흙동산

  종부세 개편 임박! '똘똘한 한 채'도 세금 오른다?  3그룹 차등과세 핵심 총정리 정부가 종합부동산세(종부세) 개편 막바지 작업에 들어가면서 부동산 시장의 관심이 다시 세금으로 쏠리고 있습니다. 이번 개편의 핵심은 '주택 수'보다 '주택 가격'을 중심으로 세금을 부과하는 방향 입니다. 특히 초고가 1주택 보유자에 대한 과세를 강화하는 이른바 '3그룹 차등과세' 방안이 유력하게 검토되고 있습니다. 그동안 "실거주 1주택자까지 세금 부담이 커질까"라는 우려와 "초고가 주택은 더 많은 세금을 부담해야 한다"는 의견이 맞서 왔는데요. 이번 개편은 이 두 가지를 절충하는 형태가 될 가능성이 높습니다. 이번 글에서는 종부세 개편안의 핵심 내용과 시장에 미칠 영향을 쉽게 정리해 보겠습니다. 종부세 개편, 무엇이 달라질까? 현재 정부가 검토 중인 방향은 크게 3개 그룹으로 세 부담을 나누는 것 입니다. ① 기본공제 그룹 기존처럼 일정 기준 이하의 1주택자는 종부세를 내지 않는 구조입니다. 현재는 1주택자의 기본공제가 공시가격 12억 원 입니다. 정부는 이 구간의 실수요자는 최대한 보호하는 방향을 검토하고 있습니다. ② 중간 부담 그룹 기본공제를 넘지만 초고가에는 해당하지 않는 주택입니다. 이 구간은 현재 수준의 세 부담을 유지하거나 소폭 높이는 방향이 검토되고 있습니다. 급격한 세금 증가보다는 완만한 조정이 예상됩니다. ③ 초고가 주택 그룹 가장 큰 변화가 예상되는 부분입니다. 현재 논의되는 초고가 기준은 시가 약 30억~50억 원 수준입니다. 이 구간은 세율 인상 과세표준 세분화 추가 과세 등을 통해 종부세 부담을 높이는 방안이 검토되고 있습니다. 왜 '똘똘한 한 채'가 대상이 됐을까? 최근 몇 년 동안 부동산 시장에서는 '똘똘한 한 채' 라는 말이 유행했습니다. 다주택 규제가 강화되면서 여러 채를 보유하기보다 서울 강남이나 한강변 등 가치가 ...

  신길뉴타운 첫 '써밋' 나온다!  50년 된 남서울아파트의 화려한 변신,  청약해볼 만할까? 서울 신축 아파트를 기다려온 실수요자라면 반가운 소식이 있습니다. 영등포구 신길뉴타운 남서울아파트 재건축 사업 이 드디어 일반분양을 앞두고 있습니다. 특히 이번 단지는 대우건설의 하이엔드 브랜드 '써밋(SUMMIT)' 이 신길뉴타운에 처음 적용되는 만큼 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 시장에서는 전용 59㎡ 기준 15억~17억 원대 분양가 가 거론되고 있지만, 높은 가격에도 청약 경쟁은 치열할 것이라는 전망이 우세합니다. 오늘은 '써밋 클라비온'의 분양 일정과 예상 분양가, 입지, 투자 포인트 를 자세히 살펴보겠습니다. 50년 된 남서울아파트, 신길 대표 신축으로 재탄생 신길10구역 재건축 사업은 1974년 준공된 남서울아파트를 허물고 새로운 아파트를 짓는 사업입니다. 재건축 이후에는 지하 4층~지상 29층 8개 동 총 812가구 규모의 대단지로 탈바꿈합니다. 이 가운데 176가구가 일반분양 으로 공급될 예정입니다. 현재 철거는 완료된 상태이며, 입주는 2029년 10월 을 목표로 추진되고 있습니다. 신길뉴타운 최초 '써밋' 브랜드 적용 이번 사업에서 가장 눈길을 끄는 부분은 브랜드입니다. 대우건설은 신길뉴타운 최초로 하이엔드 브랜드 '써밋' 을 적용했습니다. 단지명은 '써밋 클라비온' 입니다. 최근 서울 주요 재건축 사업에서 브랜드 경쟁이 치열해지는 가운데, 일반 브랜드보다 한 단계 높은 하이엔드 브랜드를 적용했다는 점은 상품 경쟁력을 높이는 요소로 평가됩니다. 특히 신길뉴타운에서는 아직 써밋 브랜드 단지가 없어 희소성도 기대됩니다. 예상 분양가는 얼마? 아직 분양가는 확정되지 않았지만 업계에서는 다음과 같이 예상하고 있습니다. 전용면적 예상 분양가 44㎡ 약 10억8000만~12억6000만원 59㎡ 약 15억~17억5000만원 이는 3.3㎡당 6000만~7000만원 수준 을 ...

집주인이 6억 빌려드립니다?  강남에 다시 등장한 '셀러 파이낸싱'이란 최근 강남 아파트 시장에서 조금 낯선 거래 방식이 다시 등장했습니다. 바로 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)' , 우리말로 하면 집주인 대출 입니다. 은행이 아니라 집을 파는 사람이 직접 매수인에게 돈을 빌려주는 방식 인데요. 정부의 강력한 대출 규제로 은행에서 필요한 만큼 대출을 받을 수 없게 되자, 시장이 스스로 새로운 자금 조달 방법을 만들어낸 것입니다. 이번에는 셀러 파이낸싱이 무엇인지, 왜 다시 등장했는지, 그리고 실제로 어떤 위험이 있는지 자세히 살펴보겠습니다. 셀러 파이낸싱이란? 쉽게 말하면 매도인이 금융기관 역할을 하는 거래 방식 입니다. 예를 들어 20억 원짜리 아파트를 구입한다고 가정해보겠습니다. 현재 규제로 은행에서는 4억 원 정도만 대출이 가능합니다. 그러면 부족한 자금을 어떻게 마련할까요? 셀러 파이낸싱에서는 다음과 같이 진행됩니다. 계약금 지급 은행 대출 실행 부족한 금액은 집주인이 직접 대여 집에는 근저당권 설정 매수인은 집주인에게 약속한 이자를 지급 즉, 은행 대신 집주인이 돈을 빌려주는 구조 입니다. 왜 다시 등장했을까? 이번 현상은 정부의 대출 규제와 직접 연결됩니다. 최근에는 주택담보대출 한도 축소 총량규제 강화 은행 심사 강화 등으로 인해 실제 계약을 하고도 잔금을 마련하지 못하는 사례가 늘어나고 있습니다. 특히 20억 원 이상 고가주택은 은행 대출이 극히 제한됩니다. 결국 매도인은 집을 팔아야 하고 매수인은 자금이 부족한 상황 이 서로 맞아떨어지면서 셀러 파이낸싱이 다시 등장하게 된 것입니다. 실제 강남에서는 어떻게 거래될까? 최근 강남에서는 " 집주인 대출 6억 가능 " 이라는 문구가 붙은 매물도 등장했습니다. 예를 들어 매매가격 20억 계약금 2억 은행대출 4억 집주인 대출 6억 나머지는 자기자금 이런 방식입니다. 집주인은 근저당권을 설정해 담보를 확보하고, 매수인은 부족한 자금을 마련할 ...

  30대 매수자 몰린 병점·권선·다산 규제 피한 실수요가 만든 신고가 행진 정부가 동탄·기흥·구리를 규제지역으로 지정한 지 한 달도 지나지 않아 수도권 부동산 시장에서 새로운 변화가 나타나고 있습니다. 규제를 받은 지역은 거래가 다소 주춤한 반면, 인접한 비규제지역에서는 신고가 거래가 이어지며 이른바 '풍선효과' 가 본격화되는 모습입니다. 특히 이번 상승세는 과거와 달리 투자자보다 30대 실수요자 가 중심이라는 점에서 주목받고 있습니다. 이번 글에서는 최근 병점, 권선, 다산신도시를 중심으로 나타나는 집값 상승 배경과 앞으로의 전망을 살펴보겠습니다. 규제 이후 달라진 수도권 부동산 시장 지난 7월부터 정부는 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정하고 토지거래허가구역까지 확대했습니다. 정부의 목적은 과열된 시장을 진정시키는 것이었습니다. 실제로 규제지역에서는 상승세가 둔화됐습니다. 동탄구 상승률 1.29% → 0.25% 기흥구 상승폭 축소 구리시 매수 문의 감소 하지만 시장은 또 다른 방향으로 움직였습니다. 규제를 피한 인접 지역으로 실수요가 이동하면서 새로운 상승세가 시작된 것입니다. 한 달 만에 1억 오른 다산신도시 가장 대표적인 사례는 남양주 다산신도시입니다. **다산 유승한내들 센트럴 전용 84㎡**는 한 달 전 9억7800만 원에서 10억7800만 원 으로 정확히 1억 원 상승하며 신고가를 기록했습니다. 뿐만 아니라 다산 반도유보라 메이플타운 다산 자이 아이비플레이스 다산 롯데캐슬 등 주요 단지에서도 최고가 거래가 잇따르고 있습니다. 현지 공인중개사들은 "매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 집주인이 늘고 있다"고 전할 정도로 분위기가 빠르게 달라지고 있습니다. 병점도 신고가 행진 동탄과 가장 가까운 병점 역시 분위기가 뜨겁습니다. 대표 단지인 **병점역 아이파크캐슬 전용 84㎡**는 불과 한 달도 지나지 않아 7000만 원 이상 상승하며 8억5500만 원 신고가를 기록했습니다. 병점은 ...

규제지역 묶자 한 달 만에 1억 상승 다산신도시까지 번진 풍선효과,  어디까지 이어질까? 정부가 동탄구, 기흥구, 구리시를 규제지역으로 지정한 이후 시장 분위기가 조금씩 달라지고 있습니다. 처음에는 "규제가 시작됐으니 집값이 안정되지 않을까?"라는 기대가 있었지만 실제 시장에서는 다른 현상이 나타나고 있습니다. 규제를 받은 지역은 거래가 줄어들고 있지만, 바로 옆 비규제지역에는 실수요가 이동하면서 신고가 거래가 이어지고 있습니다. 대표적인 곳이 바로 남양주 다산신도시 입니다. 이번 글에서는 최근 나타나는 풍선효과가 왜 발생하는지, 앞으로 어디까지 확산될 가능성이 있는지 함께 살펴보겠습니다. 구리는 막혔는데 다산은 신고가 최근 가장 눈에 띄는 곳은 남양주 다산신도시입니다. 대표 단지인 **다산 유승한내들 센트럴 전용 84㎡**가 한 달 만에 약 1억 원 오른 10억7800만 원 에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 불과 지난달까지만 해도 9억 원대 거래가 일반적이었지만 지금은 10억 원이 새로운 기준이 되어가고 있습니다. 현지 중개업소에서는 "매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 사례가 계속 늘고 있다." 는 이야기가 나오고 있습니다. 이는 단순한 신고가 한 건이 아니라 시장 심리가 바뀌고 있다는 신호로 볼 수 있습니다. 왜 다산으로 사람이 몰릴까? 가장 큰 이유는 규제의 영향입니다. 정부는 최근 화성 동탄구 용인 기흥구 구리시 를 규제지역으로 지정했습니다. 규제가 시작되면 대출이 어려워지고 거래 절차가 복잡해지고 투자 부담이 커집니다. 그러면 자연스럽게 비슷한 생활권이면서 규제를 받지 않는 지역을 찾게 됩니다. 다산은 구리와 생활권을 공유하면서도 규제를 받지 않아 대체 주거지로 관심을 받고 있습니다. 동탄에서도 같은 현상이 나타났다 사실 이런 흐름은 이미 동탄에서도 확인됐습니다. 동탄 집값이 급등하자 실수요자들은 병점으로 이동했습니다. 최근 병점역 아이파크캐슬은 84㎡ 신고가 거래량 급증 실거주 문의 증가 등이 동시에 나타났습니다...

  서리풀 공공주택 2만 가구 공급,  왜 주민들은 반발할까?  공급 확대와 재산권 사이의 딜레마 서울 집값을 잡기 위해 정부가 꺼내 든 가장 큰 공급 카드 중 하나가 '서리풀 공공주택지구' 입니다. 강남권에만 2만 가구 를 공급하는 대규모 프로젝트인 만큼 시장의 기대도 큽니다. 하지만 사업이 속도를 내기도 전에 주민들의 거센 반발에 부딪히며 또 다른 변수가 생겼습니다. 정부는 "공급을 서둘러야 한다"고 말하고, 주민들은 "55년 동안 희생했는데 또 희생하라는 것이냐"고 맞서고 있습니다. 과연 서리풀 공공주택 사업은 왜 이렇게 논란이 되는 걸까요? 서울 마지막 대규모 공급 카드 '서리풀지구' 서울은 신규 택지를 확보하기 어려운 도시입니다. 특히 강남권은 개발 가능한 땅 자체가 거의 남아 있지 않습니다. 이런 상황에서 정부가 선택한 곳이 바로 서초구 서리풀1·2지구 입니다. 이번 사업은 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 서리풀1지구 : 약 1만8000가구 서리풀2지구 : 약 2000가구 총 2만 가구 규모의 공공주택을 공급하는 계획입니다. 정부는 행정절차를 최대한 단축해 2028년 착공 을 목표로 하고 있습니다. 강남 접근성이 뛰어난 만큼 청년과 신혼부부의 주거난 해소에도 큰 역할을 할 것으로 기대됩니다. 왜 주민들은 강하게 반대할까? 겉으로 보면 주택 공급 확대는 긍정적인 정책처럼 보입니다. 하지만 현장 분위기는 전혀 다릅니다. 주민들이 가장 크게 반발하는 이유는 재산권과 삶의 터전 입니다. 서리풀 일대 주민들은 수십 년 동안 그린벨트 규제로 인해 건축이나 개발에 많은 제한을 받아왔습니다. 그동안은 "환경 보전"을 이유로 재산권 행사가 제한됐는데, 이제 와서 공공주택을 짓겠다며 토지를 수용하는 것은 형평성에 맞지 않는다는 주장입니다. 주민 입장에서는 오랜 기간 희생한 대가가 충분히 보상되지 않는다고 느낄 수밖에 없습니다. '미리내집' 공급도 논란 또 다른 쟁점은 공...