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10억으로 서울 구축보다 경기 신축

  10억으로 서울 구축보다 경기 신축? 같은 돈으로 집을 고를 때 봐야 할 것 “10억원이 있다면 서울 구축을 살까, 경기 신축을 살까?” 부동산을 조금이라도 공부해본 분이라면 한 번쯤 고민해봤을 질문입니다. 서울이라는 이름값을 포기하기는 아쉽고, 그렇다고 10억원을 들여 오래된 소규모 아파트를 사는 것도 망설여집니다. 반대로 경기로 눈을 돌리면 같은 돈으로 신축 대단지를 선택할 수 있는 경우가 있습니다. 새 아파트, 대단지, 좋은 커뮤니티, 주차, 쾌적한 주거환경까지 갖춘 집을 살 수 있는 것이죠. 최근 부동산 전문가 윤지해 랩장도 비슷한 관점에서 같은 가격이라면 연식과 단지 규모까지 맞춰 대체재를 비교해야 한다 고 설명했습니다. 다만 여기서 중요한 것은 “무조건 경기 신축이 낫다” 라고 결론내리는 것이 아닙니다. 오히려 이 이야기를 통해 우리가 봐야 할 것은 따로 있습니다. 같은 10억원으로 무엇을 살 수 있는가? 그리고 그 집의 다음 수요자는 누구인가? 입니다. 1. 10억원이라는 돈은 서울과 경기에서 전혀 다른 집을 만든다 10억원이라는 예산을 들고 서울에 들어가면 선택지가 제한될 수 있습니다. 특히 서울 핵심 생활권에서는 구축 아파트나 소규모 단지로 내려가야 할 가능성이 있습니다. 반면 경기 일부 지역에서는 같은 10억원으로 신축 + 대단지 + 넓은 평형 을 선택할 수 있습니다. 그러면 단순히 “서울이냐 경기냐”를 비교하면 안 됩니다. 비교 대상 자체가 달라지기 때문입니다. 예를 들어 서울 구축 10억원 vs 경기 신축 10억원 이라면, 지역만 비교할 것이 아니라 연식 세대수 주차 커뮤니티 교통 학군 직주근접 향후 공급 까지 같은 테이블에 올려놓아야 합니다. 이게 바로 ‘대체재 비교’입니다. 2. 같은 돈이라면 주거상품의 기본 조건부터 맞춰봐야 한다 전문가가 강조한 부분도 여기에 있습니다. 같은 가격대의 아파트를 비교한다면 최소한 연식과 단지 규모는 맞춰봐야 한다 는 것입니다. 저도 이 부분에는 상당히 공감합니다. 왜냐하면 부동산은 단순한 땅...
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세종 스마트시티 2191가구 한꺼번에 분양

  세종 스마트시티 2191가구 한꺼번에 분양 대규모 공급이 집값에 미칠 영향 세종에서 꽤 눈에 띄는 분양 일정이 나왔습니다. 오는 11월 세종 스마트시티 국가시범도시에서 2191가구가 한꺼번에 분양 될 예정입니다. 한두 개 단지가 아닙니다. L6·L7·L8·L11, 총 4개 블록이 동시에 공급 됩니다. 요즘 서울에서는 새 아파트가 부족해서 분양가가 20억원에 가까워지고, 청약에 당첨돼도 대출 한도가 부족하다는 이야기가 나오는 반면, 세종에서는 오히려 대규모 신규 공급이 시장의 변수 가 되고 있습니다. 같은 부동산 시장이지만 지역에 따라 고민거리가 완전히 다릅니다. 서울은 “집이 부족한데 너무 비싸다”가 문제라면, 세종은 “새 아파트가 대거 나오는데 수요가 충분한가”를 봐야 하는 시장입니다. 저는 이번 세종 스마트시티 분양을 단순히 “2191가구 청약” 으로 보기보다는, 대규모 공급이 실제 수요를 얼마나 흡수할 수 있는지 를 확인하는 사례로 보고 있습니다. 1. 11월에 2191가구가 한꺼번에 나온다 이번에 공급되는 곳은 세종시 합강동 5-1생활권 입니다. 물량을 보면 상당합니다. L6블록 : 818가구 L7블록 : 648가구 L11블록 : 507가구 L8블록 : 218가구 총 2191가구 입니다. 모두 민간분양으로 공급되고, 전용 60㎡ 이하와 전용 60~85㎡ 이하 주택으로 구성될 예정입니다. 아직 단지명과 정확한 분양가는 정해지지 않았습니다. 그런데 중요한 건 분양 물량입니다. 한 번에 2000가구가 넘는 신규 아파트가 시장에 나온다는 것. 수요자 입장에서는 선택지가 늘어나는 것이고, 기존 아파트 입장에서는 새로운 경쟁 상품이 등장하는 것입니다. 2. 스마트시티라는 이름만 보고 판단하면 안 된다 5-1생활권은 일반적인 택지지구와는 조금 성격이 다릅니다. 정부가 국가시범도시로 지정한 곳이기 때문입니다. 전체 면적만 약 274만4000㎡ , 약 83만평에 달합니다. AI, 데이터, 자율주행, 에너지·환경 기술 등을 실제 도시 공간에 적용하는 미래형 도...
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청약에 당첨돼도 내 집 마련이 어려운 이유

  분양가 20억인데 대출은 4억 청약에 당첨돼도 내 집 마련이 어려운 이유 요즘 청약시장을 보면 참 아이러니한 장면이 많습니다. 청약통장 가입자는 줄고 있습니다. 그런데 인기 지역 청약에는 여전히 사람들이 몰립니다. 왜 그럴까요? 새 아파트가 귀하기 때문입니다. 문제는 어렵게 청약에 당첨돼도 그다음 단계에서 또 하나의 벽을 만나게 된다는 것입니다. 바로 자금조달 입니다. 서울에서는 전용 84㎡ 분양가가 이미 평균 19억4433만원 수준까지 올라왔습니다. 그런데 수도권·규제지역에서 주택가격이 15억원 초과~25억원 이하라면 주택구입 목적 주담대 한도는 최대 4억원 입니다. 20억원짜리 아파트를 예로 들면 단순 계산으로도, 분양가 20억원 - 대출 4억원 = 자기자본 16억원 이 필요합니다. 물론 실제 자금조달 구조는 중도금대출, 잔금대출, 개인별 DSR과 금융조건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 하지만 큰 틀에서 보면 지금 서울 청약시장의 핵심 문제를 보여주는 숫자입니다. “당첨될 수 있느냐”와 “살 수 있느냐”가 완전히 다른 문제가 된 것입니다. 1. 기본형건축비까지 4.07% 올랐다 먼저 분양가가 왜 쉽게 내려오기 어려운지를 봐야 합니다. 국토교통부에 따르면 9월 15일부터 분양가상한제 주택에 적용되는 기본형건축비가 ㎡당 223만7000원 → 232만8000원 으로 4.07% 인상 됐습니다. 특히 간접공사비가 60만4000원 → 66만3000원 으로 9.77% 상승하면서 전체 인상폭을 키웠습니다. 기본형건축비는 택지비, 가산비 등과 함께 분양가를 결정하는 주요 요소입니다. 그러다 보니 공사비가 계속 오르는 상황에서는 분양가가 자연스럽게 내려가기 어렵습니다. 여기서 우리가 최근 계속 이야기했던 문제가 다시 등장합니다. 공급을 늘린다고 해서 당장 분양가가 내려오는 것은 아니라는 것 입니다. 공사비와 토지비가 이미 높아져 있기 때문입니다. 2. 서울 국민평형 평균 분양가가 19억을 넘었다 현재 서울에서 새 아파트를 분양받는다는 것이 어느 정도의 자금 ...
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청약통장 282만명 떠났다

  청약통장 282만명 떠났다 그래도 지금 통장을 깨면 안 되는 사람은 따로 있습니다 요즘 청약통장을 해지했다는 이야기가 심심치 않게 들립니다. “청약 넣어도 당첨이 안 되는데 계속 가지고 있어야 하나?” 이런 생각이 드는 것도 이해가 됩니다. 실제로 올해 7월 기준 청약통장 가입자는 2577만명 으로 4년 만에 282만명 감소 했습니다. 올해 1~7월 해지액만 해도 8조2000억원 에 달합니다. 분양 물량은 줄었고, 분양가는 올랐습니다. 대출은 예전보다 까다로워졌고, 인기 지역은 청약 경쟁이 치열합니다. 그러다 보니 청약통장을 바라보는 시선도 예전과 달라졌습니다. 그런데 여기서 한 가지는 구분해야 합니다. 청약의 효용이 낮아진 것과 내 청약통장이 필요 없는 것은 전혀 다른 이야기 입니다. 오히려 어떤 사람에게는 지금까지 쌓아온 청약통장이 상당히 중요한 자산이 될 수 있습니다. 반대로 청약 당첨 가능성이 낮고 자금 여력도 부족하다면 기존 아파트나 급매, 재개발 등 다른 선택지를 함께 보는 것이 현실적일 수도 있습니다. 결국 중요한 것은 청약통장을 가지고 있느냐가 아니라, 내 상황에서 청약이라는 선택지가 얼마나 가치가 있느냐 입니다. 1. 282만명이 청약통장을 떠난 이유 청약통장 가입자가 줄어든 데에는 여러 이유가 있습니다. 가장 먼저 분양 물량 감소 가 있습니다. 공급이 줄어들면 당첨 기회도 줄어듭니다. 그런데 분양가까지 올라가고 있습니다. 최근 서울 민간 아파트 국민평형의 평균 분양가가 20억원을 넘는 사례까지 나오면서 청약에 당첨되는 것 자체가 끝이 아니라는 사실도 더욱 분명해졌습니다. 당첨된 다음에는 계약금과 중도금, 잔금까지 마련해야 합니다. 즉, “당첨될 수 있느냐”와 “당첨된 집을 살 수 있느냐”는 완전히 다른 문제 입니다. 이 차이가 최근 청약시장의 가장 큰 변화 중 하나라고 봅니다. 2. 특히 2030에게 청약은 생각보다 쉽지 않습니다 올해 1~7월 서울 아파트 청약에서 **30대 이하 당첨률은 1.6%**에 그쳤다는 분석도 나왔습니다....
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시흥 목감도 국평 8억원대

  시흥 목감도 국평 8억원대 광명·수지 이어 경기 외곽까지 들썩이는 이유 요즘 수도권 집값을 보고 있으면 재미있는 흐름이 하나 보입니다. 처음에는 서울이 올랐습니다. 그러자 서울과 가까운 광명, 용인 수지 같은 경기 핵심 지역 이 따라붙었습니다. 그런데 이제는 여기서 끝나지 않습니다. 광명과 수지의 가격까지 부담스러워지자 매수자들이 다시 한 단계 바깥으로 이동하고 있습니다. 이번에는 시흥 목감 입니다. 최근 시흥시 목감동 목감호반베르디움더프라임 전용 84㎡가 8억3500만원에 계약 된 것으로 알려졌습니다. 아직 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고되기 전 거래지만, 신고가 완료되면 기존 같은 면적 최고가였던 8억1250만원보다 2250만원 높은 가격 이 됩니다. 이 숫자 하나만 놓고 보면 단순한 신고가 거래처럼 보입니다. 하지만 저는 조금 다르게 봅니다. 이번 거래에서 더 중요한 것은 ‘8억3500만원’이라는 숫자보다 왜 지금 목감까지 가격이 올라오고 있느냐 입니다. 1. 서울에서 시작된 상승세가 경기 외곽까지 내려오고 있다 최근 수도권 주택시장에서 반복적으로 나타나는 현상이 있습니다. 서울 → 서울 인접 경기 → 경기 핵심지 → 상대적 저가 지역 순서로 수요가 이동하는 모습입니다. 서울 집값이 오르면 모든 사람이 서울을 살 수 있는 것은 아닙니다. 그렇다고 해서 집을 사려는 수요 자체가 사라지는 것도 아닙니다. 결국 사람들은 이렇게 생각합니다. “서울은 너무 비싸고, 광명도 부담스럽네. 그렇다면 조금 더 외곽으로 가면 어디가 괜찮을까?” 이 과정에서 서울 접근성이 나쁘지 않으면서 상대적으로 가격이 낮은 지역이 주목받습니다. 이번 목감의 움직임도 바로 이런 ‘다음 가격대 찾기’ 의 결과로 볼 수 있습니다. 2. 광명은 이미 서울과 가격 차이가 거의 사라졌다 이번 기사에서 상당히 눈여겨볼 숫자가 있습니다. 직방이 국토교통부 실거래가를 바탕으로 올해 1월과 8월의 전용면적 1㎡당 중위가격을 비교했는데요. 서울은 두 시점 모두 1268만원 이었습니다. 반면...
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서울 장기전세주택, 정말 ‘로또 전세’일까

  청담르엘 11억에 20년 산다? 서울 장기전세주택, 정말 ‘로또 전세’일까 요즘 서울에서 집을 구하려고 하면 참 묘한 상황을 마주하게 됩니다. 아파트 매매가격은 계속 높아지고 있고, 전세도 만만치 않습니다. 그런데 한쪽에서는 이런 기회가 나옵니다. 청담동 신축 아파트를 11억원대 보증금으로, 최장 20년까지 거주할 수 있는 장기전세주택. 이번에 서울주택도시개발공사(SH)가 모집에 들어간 제51차 장기전세주택 이야기입니다. 대표적으로 청담르엘 전용 59㎡ 11억7000만원 디에이치 방배 전용 59㎡ 8억5020만원 두산위브더프레스티지 전용 45㎡ 3억2214만원 등이 공급됩니다. 특히 청담르엘 같은 곳은 일반적인 서울 아파트 전세와 비교해도 상당한 관심을 받을 만합니다. 다만 여기서 한 가지를 꼭 구분해야 합니다. 이건 ‘11억에 청담르엘을 사는 것’이 아닙니다. 11억7000만원을 내고 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 권리 에 가깝습니다. 바로 이 차이를 이해해야 장기전세의 진짜 가치가 보입니다. 1. 청담르엘 59㎡ 전세가 11억7000만원 이번 공급에서 가장 눈길을 끄는 곳은 역시 청담동 청담르엘 입니다. 전용 59㎡ 57가구가 공급되고, 이 가운데 일반공급이 51가구, 우선공급이 6가구입니다. 전세보증금은 약 11억7000만원 입니다. 청담동이라는 입지에 신축 아파트라는 점을 생각하면 상당히 눈길을 끄는 숫자입니다. 하지만 여기서 “11억7000만원이면 청담르엘을 사는 것과 비슷한 것 아닌가?”라고 생각하면 안 됩니다. 장기전세는 분양 전환되지 않는 공공주택 입니다. 즉, 20년을 살더라도 내 집이 되는 구조가 아닙니다. 대신 자격을 유지하면 2년 단위로 계약을 갱신하면서 최장 20년까지 거주할 수 있는 안정성 이 있습니다. 결국 장기전세의 핵심은 소유권이 아니라 주거 안정성 입니다. 2. 디에이치 방배는 59㎡만 133가구 이번 공급에서 물량이 가장 많은 곳은 서초구 방배동 디에이치 방배 입니다. 전용 59㎡만 무려 133가구 가 나옵니다...
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지방 상생 주택연금

  집 안 팔고 월 169만원? ‘지방 상생 주택연금’이 부동산 시장에 던지는 질문 요즘 부동산 시장을 보면 세대별로 전혀 다른 고민을 하고 있습니다. 2030세대는 집값과 전월세가 너무 비싸서 집을 구하기 어렵다 고 합니다. 반면 50·60세대, 특히 베이비부머 세대는 조금 다른 고민을 합니다. 집은 가지고 있는데, “이 집을 어떻게 노후자금으로 활용하지?” 라는 문제입니다. 수도권에 집 한 채를 보유하고 있지만 은퇴 후 소득은 줄어들고, 그렇다고 수십 년 살아온 집을 팔아버리기도 쉽지 않습니다. 그런데 최근 이 두 가지 문제를 동시에 해결해보자는 아이디어가 나왔습니다. 바로 ‘지방 상생 주택연금’ 입니다. 수도권 주택을 가진 은퇴자가 집을 매각하지 않고도 연금과 임대수익을 받고 지방으로 이주 하는 구조입니다. 기사에서 제시된 시뮬레이션에서는 시세 7억5000만원 상당의 수도권 주택을 활용하면 월 169만원 의 노후소득을 확보할 수 있는 것으로 나타났습니다. 연금 91만원에 임대수익 78만원을 더한 금액입니다. 숫자만 보면 꽤 솔깃합니다. 그런데 부동산 투자 관점에서는 오히려 그보다 더 중요한 질문이 있습니다. “이 제도가 실제로 작동한다면 수도권 주택시장과 지방 부동산 시장에는 어떤 변화가 생길까?” 오늘은 이 부분을 한번 차근차근 살펴보겠습니다. 1. 왜 이런 제도가 나왔을까? 결국 출발점은 수도권 주택 부족과 지방 소멸을 동시에 해결해보자는 발상 입니다. 현재 수도권에서는 집이 부족하다는 이야기가 계속 나오고 있습니다. 특히 서울은 새 아파트 입주 물량이 줄어들고 전세 매물까지 감소하면서 주거비 부담이 커지고 있습니다. 그런데 수도권에 주택이 아예 없는 것은 아닙니다. 이미 누군가 살고 있는 집이 상당히 많습니다. 문제는 집을 가진 사람이 그 집에서 계속 살고 있다는 것 입니다. 특히 고령층이 수도권 주택을 계속 보유하면서 실제 거주하고 있다면, 그 주택은 시장에 매물이나 임대주택으로 나오지 않습니다. 반대로 지방에는 빈집과 인구 감소 문제가 커...
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