9억까지 낮춘다더니 다시 12억?
“9억까지 낮춘다더니 다시 12억?”
비거주 1주택 종부세, 결국 어떻게 바뀌나
부동산 세금 시장이 또 한 번 술렁이고 있습니다.
정부가 이달 초 발표했던 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추는 방안을 다시 손질하는 분위기이기 때문입니다.
현재 분위기대로라면 비거주 1주택자는 12억원을 유지하고, 실거주 1주택자는 14억원으로 확대하는 방안이 유력하게 검토되고 있습니다.
한마디로 정리하면,
“집에 살면 14억원, 안 살아도 12억원.”
처음 발표됐던 것보다 세금 부담이 한 단계 완화되는 셈입니다.
다만 아직 최종 확정된 내용은 아닙니다. 정부와 여당의 추가 논의를 거쳐 국무회의 의결과 국회 절차를 거쳐야 합니다.
당초 정부안은 꽤 강했다
이번 논란의 출발점은 2026년 세제개편안입니다.
정부가 처음 내놓은 안은 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 실거주 여부에 따라 차등화하는 것이었습니다.
현재는 기본적으로 12억원까지 공제가 적용되지만 정부안에서는
실거주 1주택자 → 12억원 → 14억원
비거주 1주택자 → 12억원 → 9억원
으로 바꾸려 했습니다.
실거주자는 혜택을 늘리고, 자신의 집에 살지 않는 1주택자는 혜택을 줄이겠다는 겁니다.
정부가 강조한 방향은 명확했습니다.
“주택은 투자자산보다 실제 거주 공간으로 보유하는 것이 바람직하다.”
문제는 현실입니다.
집을 가지고 있지만 그 집에 살지 못하는 이유가 생각보다 다양하기 때문입니다.
자녀 교육 때문에 다른 지역에서 전세를 사는 경우도 있고, 직장 때문에 타지역으로 이동한 경우도 있습니다.
질병이나 해외 체류, 부모 봉양 등 불가피한 사유도 있습니다.
그래서 “비거주=투기”로 단순하게 구분하기 어렵다는 반발이 나온 것입니다.
결국 9억원안이 흔들리고 있다
여당에서도 부담이 너무 크다는 의견이 나오면서 정부가 수정안을 검토하고 있습니다.
현재 거론되는 방향은 비교적 단순합니다.
비거주 1주택자의 공제액을 9억원까지 낮추지 않고 현행 12억원을 유지하는 것입니다.
그렇게 되면 최종 구조는 사실상 이렇게 됩니다.
| 구분 | 현행 | 검토안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택자 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택자 | 12억원 | 12억원 |
이렇게 되면 실거주자에게는 2억원의 추가 혜택을 주면서도 비거주 1주택자의 공제액은 기존 수준을 유지하게 됩니다.
정부 입장에서는 ‘실거주 우대’라는 정책 방향은 살리고, 비거주 1주택자의 세금 급증 논란은 완화하는 절충안인 셈입니다.
그런데 이 변화가 집주인들에게 왜 중요할까?
앞서 나온 서울 아파트 매물 흐름과 연결해서 보면 상당히 재미있습니다.
최근 서울에서는 세제개편안 발표 이후 매매 매물은 늘고 전월세 매물은 줄어드는 현상이 나타났습니다.
왜일까요?
비거주 주택의 세 부담이 커질 것으로 예상되자
“차라리 팔자.”
라는 집주인이 생겼기 때문입니다.
반대로 실거주 혜택이 강화되면서
“그럴 바에는 내가 들어가 살자.”
라는 움직임도 나타날 수 있습니다.
그러다 비거주 1주택자의 공제가 다시 12억원으로 유지된다면 계산이 조금 달라집니다.
세금을 피하기 위해 급하게 집을 팔거나 실거주로 전환할 필요성이 일부 줄어들 수 있습니다.
즉,
매물 회수 → 임대시장 안정
이라는 효과도 일부 기대할 수 있습니다.
물론 이 하나만으로 서울 전월세 시장이 안정된다고 보기는 어렵습니다.
결국 가장 중요한 것은 입주 물량이니까요.
특히 고가 주택 시장에서 의미가 있다
이번 종부세 개편 논란에서 중요한 건 12억원이라는 숫자 자체보다 실거주 여부에 따른 차등입니다.
예를 들어 공시가격이 12억원을 조금 넘는 주택이라면 공제액이 9억원인지 12억원인지에 따라 과세표준이 크게 달라질 수 있습니다.
따라서 비거주 1주택자 입장에서는 9억원과 12억원의 차이가 결코 작지 않습니다.
특히 서울 강남권과 한강벨트처럼 상대적으로 고가 주택이 많은 지역에서는 세금 변화에 따른 매도·보유·실거주 결정이 더 민감하게 나타날 가능성이 있습니다.
세 부담 상한 200%도 다시 계산대
또 하나 눈여겨볼 부분이 있습니다.
바로 종부세 세 부담 상한입니다.
정부는 당초 전년도 종부세액의 150%인 현행 상한을 200%까지 높이는 방안을 추진했습니다.
쉽게 말하면 종부세가 한꺼번에 너무 많이 뛰는 것을 제한하는 장치인데, 정부안대로라면 그 한도를 더 높이는 겁니다.
그런데 이것 역시 여당에서 제동이 걸리고 있습니다.
납세자의 세 부담이 갑자기 크게 증가하는 것을 막기 위해 현행 150%를 유지해야 한다는 의견이 나오고 있기 때문입니다.
결국 이번 세제개편은 단순히
“종부세가 오른다.”
로 끝나는 문제가 아닙니다.
현재 정부와 여당이 공제액과 세 부담 상한을 동시에 다시 조정하고 있는 상황입니다.
실거주 인정 범위도 중요하다
여기서 또 하나의 변수가 있습니다.
바로 “어디까지를 실거주로 인정할 것인가”입니다.
정부는 처음부터 모든 비거주자를 동일하게 취급하려 했던 것은 아닙니다.
취학이나 직장 변경·전근, 질병, 전학, 해외 체류, 부모 봉양 등의 사유가 있으면 실제 거주하지 않았더라도 일정 부분 거주기간으로 인정하는 방안을 제시했습니다.
여기에 손주 돌봄 등 추가적인 사유를 인정하는 방안도 검토되고 있습니다.
이 부분은 생각보다 중요합니다.
부동산 세제는 숫자 하나보다 예외 규정과 적용 기준에서 실제 체감 세금이 갈리는 경우가 많기 때문입니다.
부동산 투자자라면 지금 당장 매도할 필요가 있을까?
개인적으로 이번 뉴스에서 가장 중요한 부분은 이것이라고 봅니다.
아직 확정되지 않은 세제안 때문에 너무 빨리 움직이지 말자는 것입니다.
처음에는
12억 → 9억
이라는 강한 안이 나왔습니다.
그러자 일부 집주인들이 매도를 고민했고 시장 매물도 늘었습니다.
그런데 불과 몇 주 만에
9억 → 12억 유지 검토
라는 수정 가능성이 등장했습니다.
이런 상황에서는 세금이 확정되기 전까지 보유·매도·실거주 여부를 섣불리 결정하기보다 최종 법안과 시행 시점을 확인하는 것이 중요합니다.
특히 이미 매도 계약을 체결한 사람과 아직 매물을 내놓기만 한 사람의 상황은 완전히 다릅니다.
이번 세제 논란이 보여주는 서울 집값의 진짜 변수
최근 서울 부동산 시장을 보면 재미있는 현상이 동시에 나타나고 있습니다.
매매시장에서는 매물이 늘고, 전월세시장에서는 매물이 줄어드는 현상입니다.
그리고 그 중심에는 정책이 있습니다.
토지거래허가제와 실거주 의무는 임대주택 공급을 줄이는 방향으로 작용할 수 있고, 세제는 집주인의 보유·매도·실거주 선택에 영향을 줍니다.
여기에 공급 부족까지 겹칩니다.
그래서 앞으로 서울 주택시장을 볼 때는 단순히
“집값이 오르냐, 내리냐”
만 볼 게 아닙니다.
오히려
① 세금 → ② 집주인 행동 → ③ 매매 매물 → ④ 전월세 물량 → ⑤ 임차 수요
이 연결고리를 봐야 합니다.
결국 핵심은 '9억이냐 12억이냐'가 아니다
이번 종부세 논란의 결론이 어떻게 나올지는 아직 지켜봐야 합니다.
현재 검토되는 방향대로라면 비거주 1주택자는 12억원을 유지하고, 실거주 1주택자는 14억원까지 공제가 확대되는 구조가 될 가능성이 있습니다.
그렇게 되면 정부가 처음 내놓았던 것보다 시장 충격은 상당히 줄어듭니다.
하지만 이것도 어디까지나 검토 단계입니다.
부동산 투자자 입장에서 더 중요한 건 정책의 숫자 하나보다 정책이 집주인의 행동을 어떻게 바꾸느냐입니다.
세금이 올라가면 팔고,
실거주 혜택이 커지면 들어가고,
비거주 공제가 유지되면 다시 보유를 고민합니다.
결국 부동산 시장은 정책 발표문보다 그 정책을 받아든 집주인들의 실제 행동으로 움직입니다.
그리고 지금 서울 주택시장에서 가장 주목해야 할 것은 바로 그 부분입니다.
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