흙동산

  대구서 부산으로 옮겨간 ‘미분양 무덤’ 광주·제주가 위험한 이유 부동산 시장에서 미분양은 흔히 “공급이 너무 많아서 생기는 문제” 라고 생각합니다. 그런데 최근 지역별 미분양 지형도를 보면 조금 다른 모습이 보입니다. 몇 년 전만 해도 대표적인 미분양 지역으로 꼽혔던 대구·인천·대전의 위험도가 낮아진 반면, 부산·광주·제주가 새로운 고위험 지역으로 떠올랐습니다. 결국 미분양도 한곳에 영원히 머무는 게 아니라 공급과 수요의 사이클을 따라 이동한다 는 이야기입니다. 1. 4년 만에 바뀐 미분양 위험지도 NICE신용평가는 서울을 제외한 전국 204개 시·군·구를 대상으로 미분양 위험도를 분석했습니다. 평가에는 ▲미분양 증가 ▲준공 후 미분양 비중 ▲향후 1년 입주 물량 ▲아파트 가격 하락 ▲인구 순유출 등 5가지 지표가 활용됐습니다. 4~5개 항목에 해당하면 ‘위험’, 2~3개면 ‘잠재위험’으로 분류했습니다. 그 결과 2022년 말 고위험 지역이었던 대구·인천·대전은 중위험군으로 내려왔고 , 당시 상대적으로 위험도가 낮았던 부산·광주·제주가 새롭게 위험지역으로 올라왔습니다. 여기서 중요한 건 단순히 “어느 지역의 미분양이 많다”가 아닙니다. 왜 미분양이 생겼는지 를 봐야 합니다. 2. 부산은 같은 도시 안에서도 양극화가 심하다 부산이 이번 분석에서 가장 높은 위험도를 보였다는 점이 눈에 띕니다. 하지만 부산 전체를 하나의 시장으로 보면 오히려 중요한 부분을 놓칠 수 있습니다. 예를 들어 부산 동구의 미분양은 지난해 7월 210가구에서 올해 7월 545가구로 159.5% 증가 했습니다. 특히 이 물량은 모두 준공 후 미분양이었습니다. 사상구 역시 같은 기간 미분양이 443가구에서 1,243가구로 180.6% 증가 했고, 아파트 가격도 하락했습니다. 인구 역시 순유출을 기록했습니다. 그런데 연제구는 상황이 완전히 다릅니다. 7월 기준 준공 후 미분양이 0가구 였고, 최근 3년간 인구도 1만 명 넘게 순유입됐습니다. 동래구 역시 미분양 자체는 증가했지만 준공 ...

  길음동 국평 전세가 11억 마용성도 아닌데 서울 전세가 이렇게 오른 이유 “마포·용산·성동도 아닌데 전세가 11억이라고?” 요즘 서울 전세시장을 보면 이런 반응이 나올 만합니다. 성북구 길음동 롯데캐슬 클라시아 전용 84㎡ 전세가 11억원 에 계약됐습니다. 인근 래미안 길음 센터피스 역시 같은 평형이 10억5000만원 에 거래됐습니다. 청량리역 일대에서도 전용 84㎡ 전세가 10억원 에 체결되고 있습니다. 예전 같으면 서울에서도 일부 핵심 지역에서나 볼 수 있었던 전세가격이 이제는 동북권으로 확산되고 있는 겁니다. 그런데 여기서 중요한 건 단순히 “길음 전세가 비싸졌다”가 아닙니다. 왜 서울 외곽에 가까운 지역까지 전세가격이 이렇게 올라왔을까? 저는 이 질문이 지금 서울 전세시장을 이해하는 핵심이라고 봅니다. 1. 서울 전세가격, 올해 이미 7.79% 올랐다 한국부동산원 통계를 보면 9월 둘째 주 기준 올해 서울 아파트 전세가격 누적 상승률은 **7.79%**입니다. 지난해 같은 기간 상승률이 1.16%였다는 점을 생각하면 상승 속도가 상당히 빨라졌습니다. 자치구별로 보면 동북권이 특히 강합니다. 성북구 12.84% 노원구 12.25% 동대문구 8.43% 서울 평균 7.79% 성북과 노원은 서울 평균보다 훨씬 높은 상승률을 기록했습니다. 반면 강남·서초·송파와 강동구가 포함된 동남권은 **6.03%**로 서울 평균보다 낮았습니다. 재미있는 부분입니다. 보통 전세시장에서도 강남권이 가장 강할 것 같지만 이번에는 상대적으로 가격이 낮았던 지역의 상승률이 더 높게 나타나고 있습니다. 2. 길음동 국평 전세 11억, 어떻게 가능했을까 길음동 롯데캐슬 클라시아 전용 84㎡가 지난달 11억원 에 계약됐습니다. 인근 래미안 길음 센터피스 전용 84㎡도 10억5000만원 에 거래됐습니다. 동대문구 청량리역 일대에서도 상황은 비슷합니다. 청량리역 한양수자인 그라시엘과 청량리역 롯데캐슬스카이엘-65의 전용 84㎡ 전세가 각각 10억원 에 체결된 사례가 나왔습니다. 이...

  비어 있는 지식산업센터를 공공임대로? 지산 공실의 현실과 주거 전환 가능성 한때 부동산 투자자들 사이에서 꽤 뜨거웠던 상품이 있습니다. 바로 지식산업센터 입니다. “소액으로 분양받아 월세를 받을 수 있다”는 기대와 함께 수도권 곳곳에 지식산업센터가 빠르게 늘었습니다. 그런데 시장이 바뀌었습니다. 기업 수요보다 공급이 많아지면서 공실이 늘었고, 이제는 비어 있는 지식산업센터를 어떻게 활용할 것인가 가 새로운 문제가 됐습니다. 정부는 그 해법 중 하나로 공공임대주택이나 오피스텔 등 주거시설로의 전환 을 검토하고 있습니다. 그런데 과연 빈 지식산업센터를 주택으로 바꾸면 문제가 해결될까요? 1. 지식산업센터, 원래 어떤 건물일까 지식산업센터는 제조업·지식산업·정보통신업·벤처기업 등의 생산시설과 지원시설이 결합된 3층 이상 집합건축물 입니다. 과거에는 ‘아파트형 공장’이라고 불렸습니다. 일반 사무실과 비슷한 공간도 있지만 제조업체가 들어오는 곳도 있기 때문에 자재 상하차나 대형 차량 이동을 고려한 구조가 적용되기도 합니다. 또 입주 가능한 업종에 제한이 있다는 점에서 일반 오피스와 다릅니다. 정부가 세제 혜택을 제공한 것도 이유가 있습니다. 중소기업과 스타트업을 한곳에 모아 산업 경쟁력을 높이려는 목적이었습니다. 문제는 이 건물이 너무 많이 지어졌다는 것 입니다. 2. 최근 지식산업센터 공실률은 40%를 넘었습니다 산업부가 2023~2025년 준공된 전국 지식산업센터 153곳을 조사한 결과, 평균 미분양률 26.9%, 공실률 43.5% 로 나타났습니다. 쉽게 말하면 최근 공급된 지식산업센터 가운데 10곳 중 4곳 이상이 비어 있는 셈 입니다. 지역별 공실률도 상당히 높았습니다. 전남 75.9% 충남 61.2% 광주 53.3% 경기 44.2% 서울 40.7% 서울과 경기 역시 안심할 수 있는 수준이 아닙니다. 지식산업센터는 업무시설인데 정작 기업이 들어오지 않는 상황이 벌어진 겁니다. 3. 왜 이렇게 공실이 많아졌을까 가장 먼저 생각할 수 있는 것은 과잉 공급...

  삼성맨 몰리자 경기 남부 집값 껑충? 사내대출이 부동산 시장에 미친 영향 요즘 경기 남부 부동산 시장을 보면 한 가지 특징이 눈에 들어옵니다. 삼성전자와 SK하이닉스 같은 대기업의 통근권을 중심으로 집값 상승세가 두드러진다는 것 입니다. 특히 동탄·광교·영통·수지·분당·기흥·병점·오산 등에서 매수 문의가 늘고 있다는 현장 이야기가 나옵니다. 이번에는 여기에 삼성전자의 최대 5억원 규모 사내 주택대출 이라는 변수가 더해졌습니다. 부동산에서 대출은 단순한 금융상품이 아닙니다. 살 수 있는 사람과 살 수 없는 사람을 가르는 결정적인 조건 이 될 수 있습니다. 1. 경기 남부 집값, 실제로 얼마나 올랐나 기사에서 제시한 한국부동산원 자료를 보면 올해 누적 상승률이 두 자릿수를 기록한 지역들이 상당수 경기 남부에 몰려 있습니다. 화성 동탄구가 **17.86%**로 가장 높았고, 용인 수지구 14.44% 안양 동안구 13.89% 성남 분당구 13.69% 수원 영통구 13.30% 성남 중원구 12.24% 용인 기흥구 12.17% 성남 수정구 10.22% 등의 상승률이 제시됐습니다. 물론 이 상승을 모두 삼성전자 사내대출 하나로 설명할 수는 없습니다. 동탄·광교·분당 등은 원래도 교통망과 신축 아파트, 직주근접 수요가 강한 지역입니다. 다만 이번 사내대출이 이미 수요가 존재하는 지역에서 매수 여력을 추가로 만들어낸 변수 라는 점은 눈여겨볼 만합니다. 2. 삼성전자 사내대출의 핵심은 ‘5억원’보다 조건입니다 이번 제도에서 가장 관심을 끄는 부분은 최대 5억원 입니다. 기사에 따르면 매매가격 25억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 구입할 때 최대 5억원을 연 1.5% 금리 로 빌릴 수 있습니다. 게다가 시행 후 3년 동안 거치가 가능하고, DSR 규제가 적용되지 않는 구조 가 핵심으로 소개됐습니다. 이 차이는 상당히 큽니다. 예를 들어 5억원을 연 1.5%로 단순 계산하면 연 이자는 약 750만원 , 월 이자는 약 62만5000원 수준입니다. 물론 실제 상환 ...

  세입자 있는 집, 2029년까지 산다? 실거주 유예 연장이 부동산 시장에 미치는 영향 요즘 부동산 시장을 보면 참 묘한 장면이 나옵니다. 집을 사려는 사람은 있는데 대출과 규제 때문에 쉽지 않고, 집을 팔려는 사람도 있는데 토지거래허가제 때문에 거래가 막히는 경우가 있습니다. 그런데 더 큰 문제는 매매가 한 건 성사될 때마다 전세 물량 하나가 사라질 수 있다는 것 입니다. 집주인이 실거주를 위해 세입자를 내보내면 그만큼 전세 매물이 줄어들기 때문입니다. 최근 정부가 토지거래허가구역 내 주택의 실거주 유예 특례를 다시 연장·확대 한 것도 이런 문제와 무관하지 않습니다. 핵심은 간단합니다. 세입자가 살고 있는 집을 매수하더라도 당장 입주하지 않고 일정 기간 임대를 유지할 수 있도록 하겠다는 것 입니다. 1. 실거주 의무, 이번에 어디까지 완화됐나 토지거래허가구역에서 주택을 매수하면 원칙적으로 허가 이후 4개월 이내 입주하고, 취득일부터 2년간 직접 거주 해야 합니다. 그런데 정부는 올해 5월부터 일정 요건을 충족하는 무주택자의 ‘세 낀 집’ 매수를 허용하면서 실거주 유예 제도를 운영해왔습니다. 이번에는 이 특례의 신청 기간을 2027년 12월 31일까지 1년 연장 하고, 기존 임대차계약뿐 아니라 한 차례 갱신한 계약 기간까지 유예 대상에 포함 하기로 했습니다. 이에 따라 조건을 충족한 매수자는 세입자가 계약을 갱신할 경우 최장 2029년 말까지 입주를 미룰 수 있게 됩니다. 반대로 갱신하지 않는다면 시행일 기준으로 2028년 9월 30일까지 입주하면 됩니다. 다만 아무나 이용할 수 있는 것은 아닙니다. 기사 기준으로 매수자는 2026년 5월 12일부터 무주택 상태를 유지 해야 하고, 최종적으로 입주한 뒤 2년간 실거주 의무 도 남아 있습니다. 즉, 실거주 의무가 없어지는 것이 아니라 입주 시점을 뒤로 미루는 제도 라고 이해하는 것이 정확합니다. 2. 왜 지금 실거주 유예를 다시 손질했을까 핵심은 매매시장과 전월세 시장의 충돌 입니다. 집주인이 세입자에...

  GTX만 보면 놓친다 먼저 개통되는 수도권 9개 교통망과 부동산 투자 포인트 부동산에서 교통 호재는 참 재미있습니다. 정작 몇 년 뒤에 개통될지 불확실한 대형 노선은 엄청난 관심을 받는데, 이미 공사가 상당히 진행돼 실제 개통을 앞둔 노선은 상대적으로 조용한 경우 가 있습니다. GTX처럼 이름부터 강렬한 교통망은 이동시간을 크게 줄인다는 기대감 때문에 가격에 먼저 반영되기 쉽습니다. 반면 도시철도나 경전철, 트램은 이야깃거리가 약합니다. 하지만 투자자 입장에서 중요한 건 화제성이 아니라 결국 “언제 실제로 이용할 수 있느냐” 입니다. 이번에는 이미 착공한 수도권 주요 노선 가운데 위례선·동북선·9호선·신분당선·7호선·신안산선·월판선·인동선·대장홍대선 을 중심으로 살펴보겠습니다. 1. 교통 호재는 ‘발표’보다 ‘공정률’이 중요합니다 부동산 투자에서 교통 호재를 볼 때 저는 순서를 조금 다르게 봅니다. 발표 → 계획 → 기본계획 → 착공 → 공정률 → 개통 → 실제 이용객 증가 단계가 뒤로 갈수록 불확실성은 줄어듭니다. 그래서 이미 착공했고 공정률이 높은 노선이라면 단순한 계획 단계의 GTX와는 성격이 다릅니다. 다만 여기서도 주의할 점이 있습니다. “개통이 확정적이다”와 “집값이 오른다”는 같은 말이 아닙니다. 개통이 가까워질수록 교통 편의성은 높아지지만, 그 가치가 이미 집값에 얼마나 반영됐는지를 따져야 합니다. 결국 투자에서 중요한 건 교통 호재 자체가 아니라 호재 대비 현재 가격 입니다. 2. 위례선, 2026년 개통을 앞둔 ‘현실형 호재’ 이번 9개 노선 가운데 가장 눈에 띄는 곳은 위례선 트램 입니다. 위례선은 5호선 마천역에서 복정역과 남위례역을 연결하는 총연장 5.4km 노면전차 입니다. 2022년 말 착공했고 2026년 1월 차량이 들어왔으며, 본선 시운전을 거쳐 현재 공정률이 97%대 까지 올라왔습니다. 기사 기준 개통 목표는 2026년 12월 입니다. 계획부터 실제 개통까지 무려 18년이 걸리는 사업입니다. 그만큼 교통 인프라는 발표...

  가족에게 2억 빌려 집 샀다면 증여세는? 가족 간 대여에서 꼭 봐야 할 것 최근 강신철 국방부 장관 후보자 장남의 부동산 자금 조달 과정이 알려지면서 가족 간 금전대여와 증여세 문제 가 다시 관심을 받고 있습니다. 그런데 이 문제는 특정 사례의 의혹만 볼 것이 아니라, “부모나 친척에게 돈을 빌려 집을 살 때 어디까지가 대여이고, 어디부터 증여로 볼 수 있을까?” 라는 현실적인 세금 문제로 접근할 필요가 있습니다. 1. 7억8550만원짜리 상가, 가족에게 돈을 빌렸다 기사에 따르면 강 후보자 장남은 재건축을 앞둔 7억8550만원 규모의 아파트 상가를 매입했습니다. 이 가운데 7000만원은 본인이 마련 했고, 5억원은 이모에게, 나머지 2억1550만원은 이모부에게 빌린 것 으로 알려졌습니다. 논란이 된 부분은 바로 이 2억1550만원입니다. 이 금액을 연 4.6%로 계산하면 1년 이자가 약 991만원 입니다. 기사에서는 금전 무상대출에 따른 이익이 일정 기준 미만이면 증여세 과세 대상에서 제외되는 점 때문에 이 금액이 주목받았다고 설명합니다. 다만 여기서 가장 중요한 것은 금액 자체가 아닙니다. 2. 가족에게 돈을 빌렸다고 무조건 증여는 아니다 가족에게 돈을 빌렸다는 이유만으로 곧바로 증여가 되는 것은 아닙니다. 실제로 돈을 빌렸고, 적정한 이자를 지급하고, 원금을 실제로 상환한다면 금전대여 거래로 인정될 여지가 있습니다. 반대로 서류만 대여로 만들어 놓고 실제로는 돈을 갚을 의사가 없거나, 이자 지급과 원금 상환이 제대로 이뤄지지 않는다면 증여로 판단될 가능성을 따져봐야 합니다. 기사에서도 세무 전문가들은 실제 차입과 원금 상환 여부가 중요하다고 설명합니다. 결국 “차용증이 있느냐”보다 “실제로 돈을 빌리고 갚고 있느냐” 가 훨씬 중요합니다. 3. 그래서 가족 간 부동산 자금은 기록이 중요하다 부동산을 살 때 부모나 친척에게 돈을 빌렸다면 더욱 그렇습니다. 단순히 “삼촌에게 빌렸습니다.” 라고 말하는 것으로 끝나는 것이 아니라, 차용계약서 이자율 이...