공급 구조 2005~2024년 평균 65.4% 2023년에는 80% 이상 이 정비사업 공급 즉 서울에서 새 아파트 10채 가운데 6~8채는 정비사업을 통해 공급된 셈입니다. 만약 정비사업이 크게 위축된다면 서울 신규 주택 공급도 자연스럽게 감소할 가능성이 높습니다. 멸실 때문에...

  "결혼하면 손해?" 정부가 손본다 혼인신고 페널티·뉴홈 논란까지 총정리 결혼을 하면 대출과 청약에서 오히려 불이익을 받는다는 이른바 '결혼 페널티' 가 정부의 제도 개선 대상에 올랐습니다. 정부는 최근 혼인으로 인해 불리해지는 사례 12건을 추가로 확인 하고 개선 여부를 검토하기로 했습니다. 동시에 뉴홈 사전청약자들의 대출 조건 변경 논란 , 청년 주거 사다리 구축 등도 함께 논의되면서 하반기 주거정책의 방향이 점차 구체화되고 있습니다. 결혼하면 왜 불리해질까? 최근 부동산 정책 국민 대토론회에서는 청년들이 실제로 겪고 있는 문제가 공개됐습니다. 대표적인 사례는 다음과 같습니다. 혼인신고 후 소득 합산으로 대출 한도 축소 청약 특별공급 자격 변경 신혼부부 지원 기준에서 오히려 제외 각종 금융지원 대상 변경 이 때문에 일부 예비부부들은 혼인신고를 늦추는 것이 유리하다 고 판단하는 상황까지 발생하고 있습니다. 정부도 이러한 문제가 결혼을 장려하는 정책 방향과 맞지 않는다고 보고 전수조사를 진행했습니다. 정부가 추가로 확인한 '결혼 페널티' 12건 한성숙 국무총리는 제2차 부동산 정책 국민 대토론회에서 다음과 같이 밝혔습니다. "결혼 페널티와 관련해 최근 12건의 사례를 추가로 확인했고, 관계부처와 개선 여부를 협의하고 있다." 온라인 정책 게시판에도 20건이 넘는 관련 민원이 접수된 것으로 알려졌습니다. 정부는 단순히 한두 개 제도를 고치는 것이 아니라 혼인으로 인해 불이익을 받는 제도를 전반적으로 점검 하겠다는 입장입니다. 뉴홈 사전청약자 "약속이 달라졌다" 이번 토론회에서는 뉴홈 사전청약 문제도 주요 쟁점이 됐습니다. 뉴홈 나눔형·선택형 사전청약자들은 정부가 처음 제시했던 금융지원 조건이 본청약 과정에서 달라졌다고 주장하고 있습니다. 사전청약 당시 안내됐던 내용은 다음과 같습니다. 고정금리(연 1.9~3%) 최대 40년 만기 LTV 80% 최대 5억 원 전용 모기지 하지만 ...

  4050 무주택자·청년 캥거루족까지  생애 첫 내 집 마련 지원 확대?  정부 부동산 대책 총정리 정부가 생애 최초 주택 구입 지원 대상을 확대 하는 방안을 본격적으로 검토하고 있습니다. 지금까지는 청년과 신혼부부 중심의 정책이 많았지만, 앞으로는 40~50대 무주택자와 부모와 함께 거주하는 청년(캥거루족) 까지 지원 범위를 넓히겠다는 방향이 제시됐습니다. 여기에 실수요자 대출 완화 , 그린벨트 해제를 통한 공급 확대 , 종합부동산세 및 양도세 개편 논의까지 이어지면서 하반기 부동산 시장의 큰 변수가 될 전망입니다. 생애 최초 주택 지원, 4050 무주택자까지 확대될까? 7월 27일 열린 제2차 부동산 정책 국민 대토론회 에서 한성숙 국무총리는 기존 정책의 사각지대를 직접 언급했습니다. 그동안 생애 최초 주택 구입 지원은 청년과 신혼부부 중심으로 운영됐지만 실제 시장에는 오랫동안 전세를 살다가 뒤늦게 내 집 마련을 준비하는 40~50대 무주택자 도 적지 않습니다. 한 총리는 이런 현실을 반영해 다음과 같이 주문했습니다. 4050 무주택자 지원 확대 검토 청년 캥거루족의 생애 최초 인정 기준 개선 실수요자 중심 금융지원 강화 이는 단순한 대출 완화보다 지원 대상 자체를 현실에 맞게 넓히겠다는 의미 로 해석됩니다. 캥거루족도 생애 최초 혜택 받을 수 있을까? 현재는 부모와 함께 거주하는 경우 일부 지원에서 불리한 사례가 발생하기도 합니다. 정부는 이러한 문제를 개선하기 위해 실제 무주택 여부와 독립적인 주거 필요성 을 보다 세밀하게 판단하는 방안을 검토 중입니다. 특히 사회초년생 부모와 함께 거주하는 청년 독립을 준비하는 무주택자 등이 보다 폭넓게 정책 지원을 받을 가능성이 커졌습니다. 실수요자 대출은 핀셋 지원 금융위원회도 기존 가계대출 관리 기조는 유지하면서 예외적인 실수요자 지원 을 확대하겠다는 입장을 밝혔습니다. 핵심은 '핀셋 지원'입니다. 예를 들어 생애 최초 구입자 불가피한 이주 분양 잔금 마련 재건축 이주비 등은 일반 투...

  종부세 기준 15억으로 오를까?  공시가 12억 초과 주택 17만 가구 급증,  집값에 미칠 영향은 최근 정부가 종합부동산세(종부세) 기본공제 기준 상향 을 검토하면서 부동산 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 특히 서울 집값이 크게 오르면서 공시가격 12억 원을 초과한 주택이 1년 만에 약 17만 가구 증가 한 것으로 나타났습니다. 정부는 실수요자의 세 부담은 줄이고 초고가 주택에는 과세를 강화하는 방향을 검토하고 있습니다. 그렇다면 종부세 기준은 얼마나 올라갈 가능성이 있으며, 시장에는 어떤 영향을 미칠까요? 왜 종부세 기준을 올리려는 걸까? 현재 1주택자는 공시가격 12억 원 을 초과하면 종부세 과세 대상이 됩니다. 하지만 문제는 집값 상승 속도입니다. 서울 아파트 평균 매매가격은 2022년 말 약 8억6000만 원 2026년 6월 약 12억 원 으로 약 40% 가까이 상승했습니다. 집값이 크게 올랐지만 종부세 기준은 그대로 유지되면서 실거주 목적의 중산층까지 과세 대상에 포함되는 사례가 빠르게 늘어나고 있습니다. 공시가 12억 초과 주택, 1년 새 53% 증가 국토교통부 공동주택 공시가격 자료에 따르면 올해 공시가격 12억 원 초과 주택은 약 48만7000가구 지난해보다 약 16만9000가구(53%) 증가 했습니다. 즉, 과거에는 일부 고가주택만 해당되던 종부세가 이제는 서울 주요 지역의 일반적인 아파트까지 확대되고 있는 것입니다. 정부가 검토하는 개편 방향 현재 논의되는 방향은 크게 두 가지입니다. ① 1주택 기본공제 상향 시장에서는 현행 12억 원에서 13억~15억 원 수준 으로 높이는 방안이 유력하게 거론됩니다. 이는 최근 몇 년간 급등한 서울 집값을 반영하겠다는 취지입니다. ② 초고가 주택은 과세 강화 기본공제를 높이는 대신 초고가 주택 다주택자 투기 목적 보유 등에는 세 부담을 높이는 차등 과세 체계 가 함께 추진될 가능성이 큽니다. 실수요자는 보호하고 초고가 자산에는 과세를 강화하겠다는 방향입니다. 종부세 기준이 올...

  장기보유특별공제 개편 임박?  12억 초과 아파트 집주인이 꼭 알아야 할 변화 최근 정부가 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편 가능성을 공식적으로 언급하면서 서울 고가주택 시장이 다시 긴장하고 있습니다. 특히 12억 원을 초과하는 1주택 보유자 라면 이번 세제 개편이 매도 시점과 세금에 직접적인 영향을 줄 수 있어 관심이 커지고 있습니다. 이번 글에서는 장기보유특별공제가 무엇인지, 정부가 왜 손질하려 하는지, 그리고 시장에는 어떤 변화가 예상되는지 쉽게 정리해 보겠습니다. 장기보유특별공제란? 장기보유특별공제는 부동산을 오랫동안 보유한 사람에게 양도소득세 부담을 줄여주는 제도입니다. 현재 1세대 1주택 의 경우에는 10년 이상 보유 10년 이상 거주 요건을 충족하면 최대 80%까지 양도차익을 공제 받을 수 있습니다. 즉, 오래 살수록 세금을 크게 줄여주는 대표적인 절세 제도입니다. 왜 개편 이야기가 나오는 걸까? 정부는 현재 제도가 고가주택 보유자에게 혜택이 과도하게 집중된다 고 보고 있습니다. 국세청에 따르면 2024년 신고된 장기보유특별공제 규모는 약 5조 원 이며, 이 가운데 대부분이 서울에서 발생했습니다. 정부가 지적하는 핵심은 다음과 같습니다. 양도차익이 클수록 공제받는 금액도 커져 오히려 고가주택일수록 절세 효과가 더 크다는 점입니다. 이 때문에 형평성을 높이기 위해 제도를 손질해야 한다는 목소리가 커지고 있습니다. 앞으로 어떻게 바뀔 가능성이 있을까? 현재 검토되는 방향은 크게 세 가지입니다. ① 거주 중심 공제로 변경 기존에는 보유기간과 거주기간이 각각 공제율을 결정 했습니다. 하지만 앞으로는 실제 거주한 기간의 비중을 높이고 단순 장기 보유에 대한 혜택은 줄이는 방안이 유력하게 거론됩니다. 실거주 목적의 주택 보유를 우대하겠다는 취지입니다. ② 초고가 주택 공제 축소 정부는 초고가 주택에 대해서는 별도의 기준을 마련하는 방안도 검토 중입니다. 시장에서는 시가 30억~50억 원 이상 이 기준이 될 가능성이 거론되고 있습...

  재개발 기대감에 몸값 두 배 잠실한신코아 오피스텔 14억 신고가,  지금 투자해도 될까? 서울 오피스텔 시장은 아직 회복이 더딘 분위기입니다. 하지만 모든 오피스텔이 같은 흐름을 보이는 것은 아닙니다. 재개발 기대감 이 붙은 일부 단지는 오히려 아파트보다 높은 상승률을 기록하고 있습니다. 대표적인 사례가 바로 송파구 신천동 '잠실한신코아' 입니다. 1년 만에 가격이 거의 두 배 가까이 오르며 시장의 관심을 받고 있습니다. 이번 글에서는 왜 잠실한신코아가 이렇게 급등했는지, 그리고 투자 시 반드시 알아야 할 리스크까지 함께 살펴보겠습니다. 잠실한신코아 오피스텔, 1년 만에 14억 신고가 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 잠실한신코아 오피스텔 전용 63㎡는 2026년 7월 14억 원 에 거래되며 역대 최고가를 기록했습니다. 불과 지난해 같은 면적이 7억~8억 원 수준에서 거래됐던 점을 감안하면 사실상 두 배 가까운 상승입니다. 단순히 오피스텔 시장이 좋아져서가 아니라 재개발 기대감이 가격을 끌어올린 대표 사례 로 평가됩니다. 왜 이렇게 가격이 올랐을까? 가장 큰 이유는 서울시의 도시정비계획 변경입니다. 지난해 서울시는 2030 도시·주거환경정비기본계획 을 변경하면서 잠실 광역중심을 도시정비형 재개발 대상지로 포함했습니다. 이후 사업은 빠르게 진행됐습니다. 주민설명회 개최 주민동의서 징수 동의율 50% 이상 확보 정비계획안 제출 사업이 가시화되자 투자자들의 관심도 급격히 높아졌습니다. 오피스텔인데 왜 투자자들이 몰릴까? 보통 재개발에서는 주택 소유자만 새 아파트를 분양받을 수 있습니다. 오피스텔은 원칙적으로 아파트 분양 대상이 아닙니다. 하지만 예외가 존재합니다. 권리가액이 충분하면 가능 오피스텔의 권리가액 이 사업지 내 최소 평형 조합원 분양가 이상이면 아파트 분양 대상이 될 수도 있습니다. 즉, "오피스텔을 샀는데 나중에 새 아파트를 받을 수도 있다." 이 기대감이 가격을 끌어올린 핵심 요인입니다. 향후 계획은? 준비위...

  "2억으로 23억 아파트 샀다?"  분당에서 확산된 셀러 파이낸싱,  정말 대출 규제의 빈틈일까? 최근 부동산 시장에서 가장 큰 화제가 된 키워드 중 하나는 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)' 입니다. 이재명 대통령이 분당 양지마을 아파트를 매각하는 과정에서 매수인을 위해 17억7000만 원 규모의 근저당권을 설정한 사실 이 알려지면서 관심이 커졌는데요. 그런데 조사 결과, 이 같은 거래는 대통령 사례만의 특수한 경우가 아니었습니다. 최근 분당 양지마을의 고가 아파트 거래를 살펴보면 15억 원 이상 거래 3건 중 1건이 셀러 파이낸싱 형태로 진행된 것 으로 나타났습니다. 그렇다면 셀러 파이낸싱은 정말 '대출 규제를 우회하는 꼼수'일까요? 아니면 재건축 시장에서 오래전부터 활용돼 온 정상적인 거래 방식일까요? 오늘은 그 배경과 시장 영향을 차분히 살펴보겠습니다. 셀러 파이낸싱이란? 셀러 파이낸싱은 말 그대로 집주인(매도인)이 매수인에게 잔금 일부를 직접 빌려주는 거래 방식 입니다. 일반적인 부동산 거래는 다음과 같이 진행됩니다. 계약금 → 은행 대출 → 잔금 지급 → 소유권 이전 반면 셀러 파이낸싱은 계약금 → 소유권 이전 → 매도인이 잔금 일부를 빌려줌 → 근저당 설정 → 추후 잔금 상환 이라는 구조로 진행됩니다. 은행 대출 대신 매도인이 채권자가 되는 점이 가장 큰 차이입니다. 왜 최근 다시 늘어나고 있을까? 가장 큰 이유는 강화된 대출 규제 입니다. 고가 주택은 은행 대출 한도가 크게 줄어들면서 현금이 부족한 실수요자의 자금 마련이 어려워졌습니다. 여기에 재건축 단지에서는 또 다른 이유가 있습니다. 바로 조합원 지위 양도 제한 입니다. 사업시행자 지정 이후에는 조합원 자격을 넘기기 어려워지는 만큼, 매수인은 잔금이 모두 준비되지 않았더라도 먼저 소유권을 이전받으려는 경우가 생깁니다. 이 과정에서 셀러 파이낸싱이 하나의 자금 조달 방식으로 활용되는 것입니다. 분당 양지마을에서는 얼마나 많았을까?...

  막혔던 잔금대출 숨통 트이나?  집단대출 규제 완화와 이주비 대출 상향,  부동산 시장 영향 총정리 정부가 강도 높은 대출 규제를 유지하는 가운데 실수요자를 위한 집단대출 규제 완화 를 검토하고 있다는 소식이 전해졌습니다. 특히 재개발·재건축 조합원들이 가장 어려움을 겪었던 이주비 대출 한도 상향 과 잔금대출 총량규제 제외 가 함께 논의되면서 정비사업 시장에도 적지 않은 변화가 예상됩니다. 최근에는 은행별 잔금대출 한도가 조기 소진되면서 이른바 ' 잔금대출 오픈런 '까지 발생했습니다. 계약은 했지만 대출을 받지 못해 입주를 걱정하는 사례도 늘어나면서 실수요자들의 불안감이 커졌습니다. 이번 정책 검토는 이러한 문제를 해결하기 위한 첫 번째 신호로 볼 수 있습니다. 왜 잔금대출이 문제가 됐을까? 현재 은행들은 금융당국의 가계대출 총량관리 에 따라 연간 대출 증가율을 관리하고 있습니다. 문제는 아파트 입주가 시작되면 수백 명의 입주자가 동시에 잔금대출을 신청한다는 점입니다. 은행 입장에서는 한 번에 수백억 원의 대출이 실행되기 때문에 총량 관리 부담이 커질 수밖에 없습니다. 그 결과 일부 은행에서는 대출 한도를 축소하거나 접수 일정을 제한하거나 조기에 대출 접수를 마감하는 사례가 이어졌습니다. 실제로 일부 단지에서는 접수 시작과 동시에 한도가 소진되는 '오픈런' 현상까지 나타났습니다. 정부가 검토하는 핵심 내용 이번에 검토되는 방안은 크게 두 가지입니다. ① 잔금대출을 총량규제에서 일부 제외 현재 검토안이 시행되면 은행들은 잔금대출 때문에 일반 주택담보대출을 줄일 필요가 다소 완화될 수 있습니다. 즉, 입주 예정자의 잔금대출 실행이 지금보다 안정적으로 이뤄질 가능성 이 커집니다. 이는 신규 아파트 입주를 앞둔 실수요자들에게 가장 직접적인 도움이 될 수 있는 부분입니다. ② 이주비 대출 한도 상향 더 큰 변화는 재개발·재건축 사업에서 나타날 수 있습니다. 현재 이주비 대출은 기존 노후주택의 감정평가액 을 기준으로 대출 한도가 정해집니다...

3기 신도시 착공 기간 절반 단축?  공급 속도전의 현실과 한계 총정리 정부가 최근 3기 신도시 사업 기간을 절반 이하로 줄이겠다 는 강한 의지를 내비쳤습니다. 이재명 대통령은 부동산 정책 토론회에서 "행정 절차를 과감하게 개선해 공급 속도를 높이겠다"고 밝혔고, 국토교통부도 주요 공공택지의 착공 시기를 최대 2년 앞당기겠다는 계획을 공개했습니다. 최근 몇 년간 수도권 집값이 반복적으로 불안했던 가장 큰 이유 중 하나는 '공급 부족'에 대한 불안감 이었습니다. 그래서 정부의 공급 확대 정책은 시장의 관심을 받을 수밖에 없습니다. 하지만 부동산 시장에서는 또 다른 질문이 나옵니다. "정말 신도시 사업 기간을 절반으로 줄이는 것이 가능할까?" 오늘은 3기 신도시가 왜 늦어졌는지, 정부가 어떤 대책을 준비하고 있는지, 그리고 실수요자와 투자자가 주목해야 할 부분까지 함께 살펴보겠습니다. 왜 3기 신도시는 항상 늦어질까? 많은 사람들이 신도시 개발이 늦어지는 이유를 단순히 행정 처리 때문이라고 생각합니다. 하지만 실제 사업 현장에서 가장 큰 변수는 토지 보상과 주민 이주 입니다. 신도시 하나가 완성되기까지는 다음과 같은 과정을 거칩니다. 공공주택지구 지정 각종 환경·교통 영향평가 감정평가 토지 보상 주민 이주 건축물 철거 부지 조성 기반시설 공사 공동주택 착공 입주 행정 절차도 적지 않지만, 실제 일정이 길어지는 가장 큰 원인은 보상 협의가 예상보다 오래 걸리는 경우가 많기 때문 입니다. 현재 속도를 내고 있는 3기 신도시는 어디일까? 정부가 가장 먼저 속도를 내고 있는 곳은 다음 세 곳입니다. 광명·시흥 신도시 (약 6만7000가구) 의왕·군포·안산 신도시 (약 4만1500가구) 화성 진안 신도시 (약 3만4000가구) 특히 광명·시흥은 감정평가를 마치고 협의 보상 절차에 들어갔으며, 정부는 올해 안에 보상을 최대한 마무리하고 내년 말 착공을 목표로 사업을 추진하고 있습니다. 계획대로 진행된다면 수도권 공급 확...

  종부세 개편 임박! '똘똘한 한 채'도 세금 오른다?  3그룹 차등과세 핵심 총정리 정부가 종합부동산세(종부세) 개편 막바지 작업에 들어가면서 부동산 시장의 관심이 다시 세금으로 쏠리고 있습니다. 이번 개편의 핵심은 '주택 수'보다 '주택 가격'을 중심으로 세금을 부과하는 방향 입니다. 특히 초고가 1주택 보유자에 대한 과세를 강화하는 이른바 '3그룹 차등과세' 방안이 유력하게 검토되고 있습니다. 그동안 "실거주 1주택자까지 세금 부담이 커질까"라는 우려와 "초고가 주택은 더 많은 세금을 부담해야 한다"는 의견이 맞서 왔는데요. 이번 개편은 이 두 가지를 절충하는 형태가 될 가능성이 높습니다. 이번 글에서는 종부세 개편안의 핵심 내용과 시장에 미칠 영향을 쉽게 정리해 보겠습니다. 종부세 개편, 무엇이 달라질까? 현재 정부가 검토 중인 방향은 크게 3개 그룹으로 세 부담을 나누는 것 입니다. ① 기본공제 그룹 기존처럼 일정 기준 이하의 1주택자는 종부세를 내지 않는 구조입니다. 현재는 1주택자의 기본공제가 공시가격 12억 원 입니다. 정부는 이 구간의 실수요자는 최대한 보호하는 방향을 검토하고 있습니다. ② 중간 부담 그룹 기본공제를 넘지만 초고가에는 해당하지 않는 주택입니다. 이 구간은 현재 수준의 세 부담을 유지하거나 소폭 높이는 방향이 검토되고 있습니다. 급격한 세금 증가보다는 완만한 조정이 예상됩니다. ③ 초고가 주택 그룹 가장 큰 변화가 예상되는 부분입니다. 현재 논의되는 초고가 기준은 시가 약 30억~50억 원 수준입니다. 이 구간은 세율 인상 과세표준 세분화 추가 과세 등을 통해 종부세 부담을 높이는 방안이 검토되고 있습니다. 왜 '똘똘한 한 채'가 대상이 됐을까? 최근 몇 년 동안 부동산 시장에서는 '똘똘한 한 채' 라는 말이 유행했습니다. 다주택 규제가 강화되면서 여러 채를 보유하기보다 서울 강남이나 한강변 등 가치가 ...

  신길뉴타운 첫 '써밋' 나온다!  50년 된 남서울아파트의 화려한 변신,  청약해볼 만할까? 서울 신축 아파트를 기다려온 실수요자라면 반가운 소식이 있습니다. 영등포구 신길뉴타운 남서울아파트 재건축 사업 이 드디어 일반분양을 앞두고 있습니다. 특히 이번 단지는 대우건설의 하이엔드 브랜드 '써밋(SUMMIT)' 이 신길뉴타운에 처음 적용되는 만큼 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 시장에서는 전용 59㎡ 기준 15억~17억 원대 분양가 가 거론되고 있지만, 높은 가격에도 청약 경쟁은 치열할 것이라는 전망이 우세합니다. 오늘은 '써밋 클라비온'의 분양 일정과 예상 분양가, 입지, 투자 포인트 를 자세히 살펴보겠습니다. 50년 된 남서울아파트, 신길 대표 신축으로 재탄생 신길10구역 재건축 사업은 1974년 준공된 남서울아파트를 허물고 새로운 아파트를 짓는 사업입니다. 재건축 이후에는 지하 4층~지상 29층 8개 동 총 812가구 규모의 대단지로 탈바꿈합니다. 이 가운데 176가구가 일반분양 으로 공급될 예정입니다. 현재 철거는 완료된 상태이며, 입주는 2029년 10월 을 목표로 추진되고 있습니다. 신길뉴타운 최초 '써밋' 브랜드 적용 이번 사업에서 가장 눈길을 끄는 부분은 브랜드입니다. 대우건설은 신길뉴타운 최초로 하이엔드 브랜드 '써밋' 을 적용했습니다. 단지명은 '써밋 클라비온' 입니다. 최근 서울 주요 재건축 사업에서 브랜드 경쟁이 치열해지는 가운데, 일반 브랜드보다 한 단계 높은 하이엔드 브랜드를 적용했다는 점은 상품 경쟁력을 높이는 요소로 평가됩니다. 특히 신길뉴타운에서는 아직 써밋 브랜드 단지가 없어 희소성도 기대됩니다. 예상 분양가는 얼마? 아직 분양가는 확정되지 않았지만 업계에서는 다음과 같이 예상하고 있습니다. 전용면적 예상 분양가 44㎡ 약 10억8000만~12억6000만원 59㎡ 약 15억~17억5000만원 이는 3.3㎡당 6000만~7000만원 수준 을 ...

집주인이 6억 빌려드립니다?  강남에 다시 등장한 '셀러 파이낸싱'이란 최근 강남 아파트 시장에서 조금 낯선 거래 방식이 다시 등장했습니다. 바로 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)' , 우리말로 하면 집주인 대출 입니다. 은행이 아니라 집을 파는 사람이 직접 매수인에게 돈을 빌려주는 방식 인데요. 정부의 강력한 대출 규제로 은행에서 필요한 만큼 대출을 받을 수 없게 되자, 시장이 스스로 새로운 자금 조달 방법을 만들어낸 것입니다. 이번에는 셀러 파이낸싱이 무엇인지, 왜 다시 등장했는지, 그리고 실제로 어떤 위험이 있는지 자세히 살펴보겠습니다. 셀러 파이낸싱이란? 쉽게 말하면 매도인이 금융기관 역할을 하는 거래 방식 입니다. 예를 들어 20억 원짜리 아파트를 구입한다고 가정해보겠습니다. 현재 규제로 은행에서는 4억 원 정도만 대출이 가능합니다. 그러면 부족한 자금을 어떻게 마련할까요? 셀러 파이낸싱에서는 다음과 같이 진행됩니다. 계약금 지급 은행 대출 실행 부족한 금액은 집주인이 직접 대여 집에는 근저당권 설정 매수인은 집주인에게 약속한 이자를 지급 즉, 은행 대신 집주인이 돈을 빌려주는 구조 입니다. 왜 다시 등장했을까? 이번 현상은 정부의 대출 규제와 직접 연결됩니다. 최근에는 주택담보대출 한도 축소 총량규제 강화 은행 심사 강화 등으로 인해 실제 계약을 하고도 잔금을 마련하지 못하는 사례가 늘어나고 있습니다. 특히 20억 원 이상 고가주택은 은행 대출이 극히 제한됩니다. 결국 매도인은 집을 팔아야 하고 매수인은 자금이 부족한 상황 이 서로 맞아떨어지면서 셀러 파이낸싱이 다시 등장하게 된 것입니다. 실제 강남에서는 어떻게 거래될까? 최근 강남에서는 " 집주인 대출 6억 가능 " 이라는 문구가 붙은 매물도 등장했습니다. 예를 들어 매매가격 20억 계약금 2억 은행대출 4억 집주인 대출 6억 나머지는 자기자금 이런 방식입니다. 집주인은 근저당권을 설정해 담보를 확보하고, 매수인은 부족한 자금을 마련할 ...

  30대 매수자 몰린 병점·권선·다산 규제 피한 실수요가 만든 신고가 행진 정부가 동탄·기흥·구리를 규제지역으로 지정한 지 한 달도 지나지 않아 수도권 부동산 시장에서 새로운 변화가 나타나고 있습니다. 규제를 받은 지역은 거래가 다소 주춤한 반면, 인접한 비규제지역에서는 신고가 거래가 이어지며 이른바 '풍선효과' 가 본격화되는 모습입니다. 특히 이번 상승세는 과거와 달리 투자자보다 30대 실수요자 가 중심이라는 점에서 주목받고 있습니다. 이번 글에서는 최근 병점, 권선, 다산신도시를 중심으로 나타나는 집값 상승 배경과 앞으로의 전망을 살펴보겠습니다. 규제 이후 달라진 수도권 부동산 시장 지난 7월부터 정부는 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정하고 토지거래허가구역까지 확대했습니다. 정부의 목적은 과열된 시장을 진정시키는 것이었습니다. 실제로 규제지역에서는 상승세가 둔화됐습니다. 동탄구 상승률 1.29% → 0.25% 기흥구 상승폭 축소 구리시 매수 문의 감소 하지만 시장은 또 다른 방향으로 움직였습니다. 규제를 피한 인접 지역으로 실수요가 이동하면서 새로운 상승세가 시작된 것입니다. 한 달 만에 1억 오른 다산신도시 가장 대표적인 사례는 남양주 다산신도시입니다. **다산 유승한내들 센트럴 전용 84㎡**는 한 달 전 9억7800만 원에서 10억7800만 원 으로 정확히 1억 원 상승하며 신고가를 기록했습니다. 뿐만 아니라 다산 반도유보라 메이플타운 다산 자이 아이비플레이스 다산 롯데캐슬 등 주요 단지에서도 최고가 거래가 잇따르고 있습니다. 현지 공인중개사들은 "매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 집주인이 늘고 있다"고 전할 정도로 분위기가 빠르게 달라지고 있습니다. 병점도 신고가 행진 동탄과 가장 가까운 병점 역시 분위기가 뜨겁습니다. 대표 단지인 **병점역 아이파크캐슬 전용 84㎡**는 불과 한 달도 지나지 않아 7000만 원 이상 상승하며 8억5500만 원 신고가를 기록했습니다. 병점은 ...

규제지역 묶자 한 달 만에 1억 상승 다산신도시까지 번진 풍선효과,  어디까지 이어질까? 정부가 동탄구, 기흥구, 구리시를 규제지역으로 지정한 이후 시장 분위기가 조금씩 달라지고 있습니다. 처음에는 "규제가 시작됐으니 집값이 안정되지 않을까?"라는 기대가 있었지만 실제 시장에서는 다른 현상이 나타나고 있습니다. 규제를 받은 지역은 거래가 줄어들고 있지만, 바로 옆 비규제지역에는 실수요가 이동하면서 신고가 거래가 이어지고 있습니다. 대표적인 곳이 바로 남양주 다산신도시 입니다. 이번 글에서는 최근 나타나는 풍선효과가 왜 발생하는지, 앞으로 어디까지 확산될 가능성이 있는지 함께 살펴보겠습니다. 구리는 막혔는데 다산은 신고가 최근 가장 눈에 띄는 곳은 남양주 다산신도시입니다. 대표 단지인 **다산 유승한내들 센트럴 전용 84㎡**가 한 달 만에 약 1억 원 오른 10억7800만 원 에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 불과 지난달까지만 해도 9억 원대 거래가 일반적이었지만 지금은 10억 원이 새로운 기준이 되어가고 있습니다. 현지 중개업소에서는 "매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 사례가 계속 늘고 있다." 는 이야기가 나오고 있습니다. 이는 단순한 신고가 한 건이 아니라 시장 심리가 바뀌고 있다는 신호로 볼 수 있습니다. 왜 다산으로 사람이 몰릴까? 가장 큰 이유는 규제의 영향입니다. 정부는 최근 화성 동탄구 용인 기흥구 구리시 를 규제지역으로 지정했습니다. 규제가 시작되면 대출이 어려워지고 거래 절차가 복잡해지고 투자 부담이 커집니다. 그러면 자연스럽게 비슷한 생활권이면서 규제를 받지 않는 지역을 찾게 됩니다. 다산은 구리와 생활권을 공유하면서도 규제를 받지 않아 대체 주거지로 관심을 받고 있습니다. 동탄에서도 같은 현상이 나타났다 사실 이런 흐름은 이미 동탄에서도 확인됐습니다. 동탄 집값이 급등하자 실수요자들은 병점으로 이동했습니다. 최근 병점역 아이파크캐슬은 84㎡ 신고가 거래량 급증 실거주 문의 증가 등이 동시에 나타났습니다...

  서리풀 공공주택 2만 가구 공급,  왜 주민들은 반발할까?  공급 확대와 재산권 사이의 딜레마 서울 집값을 잡기 위해 정부가 꺼내 든 가장 큰 공급 카드 중 하나가 '서리풀 공공주택지구' 입니다. 강남권에만 2만 가구 를 공급하는 대규모 프로젝트인 만큼 시장의 기대도 큽니다. 하지만 사업이 속도를 내기도 전에 주민들의 거센 반발에 부딪히며 또 다른 변수가 생겼습니다. 정부는 "공급을 서둘러야 한다"고 말하고, 주민들은 "55년 동안 희생했는데 또 희생하라는 것이냐"고 맞서고 있습니다. 과연 서리풀 공공주택 사업은 왜 이렇게 논란이 되는 걸까요? 서울 마지막 대규모 공급 카드 '서리풀지구' 서울은 신규 택지를 확보하기 어려운 도시입니다. 특히 강남권은 개발 가능한 땅 자체가 거의 남아 있지 않습니다. 이런 상황에서 정부가 선택한 곳이 바로 서초구 서리풀1·2지구 입니다. 이번 사업은 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 서리풀1지구 : 약 1만8000가구 서리풀2지구 : 약 2000가구 총 2만 가구 규모의 공공주택을 공급하는 계획입니다. 정부는 행정절차를 최대한 단축해 2028년 착공 을 목표로 하고 있습니다. 강남 접근성이 뛰어난 만큼 청년과 신혼부부의 주거난 해소에도 큰 역할을 할 것으로 기대됩니다. 왜 주민들은 강하게 반대할까? 겉으로 보면 주택 공급 확대는 긍정적인 정책처럼 보입니다. 하지만 현장 분위기는 전혀 다릅니다. 주민들이 가장 크게 반발하는 이유는 재산권과 삶의 터전 입니다. 서리풀 일대 주민들은 수십 년 동안 그린벨트 규제로 인해 건축이나 개발에 많은 제한을 받아왔습니다. 그동안은 "환경 보전"을 이유로 재산권 행사가 제한됐는데, 이제 와서 공공주택을 짓겠다며 토지를 수용하는 것은 형평성에 맞지 않는다는 주장입니다. 주민 입장에서는 오랜 기간 희생한 대가가 충분히 보상되지 않는다고 느낄 수밖에 없습니다. '미리내집' 공급도 논란 또 다른 쟁점은 공...

보유세 강화 논의에도  압구정 112억·반포 130억 신고가  강남 집값은 왜 흔들리지 않을까? 정부가 부동산 세제 개편을 공식적으로 검토하면서 시장의 관심이 다시 보유세 강화 로 향하고 있습니다. 많은 사람들이 "세금을 올리면 집값이 떨어질까?"라는 질문을 던집니다. 그런데 최근 시장은 예상과는 조금 다른 모습을 보여주고 있습니다. 압구정에서는 112억5000만 원 , 반포에서는 130억 원 에 거래된 초고가 아파트가 신고가를 새로 썼습니다. 보유세 강화가 거론되는 시점에도 강남 초고가 아파트는 오히려 최고가를 경신하고 있는 것입니다. 오늘은 이번 신고가 거래가 의미하는 것과 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 함께 살펴보겠습니다. 압구정·반포, 또다시 신고가 최근 국토교통부 실거래가 자료를 보면 강남권에서는 연일 최고가 거래가 이어지고 있습니다. 대표적인 사례는 다음과 같습니다. 압구정 신현대12차 전용 182㎡ : 112억5000만 원 압구정 신현대11차 전용 183㎡ : 105억 원 래미안 원베일리 전용 168㎡ : 130억 원 아크로리버파크 전용 178㎡ : 98억 원 특히 압구정 신현대11차는 불과 한 달 사이 약 11억 원 이 오른 가격에 거래되면서 시장을 놀라게 했습니다. 이러한 거래는 단순한 최고가 경신 이상의 의미를 갖습니다. 양도세 중과 이후 오히려 매물이 줄었다 정부는 올해 5월부터 다주택자 양도세 중과를 다시 시행했습니다. 정책의 목표는 명확했습니다. 시장에 매물을 늘려 공급을 확대하고 가격 상승을 억제하겠다는 것이었습니다. 하지만 실제 시장은 조금 다르게 움직였습니다. 서울 아파트 매물은 약 21% 감소 했습니다. 특히 강남3구는 감소폭이 더욱 컸습니다. 서초구 약 22% 감소 송파구 약 13% 감소 강남구 약 6% 감소 세금 부담 때문에 집을 파는 것이 아니라, 오히려 매도를 미루는 집주인이 늘어난 것 입니다. 왜 강남은 보유세보다 공급이 더 중요할까? 부동산 시장에서 가격은 결국 수요와 공급 이 결정합니다. 강...

  모아타운, 재개발이랑 뭐가 다를까?  2026년 서울 부동산 투자자가 꼭 알아야 할 핵심 차이 최근 서울 부동산 시장에서 가장 많이 들리는 단어 중 하나가 '모아타운' 입니다. "재개발이랑 뭐가 다른 거죠?" "빌라를 사려면 재개발이 좋나요, 모아타운이 좋나요?" "지금 투자해도 괜찮을까요?" 실제로 현장에서도 이런 질문이 정말 많습니다. 특히 서울시는 최근 몇 년간 모아타운을 빠르게 확대하고 있고, 2026년에도 신규 지정과 관리계획 고시가 이어지고 있습니다. 오늘은 재개발과 모아타운의 차이 , 그리고 실수요자와 투자자가 반드시 체크해야 할 포인트 를 쉽게 정리해보겠습니다. 왜 서울시는 모아타운을 밀고 있을까? 서울의 오래된 주택가는 대부분 빌라와 다세대주택이 밀집해 있습니다. 문제는 이들 지역이 재개발을 추진하기에는 규모가 작거나 주민 동의를 얻기 어려운 경우가 많다는 점입니다. 이 때문에 수십 년 동안 개발이 멈춘 곳이 적지 않았습니다. 서울시는 이런 문제를 해결하기 위해 소규모 정비사업을 묶어서 하나의 생활권처럼 개발하는 '모아타운' 을 적극 추진하고 있습니다. 쉽게 말하면 "재개발이 어려운 곳도 여러 구역을 함께 정비해서 새 아파트 단지로 만들자." 라는 개념입니다. 재개발과 모아타운의 가장 큰 차이 구분 재개발 모아타운 사업 규모 대규모 소규모 여러 구역 시행 방식 조합 중심 모아주택 여러 개 연계 사업 기간 긴 편 상대적으로 빠름 진입 장벽 높음 비교적 낮음 공급 속도 느림 빠른 편 사업 리스크 높음 상대적으로 낮음 재개발은 하나의 큰 사업입니다. 반면 모아타운은 여러 개의 모아주택 사업을 하나의 생활권으로 묶는 방식 입니다. 소규모인데도 대단지가 가능하다 많은 사람들이 "소규모 정비사업이면 아파트도 작지 않을까?" 라고 생각합니다. 하지만 실제 사례는 다릅니다. 광진구 자양1동 기존에는 각각 따로 개발 방식이었지만 통합 개발을...

  용산 효창공원앞역, 2400가구 대단지로 변신 '노후 빌라촌'이 다시 주목받는 이유 서울 부동산 시장에서 용산 은 늘 특별한 지역입니다. 국제업무지구, 용산공원, GTX, 한강 개발 등 굵직한 개발 호재가 이어지면서 서울에서도 가장 높은 관심을 받는 곳 중 하나입니다. 그런데 최근 용산에서 또 하나의 의미 있는 변화가 시작됐습니다. 오랫동안 노후 빌라가 밀집해 있던 효창공원앞역 일대가 약 2,400가구 규모의 대단지 아파트로 개발 되는 절차에 본격적으로 들어간 것입니다. 겉으로 보면 단순한 정비사업처럼 보일 수 있지만, 이번 사업은 서울 도심 공급 확대와 용산 개발의 연결고리 라는 점에서 시장이 주목하고 있습니다. 효창공원앞역, 4년 만에 본궤도에 오르다 국토교통부는 최근 용산구 용문동 일대를 도심 공공주택 복합지구 로 지정·고시했습니다. 사업 대상지는 약 6만682㎡ 규모이며, 용적률 최대 499% 를 적용해 약 2,384가구 의 대단지 아파트가 들어설 예정입니다. 2022년 도심 공공주택 복합사업 후보지로 선정된 이후 주민 동의 절차와 행정 절차를 거쳐 약 4년 만에 본지구 지정까지 완료된 것입니다. 이제는 복합사업계획 승인과 보상, 착공 등의 후속 절차가 진행될 예정입니다. 왜 효창공원앞역이 주목받을까? 가장 큰 이유는 입지 입니다. 효창공원앞역은 서울지하철 6호선 경의중앙선 두 개 노선을 이용할 수 있는 역세권입니다. 여기에 용산역 용산국제업무지구 서울역 공덕역 까지 모두 가까운 서울 도심 핵심 생활권입니다. 특히 앞으로 용산국제업무지구 개발이 본격화되면 직주근접 수요가 더욱 늘어날 가능성이 있습니다. 사실 이곳은 개발이 처음이 아니다 효창공원앞역 주변은 오래전부터 개발 이야기가 많았습니다. 2007년에는 재개발 추진위원회가 구성됐지만 사업이 무산됐고, 이후 장기전세주택 사업도 추진됐지만 역시 성사되지 못했습니다. 그만큼 개발이 쉽지 않았던 지역입니다. 이번에는 LH가 시행하는 도심 공공주택 복합사업 방식으로 방향을 바꾸면서 다시 ...