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지금 집 사야 할까

  서울 집값 10% 뛰었다는데 지금 집 사야 할까, 기다려야 할까? “집을 사야 할까요? 조금 더 기다려야 할까요?” 요즘 무주택자라면 한 번쯤 해봤을 고민입니다. 특히 서울 일부 지역 아파트 가격이 1년도 채 되지 않아 두 자릿수 상승률을 기록하면서 고민은 더 커졌습니다. 올해 9월 둘째 주 기준 서울 동북권 아파트 가격 누적 상승률은 **10.12%**를 기록했습니다. 성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원구 등이 포함된 동북권이 빠르게 오르면서, 지난해까지 “조금 더 기다려보자”고 생각했던 무주택자 입장에서는 마음이 복잡해질 수밖에 없습니다. 그런데 이번 전문가 10명의 설문에서 눈에 띄는 결과가 나왔습니다. 가격 조정을 기다리며 무조건 관망하라는 의견은 한 명도 나오지 않았습니다. 그렇다고 “지금 당장 아무 집이나 사라”는 이야기도 아닙니다. 오히려 전문가들이 공통적으로 강조한 것은 다른 부분이었습니다. 살 수 있는 사람은 사되, 감당할 수 없는 사람은 따라가지 말라는 것. 결국 지금 시장에서 중요한 건 집값의 방향을 맞히는 것이 아니라 내가 지금 집을 살 수 있는 구조인지 확인하는 것 에 가까워 보입니다. 서울 동북권 아파트값 10% 넘게 올랐다 이번 기사에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 역시 **10.12%**입니다. 한국부동산원 기준 올해 9월 둘째 주까지 서울 동북권 아파트값 누적 상승률입니다. 1년도 안 되는 기간에 두 자릿수 상승률을 기록했다는 점에서 무주택자 입장에서는 부담이 상당합니다. 문제는 가격이 오를 때마다 고민이 반복된다는 겁니다. 10억원 하던 아파트가 11억원이 되면 “10억원일 때 샀어야 했는데…” 라는 생각이 들고, 11억원에서 12억원이 되면 “더 늦으면 못 사는 것 아닌가?” 라는 불안감이 생깁니다. 반대로 지금 샀는데 가격이 조정되면 “조금만 기다릴걸…” 이라는 후회가 생길 수 있습니다. 그래서 집을 살 때 가장 어려운 것이 바로 가격의 미래를 맞히는 일 입니다. 그런데 사실 실거주 목적이라면 이 문제...
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재개발 빌라 투자

  아파트값 뛰니 재개발 빌라로 쏠림 프리미엄만 7억~8억, 3040이 몰리는 이유 서울 아파트 가격이 계속 오르면서 내 집 마련을 고민하던 사람들의 시선이 조금씩 달라지고 있습니다. 예전에는 “서울 아파트를 살까, 경기도 아파트를 살까”를 고민했다면 요즘에는 여기에 하나가 더 들어옵니다. “서울 재개발 빌라를 먼저 사두는 건 어떨까?” 특히 신혼부부나 30~40대 실수요자 사이에서 이런 고민이 늘고 있다고 합니다. 서울 아파트 가격은 이미 상당한 수준까지 올라왔고, 대출 규제까지 겹치면서 지금 당장 원하는 아파트에 들어가기가 쉽지 않기 때문입니다. 그래서 일부 수요자들은 현재의 주거 수준보다 미래의 주거지를 선택하는 방식 으로 눈을 돌리고 있습니다. 바로 재개발 구역 안의 빌라입니다. 그런데 여기서 한 가지 눈여겨볼 숫자가 있습니다. 프리미엄만 7억~8억원. 빌라 가격이 싸서 들어가는 시장이라고 보기에는 이미 상당한 금액입니다. 그렇다면 왜 사람들이 이 가격을 감수하면서까지 재개발 빌라를 찾는 걸까요? 서울 아파트가 너무 비싸지자 재개발 빌라가 대안으로 최근 서울 아파트 시장의 가격 상승세는 내 집 마련을 고민하는 실수요자들에게 상당한 진입장벽이 되고 있습니다. 기사에 따르면 8월 서울 아파트 평균 매매가격은 16억원을 넘어섰고, 강남권 11개 자치구 평균 가격 역시 20억원에 가까운 수준까지 올라왔습니다. 이런 상황에서 3040세대가 선택할 수 있는 방법은 크게 두 가지입니다. 현재 예산으로 서울 외곽이나 수도권 아파트를 매수하거나, 아니면 당장의 주거 수준을 낮추더라도 서울 안에서 재개발 가능성이 있는 지역에 먼저 들어가는 것 입니다. 재개발 빌라는 후자의 선택에 가깝습니다. 지금은 낡은 빌라에 살지만 정비사업이 완료되면 새 아파트에 입주할 수 있다는 기대를 갖고 접근하는 것이죠. 말 그대로 '현재의 집'이 아니라 '미래의 집'을 사는 셈 입니다. 거여·마천 재개발 빌라, 프리미엄만 7억~8억 대표적으로 거론되는 곳이 서울 송...
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공공임대주택 119만 가구

  공공임대 119만 가구 공급…중산층도 들어간다? 수도권 부동산 시장에 미칠 영향 2030년까지 공적주택 119만 가구가 공급됩니다. 특히 중산층까지 입주할 수 있는 ‘보편형 공공임대’ 19만 가구가 새롭게 도입됩니다. 수도권에만 약 92만 가구가 공급될 예정인데요. 청년월세 확대부터 신혼부부 대출, 공공분양까지 이번 주거안정플랜이 전세시장과 수도권 아파트 시장에 어떤 영향을 줄지 살펴보겠습니다. “공공임대는 저소득층만 들어가는 것 아닌가?” 앞으로는 꼭 그렇지만은 않을 것 같습니다. 정부가 2030년까지 공공임대와 공공분양 등을 포함한 공적주택 119만 가구 를 공급하는 주거안정플랜을 발표했습니다. 그중에서도 눈에 띄는 것이 있습니다. 바로 중산층도 입주할 수 있는 ‘보편형 공공임대’ 19만 가구 입니다. 그동안 공공임대라고 하면 좁은 평형이나 소득·자산 기준부터 떠올리는 분들이 많았습니다. 그런데 이번 정책은 방향이 조금 달라졌습니다. 청년과 신혼부부뿐만 아니라 중장년층까지 포함해 보다 넓은 계층이 안정적으로 장기간 거주할 수 있는 공공임대를 만들겠다는 것입니다. 국토교통부는 이번 주거안정플랜을 통해 2030년까지 공적주택 119만 가구를 공급하고, 장기공공임대 재고를 전체 주택의 10% 이상 수준으로 확대한다는 계획을 발표했습니다. 그렇다면 이 정책은 단순히 주거복지 차원의 문제일까요? 부동산 시장에서 보면 이야기가 조금 달라집니다. 공적주택 119만 가구, 어디에 얼마나 공급되나? 먼저 전체 규모부터 보겠습니다. 정부 계획에 따르면 2030년까지 공급되는 공적주택은 약 118만8000가구 , 흔히 반올림해서 119만 가구 라고 부르는 규모입니다. 연평균으로는 약 23만8000가구 입니다. 최근 10년 평균인 약 16만 가구와 비교하면 연평균 공급 규모가 상당히 늘어나는 셈입니다. 더 눈여겨볼 부분은 수도권 집중 입니다. 전체 물량의 약 77%인 91만7000~92만 가구가 수도권에 공급 될 예정입니다. 부동산 시장에서 공급 위치가 중요한 이유가...
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잠실 아파트 급매

  “반포 가려고 2억 낮췄다” 잠실 아파트 급매가 늘어난 이유, 지금 집값은 어디로 갈까? 잠실 아파트 가격이 흔들리고 있습니다. 84㎡ 국민평형에서 신고가보다 1억~3억원 낮은 급매물이 등장하고, 송파구 아파트 매물도 두 달 사이 크게 늘었습니다. 그런데 이걸 단순한 ‘잠실 집값 하락’으로 봐도 될까요? 이번 조정의 배경에는 상급지 갈아타기와 다운사이징, 세금 부담, 매수자 관망세가 함께 얽혀 있습니다. “반포로 가려고요. 그래서 가격을 좀 낮춰서라도 빨리 팔아주세요.” 최근 잠실 부동산 시장에서 심심찮게 들린다는 이야기입니다. 조금 이상하죠. 잠실 아파트를 팔아서 더 비싼 반포로 이동하려는 집주인이 오히려 자신의 집값을 낮추고 있습니다. 한두 달 전까지만 해도 신고가 이야기가 나오던 서울 아파트 시장에서 왜 이런 일이 벌어지고 있을까요? 최근 잠실에서는 전용면적 84㎡ 기준으로 1억~3억원가량 낮춘 급매물 이 등장하고 있습니다. 기사에 따르면 35억원 수준이던 매물이 34억원에 나오거나, 35억~36억원대에 거래되던 물건이 33억5000만원까지 내려온 사례도 현장에서 거론됐습니다. 잠실 집주인들의 속이 타는 이유가 여기에 있습니다. “내 집도 떨어지는데, 내가 갈아타려는 반포·압구정은 더 비싸다.” 그래서 가격을 조금 낮춰서라도 먼저 팔고 상급지로 이동하려는 것입니다. 잠실 아파트 급매, 얼마나 내려왔나? 이번 시장 분위기를 이해하려면 몇 가지 숫자를 볼 필요가 있습니다. 기사에 따르면 잠실 엘스 전용 84㎡는 올해 2월 37억원 신고가 를 기록했지만, 9월 12일에는 33억2500만원 에 거래됐습니다. 단순 비교하면 약 3억7500만원 차이입니다. 물론 아파트 거래가격은 같은 평형이라도 동·층·향·내부 상태 등에 따라 차이가 있기 때문에 신고가와 특정 거래 한 건을 단순 비교해서 시장 전체가 그만큼 하락했다고 단정해서는 안 됩니다. 하지만 현장에서 신고가보다 낮은 급매물이 등장하고 매수자들이 관망하고 있다는 분위기 자체는 눈여겨볼 필요가 있습니...
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50대 부동산 갈아타기

  50대 부동산 갈아타기, 안 오르는 집 2채 팔고 상급지로 가도 될까? 50대 부동산 갈아타기, 아파트 2채를 계속 보유할까 아니면 상급지 한 채로 갈아탈까. 일산 아파트를 보유한 50대 부부의 사례를 통해 대출, 노후자금, 연신내 재개발 입주권까지 현실적으로 따져봅니다. “집이 두 채인데 몇 년째 가격이 거의 그대로예요.” 부동산을 두 채 가지고 있다면 무조건 자산이 넉넉할 것 같지만, 실제 고민은 생각보다 복잡합니다. 특히 50대라면 더 그렇습니다. 집값이 크게 오르지 않는 아파트 두 채를 계속 보유하는 것이 맞는지, 아니면 두 채를 정리하고 대출을 조금 받아 서울이나 상급지 아파트 한 채로 갈아타는 것이 맞는지 고민하게 됩니다. 최근 소개된 일산 아파트 2채를 보유한 50대 맞벌이 부부의 사례 도 바로 이런 상황입니다. 한 채는 직접 거주하고 다른 한 채는 전세를 주고 있지만, 두 아파트 모두 최근 몇 년간 가격 상승폭이 크지 않았다고 합니다. 그래서 부부가 고민한 방법은 단순했습니다. 두 채를 모두 팔고 약 2억원을 대출받아 더 좋은 지역으로 갈아타는 것. 그런데 이게 정말 좋은 선택일까요? 50대의 아파트 갈아타기는 단순히 “어디가 더 오를까?”만 보고 결정하기에는 생각할 부분이 많습니다. 일산 아파트 2채, 계속 가지고 있어야 할까? 부동산에서 흔히 하는 착각 중 하나가 있습니다. “집이 두 채니까 한 채보다 무조건 유리하겠지.” 꼭 그렇지는 않습니다. 부동산은 보유 주택 수보다 어떤 지역의 어떤 주택을 가지고 있느냐 가 더 중요할 수 있기 때문입니다. 같은 수도권 아파트라고 해도 서울 접근성, 교통망, 직주근접성, 신축 여부, 정비사업 가능성 등에 따라 가격 흐름이 달라질 수 있습니다. 그래서 주택 2채를 가지고 있는데도 자산이 기대만큼 증가하지 않는 상황이 생길 수 있습니다. 이럴 때 생각해볼 수 있는 전략이 바로 부동산 갈아타기 입니다. 집을 여러 채 가지고 있는 것보다, 자산을 선호도가 높은 한 곳으로 집중하는 방법입니다. 물론 이...
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군포·연수도 규제지역 될까

  군포·연수도 규제지역 될까 수도권 집값 상승이 번지는 이유 서울 아파트 가격이 오르자 경기 남부와 인천까지 집값 상승세가 번지고 있습니다. 최근에는 군포·수원 권선·화성 병점·안양 만안 등이 눈에 들어오고, 인천에서는 연수·부평·미추홀 등의 상승세도 두드러졌습니다. 그러자 시장에서는 자연스럽게 이런 질문이 나옵니다. “여기도 결국 규제지역으로 묶이는 것 아니야?” 아직 추가 지정이 확정된 것은 아닙니다. 다만 현재 흐름을 보면 한 가지는 분명합니다. 서울과 주요 수도권 지역의 규제가 강해질수록 매수 수요가 사라지는 것이 아니라 상대적으로 규제가 덜하고 가격 부담이 낮은 지역으로 이동할 수 있다는 것 입니다. 1. 군포·수원 권선·병점까지 상승세 확산 한국부동산원 자료를 바탕으로 한 기사에 따르면 최근 3개월 동안 경기 일부 지역의 상승폭이 상당했습니다. 대표적으로 수원 권선구 4.27% 화성 병점구 4.08% 군포 3.74% 안양 만안구 3.46% 남양주 2.49% 부천 원미구 2.39% 등의 상승률이 나타났습니다. 특히 눈여겨볼 곳은 기존 규제지역과 가까운 지역 입니다. 화성 동탄이나 구리 등이 규제지역으로 묶이면서 대출·실거주 등의 조건이 강화되자 일부 수요가 인접 지역으로 이동하는 현상이 나타났다는 분석입니다. 실제로 병점역아이파크캐슬 전용 84㎡는 8월 말 9억3,800만원 에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 단순히 “경기도 외곽까지 집값이 올랐다”기보다 규제지역과 비규제지역의 가격·대출·거주 조건 차이가 수요 이동을 만들어내고 있는 것 으로 볼 수 있습니다. 2. 인천 연수구도 눈여겨볼 필요가 있다 경기 남부만의 이야기도 아닙니다. 인천에서는 같은 기간 연수구 0.87% 부평구 0.55% 미추홀구 0.36% 계양구 0.15% 등의 상승세가 나타났습니다. 특히 연수구는 송도를 포함하고 있다는 점에서 단순한 외곽 수요와는 조금 다르게 볼 필요가 있습니다. 서울 집값이 부담스러워진 수요가 경기 남부와 인천으로 이동하고, 전세·월세 부담까지 커...
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지금 임장할 때 꼭 봐야 할 것

  신통기획 재개발 빌라 10곳 지금 임장할 때 꼭 봐야 할 것 서울 아파트 가격이 계속 올라가면서 다시 관심을 받는 상품이 있습니다. 바로 재개발 예정지의 빌라 입니다. 아파트보다 진입가격이 낮고, 재개발이 완료되면 새 아파트 입주권으로 연결될 수 있다는 기대 때문입니다. 특히 서울시 신속통합기획(신통기획) 을 통해 정비사업 속도를 높이려는 사업지가 늘면서 빌라 투자에 관심을 갖는 사람도 많아졌습니다. 실제로 올해 2분기 서울 연립·다세대주택 매매 거래금액은 4조9,346억원 으로, 2021년 2분기 이후 약 5년 만에 가장 높은 수준을 기록했습니다. 그런데 여기서 한 가지 조심해야 합니다. “신통기획 구역의 빌라를 사면 새 아파트가 된다”는 공식은 없습니다. 오히려 재개발 빌라는 아파트보다 확인해야 할 것이 훨씬 많습니다. 1. 신통기획이라고 다 같은 단계가 아니다 서울시 신통기획 재개발 사업지는 지난 5월 말 기준 151곳 입니다. 그런데 이 가운데 후보지 선정이나 신통기획 용역 착수 등 초기 단계가 87곳, 57.6% 에 달합니다. 즉 신통기획이라는 이름이 붙었다고 해서 모두 사업이 비슷하게 진행되고 있는 것은 아닙니다. 그래서 재개발 빌라를 볼 때는 사업 단계부터 확인해야 합니다. 제가 본다면 우선순위를 이렇게 잡겠습니다. 후보지 → 정비구역 지정 → 추진위·조합 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 착공 단계가 뒤로 갈수록 사업의 불확실성은 줄어드는 대신 가격에 기대감이 더 많이 반영될 가능성이 있습니다. 반대로 초기 단계는 가격 부담이 상대적으로 낮을 수 있지만, 그만큼 기다려야 할 시간과 사업 변수도 커집니다. 결국 “얼마나 빨리 아파트가 되느냐”와 “현재 가격에 미래 가치가 얼마나 반영됐느냐”를 함께 봐야 합니다. 2. 올해 실제로 움직이는 곳은 따로 있다 기사에서 주목하는 사업지는 단순히 규모가 큰 곳이 아니라 사업 주체가 정해지고 올해 실제 진척이 있었던 곳 입니다. 대표적으로 상도15구역은 통합심의를 통과한 뒤 시공사를 선정했고, 최...
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