"2억으로 23억 아파트 샀다?"
"2억으로 23억 아파트 샀다?"
분당에서 확산된 셀러 파이낸싱,
정말 대출 규제의 빈틈일까?
최근 부동산 시장에서 가장 큰 화제가 된 키워드 중 하나는 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)'입니다.
이재명 대통령이 분당 양지마을 아파트를 매각하는 과정에서 매수인을 위해 17억7000만 원 규모의 근저당권을 설정한 사실이 알려지면서 관심이 커졌는데요.
그런데 조사 결과, 이 같은 거래는 대통령 사례만의 특수한 경우가 아니었습니다.
최근 분당 양지마을의 고가 아파트 거래를 살펴보면 15억 원 이상 거래 3건 중 1건이 셀러 파이낸싱 형태로 진행된 것으로 나타났습니다.
그렇다면 셀러 파이낸싱은 정말 '대출 규제를 우회하는 꼼수'일까요? 아니면 재건축 시장에서 오래전부터 활용돼 온 정상적인 거래 방식일까요?
오늘은 그 배경과 시장 영향을 차분히 살펴보겠습니다.
셀러 파이낸싱이란?
셀러 파이낸싱은 말 그대로 집주인(매도인)이 매수인에게 잔금 일부를 직접 빌려주는 거래 방식입니다.
일반적인 부동산 거래는 다음과 같이 진행됩니다.
계약금 → 은행 대출 → 잔금 지급 → 소유권 이전
반면 셀러 파이낸싱은
계약금 → 소유권 이전 → 매도인이 잔금 일부를 빌려줌 → 근저당 설정 → 추후 잔금 상환
이라는 구조로 진행됩니다.
은행 대출 대신 매도인이 채권자가 되는 점이 가장 큰 차이입니다.
왜 최근 다시 늘어나고 있을까?
가장 큰 이유는 강화된 대출 규제입니다.
고가 주택은 은행 대출 한도가 크게 줄어들면서 현금이 부족한 실수요자의 자금 마련이 어려워졌습니다.
여기에 재건축 단지에서는 또 다른 이유가 있습니다.
바로 조합원 지위 양도 제한입니다.
사업시행자 지정 이후에는 조합원 자격을 넘기기 어려워지는 만큼, 매수인은 잔금이 모두 준비되지 않았더라도 먼저 소유권을 이전받으려는 경우가 생깁니다.
이 과정에서 셀러 파이낸싱이 하나의 자금 조달 방식으로 활용되는 것입니다.
분당 양지마을에서는 얼마나 많았을까?
최근 공개된 거래 분석에 따르면 최근 3개월 동안 분당 양지마을에서 거래된 고가 아파트 가운데 상당수가 매도인 근저당 방식으로 거래됐습니다.
특히 일부 사례에서는 매매가격 대비 높은 비율의 근저당이 설정되기도 했습니다.
이는 단순히 한 건의 특이한 거래가 아니라 재건축을 앞둔 일부 지역에서 반복적으로 나타나는 거래 방식이라는 점을 보여줍니다.
다만 이러한 사례가 모든 지역이나 일반적인 아파트 시장으로 확산됐다고 보기는 어렵습니다.
불법은 아닐까?
많은 사람들이 가장 궁금해하는 부분입니다.
결론부터 말하면,
셀러 파이낸싱 자체는 법적으로 허용되는 계약 방식입니다.
매도인이 잔금 채권을 담보하기 위해 근저당권을 설정하는 것은 민법상 가능한 거래 구조입니다.
다만 주의해야 할 부분도 있습니다.
차용 계약이 명확해야 합니다.
실제 상환이 이루어져야 합니다.
이자 약정이 적정해야 합니다.
세금 신고가 정상적으로 이뤄져야 합니다.
특히 무이자 또는 지나치게 낮은 금리로 자금을 빌려주는 경우에는 세법상 증여로 판단될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.
시장에는 어떤 의미가 있을까?
셀러 파이낸싱이 늘어난다는 것은 한편으로 대출 규제가 시장 현실과 충돌하고 있다는 신호로도 해석할 수 있습니다.
은행 대출만으로는 거래가 어려운 상황에서 시장 참여자들이 새로운 자금 조달 방식을 찾고 있다는 의미이기 때문입니다.
반대로 이러한 거래가 과도하게 확산될 경우에는 금융 규제의 실효성과 형평성 논란도 커질 수 있습니다.
정부 역시 최근 집단대출 일부 완화와 실수요자 중심 금융 지원을 검토하는 이유도 이런 시장 상황과 무관하지 않습니다.
일반 매수자도 활용할 수 있을까?
원칙적으로는 가능합니다.
하지만 현실적으로는 쉽지 않습니다.
셀러 파이낸싱은 다음과 같은 조건이 맞아야 성사됩니다.
매도인이 자금 여력이 있을 것
매수인을 신뢰할 것
법률·세무 검토가 충분할 것
근저당 설정 등 계약 구조를 명확히 할 것
이 때문에 일반 아파트 거래보다는 재건축 단지나 고가 주택 거래에서 상대적으로 많이 활용되는 편입니다.
투자자가 체크해야 할 부분
최근 분당 사례는 단순한 정치 이슈보다 재건축 시장의 거래 방식 변화라는 측면에서 볼 필요가 있습니다.
특히 사업시행인가나 조합원 지위 양도 제한을 앞둔 단지에서는 앞으로도 유사한 거래가 나타날 가능성이 있습니다.
다만 셀러 파이낸싱은 자금 조달을 돕는 계약 방식일 뿐, 대출 규제를 완전히 대체하는 수단은 아닙니다. 계약 구조와 세금, 법적 위험까지 충분히 검토한 뒤 접근해야 합니다.
마무리
분당 양지마을 사례는 최근 강화된 대출 규제와 재건축 일정이 맞물리면서 셀러 파이낸싱이 다시 주목받고 있음을 보여주는 사례입니다.
이 거래 방식은 법적으로 허용될 수 있지만, 계약 내용과 세무 처리에 따라 분쟁이나 과세 문제가 발생할 수 있습니다.
앞으로 정부의 금융 규제와 재건축 정책이 어떻게 변화하느냐에 따라 셀러 파이낸싱의 활용 범위도 달라질 가능성이 있습니다. 실수요자와 투자자 모두 단순한 화제성보다 거래 구조와 위험 요소를 정확히 이해하는 것이 무엇보다 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 셀러 파이낸싱은 불법인가요?
아닙니다. 매도인이 잔금 채권을 담보하기 위해 근저당을 설정하는 방식 자체는 법적으로 가능한 계약입니다.
Q. 왜 재건축 단지에서 많이 나타나나요?
사업시행자 지정 이후 조합원 지위 양도가 제한되는 경우가 있어, 잔금 전에 소유권을 이전하는 거래가 상대적으로 많기 때문입니다.
Q. 일반 아파트에서도 가능한가요?
가능은 하지만 매도인의 동의와 법률·세무 검토가 필요해 일반 거래에서는 흔하지 않습니다.
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