성북 전세도 10억 시대
성북 전세도 10억 시대
서울 넘어 전국으로 번지는 전세난,
지금 집값보다 더 무서운 이유
최근 부동산 시장을 보면 매매시장보다 전세시장이 더 빠르게 움직이고 있다는 사실을 체감하게 됩니다.
불과 1년 전만 해도 "전세는 안정될 것"이라는 전망이 적지 않았지만, 지금은 분위기가 완전히 달라졌습니다. 서울 강북권은 물론이고 울산, 세종, 부산 등 지방 핵심 도시까지 전세가격이 빠르게 오르면서 전국적인 전월세난이 현실이 되고 있습니다.
특히 최근에는 성북구 국민평형(84㎡) 전세가격이 처음으로 10억 원을 돌파했다는 소식까지 나오면서 많은 실수요자들이 충격을 받고 있습니다.
오늘은 단순히 "전셋값이 올랐다"는 이야기가 아니라, 왜 이런 현상이 발생하는지와 앞으로 시장이 어떻게 움직일 가능성이 높은지 함께 살펴보겠습니다.
성북 국평 전세도 10억 원 돌파
최근 성북구 길음동 대표 대단지인 래미안 아파트에서는 전용 84㎡ 전세가가 10억 원을 넘어섰습니다.
불과 1년 전만 해도 7억 원대 거래가 많았던 곳입니다.
1년 만에 최대 4억 원 가까이 오른 셈입니다.
더 놀라운 것은 가격보다 매물이 거의 없다는 점입니다.
현장 중개업소에서는 같은 면적 전세 매물이 한두 건 남아 있는 수준이라는 이야기가 나옵니다.
가격은 결국 공급과 수요가 결정합니다.
지금 시장은 가격보다 공급 부족이 훨씬 심각한 상황입니다.
서울 전세 상승률은 지난해의 5배
최근 발표된 시장 통계를 보면 상황은 더욱 분명합니다.
올해 서울 아파트 전세가격 누적 상승률은 6%를 넘어섰습니다.
지난해 같은 기간과 비교하면 상승 속도가 약 5배 가까이 빨라졌습니다.
수도권 역시 비슷합니다.
더 이상 특정 지역만의 문제가 아니라는 의미입니다.
지방도 예외가 아니다
예전에는 서울이 오르면 지방은 상대적으로 안정되는 경우가 많았습니다.
하지만 올해는 다릅니다.
대표적으로
울산
세종
부산
등 주요 광역시에서도 전셋값이 빠르게 상승하고 있습니다.
그 이유는 의외로 단순합니다.
신규 입주 물량이 거의 없기 때문입니다.
예를 들어 세종시는 올해 입주 물량이 매우 적고 내년 공급도 사실상 없는 수준으로 알려져 있습니다.
공급이 줄어들면 가격은 자연스럽게 오르게 됩니다.
왜 갑자기 전세가 이렇게 오를까?
① 대출 규제로 매매 수요가 전세시장으로 이동
최근 가장 큰 변수는 대출 규제입니다.
주택담보대출 한도가 줄어들면서 집을 사려던 사람들이 매수를 포기하고 전세를 선택하고 있습니다.
매매 수요가 전세시장으로 이동하면서 전세 수요는 계속 늘어나고 있습니다.
② 입주 물량 부족
서울은 물론 수도권도 신규 아파트 공급이 충분하지 않습니다.
재건축·재개발은 시간이 오래 걸리고,
신규 택지도 입주까지는 수년이 필요합니다.
즉,
지금 필요한 공급이 지금 나오지 못하고 있습니다.
③ 전세 매물 감소
집주인들도 여러 이유로 전세보다 월세를 선호하고 있습니다.
여기에 실거주 의무와 각종 규제가 더해지면서 시장에 나오는 전세 물량 자체가 줄고 있습니다.
수요는 늘고 공급은 줄어드는 구조가 만들어진 것입니다.
앞으로 더 걱정되는 이유
최근 정부는 보유세 강화와 세제 개편도 검토하고 있습니다.
많은 전문가들이 우려하는 부분은 여기입니다.
세금 부담이 늘어나면 일부 집주인은 그 부담을 월세나 전세가격에 반영하려 할 가능성이 있습니다.
물론 모든 집주인이 그렇게 하는 것은 아닙니다.
하지만 공급이 부족한 시장에서는 가격 결정권이 임대인에게 조금 더 유리해질 수 있습니다.
결국 세금 정책이 임차인의 부담으로 일부 이전될 가능성도 배제하기 어렵습니다.
오히려 강북권 상승이 더 눈에 띄는 이유
흥미로운 점은 강남보다 강북의 상승세입니다.
대표적으로
성북구
노원구
도봉구
중랑구
등 중저가 지역의 전세가격 상승률이 서울 상위권을 기록하고 있습니다.
이는 최근 대출 규제로 인해 실수요자들이 상대적으로 접근 가능한 지역으로 이동하고 있기 때문입니다.
매매시장에서도 같은 현상이 나타나고 있습니다.
결국 '살 수 있는 지역'으로 수요가 몰리는 현상이 전세시장에서도 그대로 이어지고 있는 것입니다.
개인적으로 느끼는 이번 시장의 특징
몇 년 동안 부동산 시장을 계속 지켜보면서 느끼는 점이 있습니다.
예전에는 집값이 오르면 전세도 함께 올랐습니다.
하지만 지금은 조금 다릅니다.
오히려 매매가보다 전세가 먼저 움직이는 지역이 늘고 있습니다.
대출 규제로 매매가 막히면서 실수요가 전세시장에 집중되고 있기 때문입니다.
전세가격 상승은 결국 몇 년 뒤 매매가격에도 영향을 줄 가능성이 있습니다.
그래서 지금은 매매시장보다 전세시장을 먼저 보는 것이 앞으로의 시장을 읽는 데 더 중요할 수도 있습니다.
마무리
현재 전세시장은 단순한 계절적 상승이 아닙니다.
✔ 대출 규제
✔ 공급 부족
✔ 전세 매물 감소
✔ 지방까지 확산되는 수급 불균형
이 네 가지 요인이 동시에 작용하면서 전국적인 전세난으로 이어지고 있습니다.
특히 서울 강북권과 수도권 중저가 지역은 실수요가 계속 유입되는 만큼 당분간 높은 가격 변동성이 이어질 가능성이 있습니다.
정부의 공급 확대 정책이 실제 입주로 이어지기까지는 상당한 시간이 필요한 만큼, 단기적으로는 전세시장의 불안이 쉽게 해소되기는 어려워 보입니다.
부동산 시장은 결국 공급과 수요의 균형이 가격을 결정합니다.
앞으로는 매매가격보다 전세 수급과 입주 물량, 그리고 대출 정책 변화를 함께 살펴보는 것이 시장을 이해하는 가장 중요한 포인트가 될 것입니다.
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