집주인이 6억 빌려드립니다? 강남에 다시 등장한 '셀러 파이낸싱'이란

집주인이 6억 빌려드립니다? 

강남에 다시 등장한 '셀러 파이낸싱'이란

최근 강남 아파트 시장에서 조금 낯선 거래 방식이 다시 등장했습니다.

바로 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)', 우리말로 하면 집주인 대출입니다.

은행이 아니라 집을 파는 사람이 직접 매수인에게 돈을 빌려주는 방식인데요.

정부의 강력한 대출 규제로 은행에서 필요한 만큼 대출을 받을 수 없게 되자, 시장이 스스로 새로운 자금 조달 방법을 만들어낸 것입니다.

이번에는 셀러 파이낸싱이 무엇인지, 왜 다시 등장했는지, 그리고 실제로 어떤 위험이 있는지 자세히 살펴보겠습니다.

셀러 파이낸싱이란?

쉽게 말하면 매도인이 금융기관 역할을 하는 거래 방식입니다.

예를 들어 20억 원짜리 아파트를 구입한다고 가정해보겠습니다.

현재 규제로 은행에서는 4억 원 정도만 대출이 가능합니다.

그러면 부족한 자금을 어떻게 마련할까요?

셀러 파이낸싱에서는 다음과 같이 진행됩니다.

  • 계약금 지급

  • 은행 대출 실행

  • 부족한 금액은 집주인이 직접 대여

  • 집에는 근저당권 설정

  • 매수인은 집주인에게 약속한 이자를 지급

즉,

은행 대신 집주인이 돈을 빌려주는 구조입니다.

왜 다시 등장했을까?

이번 현상은 정부의 대출 규제와 직접 연결됩니다.

최근에는

  • 주택담보대출 한도 축소

  • 총량규제 강화

  • 은행 심사 강화

등으로 인해 실제 계약을 하고도 잔금을 마련하지 못하는 사례가 늘어나고 있습니다.

특히 20억 원 이상 고가주택은 은행 대출이 극히 제한됩니다.

결국

매도인은 집을 팔아야 하고

매수인은 자금이 부족한 상황

이 서로 맞아떨어지면서 셀러 파이낸싱이 다시 등장하게 된 것입니다.

실제 강남에서는 어떻게 거래될까?

최근 강남에서는

"집주인 대출 6억 가능"

이라는 문구가 붙은 매물도 등장했습니다.

예를 들어

  • 매매가격 20억

  • 계약금 2억

  • 은행대출 4억

  • 집주인 대출 6억

  • 나머지는 자기자금

이런 방식입니다.

집주인은 근저당권을 설정해 담보를 확보하고,

매수인은 부족한 자금을 마련할 수 있습니다.

사실 처음 있는 방식은 아니다

셀러 파이낸싱은 새로운 제도는 아닙니다.

2020년

15억 초과 아파트의 주택담보대출이 사실상 금지됐을 때도 강남권에서 비슷한 거래가 등장했습니다.

규제가 완화되면서 자연스럽게 사라졌지만,

최근 다시 대출 규제가 강화되면서 재등장한 것입니다.

이는 규제가 강할수록 시장에서는 우회적인 거래 방식이 생겨날 수 있다는 점을 보여주는 사례이기도 합니다.

불법은 아닐까?

많은 사람들이 궁금해하는 부분입니다.

결론부터 말하면

셀러 파이낸싱 자체가 불법은 아닙니다.

개인 간 금전거래는 민법상 가능합니다.

다만

반드시

  • 차용증 작성

  • 근저당 설정

  • 실제 이자 지급

  • 상환 일정

등이 명확해야 합니다.

형식만 갖추고 실제로는 돈을 빌려주지 않았다면 문제가 될 수 있습니다.

가장 큰 위험은 세금이다

전문가들이 가장 많이 이야기하는 부분입니다.

예를 들어

연 4.6%보다 훨씬 낮은 이자로 돈을 빌려주거나,

무이자로 빌려주는 경우

세법상 일부를 증여로 볼 가능성이 있습니다.

반대로 정상적으로 이자를 받으면

집주인은 이자소득세를 부담해야 합니다.

또한

국세청의 자금출처 조사 대상이 될 수도 있습니다.

매수인이 주의해야 할 점

셀러 파이낸싱은 은행 대출보다 계약 구조가 훨씬 복잡합니다.

확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.

  • 근저당 설정 순위

  • 상환 일정

  • 이자율

  • 연체 시 조건

  • 중도상환 가능 여부

  • 계약 해지 조건

특히 개인 간 거래는 금융기관처럼 표준 계약서가 있는 것이 아니기 때문에 법률 검토가 중요합니다.

시장은 왜 이런 방법을 찾게 될까?

부동산 시장에서는 규제가 강해질수록 새로운 거래 방식이 등장하는 경우가 많습니다.

과거에는

  • 증여 후 매매

  • 공동명의

  • 전세를 활용한 자금조달

등이 늘어났고,

최근에는 셀러 파이낸싱이 다시 주목받고 있습니다.

이는 시장 참여자들이 거래를 성사시키기 위해 다양한 방법을 찾는 자연스러운 현상으로도 볼 수 있습니다.

앞으로 확산될까?

당분간 일부 고가 아파트에서는 셀러 파이낸싱 사례가 늘어날 가능성이 있습니다.

다만 모든 거래에 적용되기는 어렵습니다.

그 이유는 다음과 같습니다.

  • 집주인의 자금 여유가 있어야 함

  • 매수인과의 신뢰가 필요함

  • 세무 리스크 존재

  • 향후 분쟁 가능성

  • 법률 검토 비용 발생

결국 일반적인 거래 방식이라기보다 강남 고가주택 시장을 중심으로 제한적으로 활용되는 거래 방식이 될 가능성이 큽니다.

마무리

최근 등장한 셀러 파이낸싱은 단순한 거래 기법이 아니라 대출 규제가 시장에 어떤 변화를 만들어내는지 보여주는 사례입니다.

은행 대출이 막히면 거래가 완전히 멈추는 것이 아니라, 시장은 새로운 자금 조달 방식을 찾아 움직입니다. 다만 개인 간 금융거래는 세금, 법률, 분쟁 위험이 은행 대출보다 훨씬 크기 때문에 충분한 검토 없이 진행하는 것은 바람직하지 않습니다.

앞으로도 정부의 금융 규제와 금리 환경에 따라 이러한 거래 방식이 확대될지, 아니면 일시적인 현상에 그칠지 지속적으로 지켜볼 필요가 있습니다.

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