흙동산

  서울에서 10억 미만 대단지가 귀해졌다 은평구 백련산힐스테이트가 주목받는 이유 요즘 서울에서 집을 알아보는 분들이 가장 먼저 부딪히는 벽이 있습니다. 바로 10억 원이라는 가격대 입니다. 서울 아파트 가격이 계속 오르면서 10억 원 미만으로 살 수 있는 대단지 아파트가 점점 귀해지고 있습니다. 특히 신혼부부나 30~40대 실수요자 입장에서는 더 그렇습니다. “서울에 살고 싶다.” 그런데 강남은커녕 마포·성동·광진 등 주요 지역도 부담스럽습니다. 그러다 보니 자연스럽게 시선이 서울 외곽으로 이동합니다. 최근 제가 계속 말씀드렸던 “비싼 지역의 수요가 사라지는 것이 아니라 다음 지역으로 이동한다” 는 현상이 이번에는 은평구에서 나타나고 있습니다. 그 중심에 있는 곳이 바로 응암동 백련산힐스테이트 입니다. 1. 10억 미만인데 대단지? 이제 서울에서는 희소하다 백련산힐스테이트 2차는 1,148가구 , 3차는 967가구 입니다. 두 단지만 합쳐도 2,000가구가 넘습니다. 그런데 중소형 평형을 중심으로 아직 10억 원 미만 가격대 에서 거래가 나오고 있습니다. 최근 실거래를 보면 2차 전용면적과 유사한 공급면적 83㎡가 9억5,000만원 에 거래됐습니다. 지난해 같은 면적이 약 7억5,000만원 수준이었다는 점을 생각하면 1년 사이 약 2억원이 오른 셈입니다. 3차에서는 이보다 넓은 공급면적 109.22㎡가 9억4,000만원 에 거래되기도 했습니다. 여기서 재미있는 부분이 있습니다. 서울 집값이 이렇게 높은데도 “10억 미만 + 대단지 + 서울” 라는 조건을 동시에 만족하는 상품이 아직 남아 있다는 것입니다. 물론 이제는 가격이 빠르게 올라와 예전처럼 저렴하다고 말하기는 어렵습니다. 하지만 서울에서 10억원이라는 절대가격을 기준으로 보면 여전히 상당한 경쟁력을 가지고 있습니다. 2. 지난해 7억대에서 올해 9억대… 수요가 움직였다 백련산힐스테이트의 가격 상승은 단순히 은평구 전체가 같이 오른 결과로만 보기는 어렵습니다. 서울 외곽으로 실수요가 이동한 영향...

  집값 25%만 내고 산다? 광교 ‘적금주택’의 진짜 장점과 숨은 비용 집값의 25%만 먼저 내고 집을 살 수 있다면 어떨까요? 요즘처럼 집값은 비싸고 대출은 까다로운 시장에서는 상당히 솔깃한 이야기입니다. 경기도와 경기주택도시공사(GH)가 연내 수원 광교에 공급할 예정인 ‘지분적립형 분양주택’ , 이른바 적금주택 이야기입니다. 광교 A17블록에서 총 600가구 가운데 240가구 를 지분적립형으로 공급할 계획이라고 합니다. 입주자는 처음에 분양가의 25%만 부담 하고 나머지 75%는 20~30년에 걸쳐 단계적으로 취득합니다. 여기에 전용 대출까지 추진하고 있습니다. 그런데 여기서 중요한 질문이 하나 있습니다. “25%만 내면 되니까 집을 싸게 사는 것일까?” 꼭 그렇지는 않습니다. 이번 제도는 집값을 할인해주는 정책이라기보다, 집을 소유하는 방식과 자금 부담의 시간을 바꿔주는 제도 에 가깝습니다. 이 차이를 이해해야 합니다. 1. 광교 ‘적금주택’, 도대체 어떻게 사는 걸까? 구조는 생각보다 단순합니다. 예를 들어 분양가가 6억원이라고 가정해보겠습니다. 일반적인 분양이라면 6억원을 기준으로 계약금과 중도금, 잔금을 마련해야 합니다. 하지만 지분적립형이라면 처음에는 25%인 1억5000만원 을 내고 주택 지분 25%를 취득합니다. 나머지 75%는 GH가 보유합니다. 그리고 입주자는 5년 단위로 GH의 지분을 추가 매입하면서 25% → 50% → 75% → 100% 식으로 자신의 소유 지분을 늘려갑니다. 최종적으로 GH 지분을 모두 사들이면 주택 전체를 소유하게 됩니다. 말 그대로 “한 번에 집을 사는 것이 아니라, 시간을 두고 집의 지분을 적립하는 방식” 입니다. 그래서 ‘적금주택’이라는 이름이 붙은 겁니다. 2. 가장 큰 장점은 역시 ‘초기 진입장벽’이다 요즘 주택시장에서 가장 큰 문제 가운데 하나가 바로 초기 자금 입니다. 집값이 6억원이면 6억원이 필요하고, 10억원이면 10억원이라는 가격표가 붙습니다. 대출을 활용한다고 해도 최근처럼 DSR과 ...

  전세보증 깐깐해졌더니 서민이 더 위험해졌다? 보증 강화의 역설 전세사고가 줄었다고 합니다. 숫자만 보면 반가운 소식입니다. 올해 1~8월 HUG 전세보증 대위변제액은 5280억원 으로 지난해 같은 기간 1조4496억원보다 무려 63.6% 감소 했습니다. 그런데 여기서 한 번 멈춰볼 필요가 있습니다. 전세사고가 정말 63% 줄어든 것일까요? 아니면 사고 위험이 높은 주택들이 애초에 보증시장에 들어오지 못하게 된 것일까요? 저는 이번 기사의 핵심이 바로 여기에 있다고 봅니다. 전세보증을 강화하는 것은 분명 필요한 일입니다. 하지만 보증 문턱이 높아진다고 해서 모든 세입자가 더 안전해지는 것은 아닙니다. 오히려 보증 가입이 어려운 저가 빌라나 다세대주택을 선택할 수밖에 없는 서민에게는 또 다른 사각지대 가 생길 수도 있습니다. 1. 전세보증 사고액이 1년 만에 63% 줄었다 먼저 숫자부터 보겠습니다. 올해 1~8월 HUG의 전세보증 대위변제액은 5280억원 입니다. 지난해 같은 기간은 1조4496억원 이었고, 2024년에는 2조7407억원 이었습니다. 2년 전과 비교하면 무려 80.7% 감소 했습니다. 대위변제란 간단합니다. 집주인이 계약이 끝났는데도 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하면 HUG가 먼저 세입자에게 돈을 지급하고, 이후 집주인에게 돈을 받아내는 구조입니다. 따라서 대위변제액이 줄었다는 것은 분명 긍정적인 신호입니다. 그런데 여기서 중요한 변수가 하나 있습니다. 보증에 가입할 수 있는 집 자체가 줄었다는 점입니다. 2. ‘사고가 줄었다’와 ‘위험이 줄었다’는 같은 말이 아니다 HUG는 2023년 5월 전세보증 가입 기준이 되는 전세가율을 기존 100%에서 90%로 강화 했습니다. 예전에는 전세보증금이 매매가격과 거의 같아도 일정 조건을 충족하면 보증 가입이 가능했다면, 이제는 매매가격 대비 전세가격이 지나치게 높은 주택은 보증 가입이 어려워진 것입니다. 당연히 사고 위험이 높은 주택이 제도권 보증에서 빠져나가게 됩니다. 그러면 통계는 어떻게...

  이광수도 “이대로면 부동산 폭등” 지금 서울 집값에서 정말 무서운 것은 따로 있다 부동산 시장에서 꽤 상징적인 발언이 나왔습니다. 대표적인 집값 하락론자로 알려진 이광수 광수네복덕방 대표가 “이대로 가면 부동산 폭등이 나올 수도 있다”고 경고 했습니다. 더 눈에 들어오는 것은 그다음 말입니다. 정부의 공급 대책을 두고는 사실상 “지금 당장 필요한 대책과 너무 멀리 있다” 는 취지로 비판했고, 수도권 입주 물량 감소와 전월세 가격 상승까지 함께 지적했습니다. 저는 이 내용을 단순히 “하락론자가 상승론자로 돌아섰다” 라고 볼 필요는 없다고 생각합니다. 오히려 중요한 건 집값을 떨어뜨릴 것이라고 기대했던 변수들이 지금은 제대로 작동하지 않을 수 있다는 경고 입니다. 그리고 최근 우리가 계속 봐왔던 시장의 모습과도 상당히 닮아 있습니다. 전세 매물 감소 → 전세가격 상승 → 대체 주거상품 가격 상승 → 생애최초 매수 증가 → 대출 수요 증가 이 흐름입니다. 1. 이광수가 왜 “이대로면 폭등”이라고 했을까? 기사에서 이광수 대표가 지적한 핵심은 크게 세 가지입니다. 통화량, 금리, 공급 물량. 특히 수도권 아파트 입주 물량 감소를 강하게 우려했습니다. 주택이 부족한 상황에서 전세와 월세 가격이 올라가고, 그 부담을 견디기 어려운 사람들이 “차라리 대출받아서 집을 사자” 라고 생각하기 시작하면 매매수요까지 자극할 수 있다는 겁니다. 이게 상당히 중요한 포인트입니다. 집값이 오르는 원인을 단순히 “사람들이 투기해서” 라고 보면 시장을 이해하기 어렵습니다. 주거비가 올라가고, 대체할 임대주택이 부족하고, 앞으로 집값이 더 오를 것이라는 불안까지 생기면 실수요자의 매수 행동 자체가 바뀔 수 있습니다. 2. 지금 가장 무서운 것은 ‘집값 상승 기대’가 아니라 ‘불안 심리’다 최근 서울 주택시장에서 반복해서 등장하는 단어가 있습니다. 바로 불안 입니다. 전세를 구하려고 보니 매물이 없습니다. 겨우 나온 전세는 가격이 비쌉니다. 아파텔을 알아보니 여기도 전세가 오릅니다....

  아파트 전세난 피했더니 아파텔 전세도 2억 뛰었다 대체 주거상품의 역습 “아파트 전세가 없어서 오피스텔을 알아봤는데, 여기도 전세가 올랐네요.” 요즘 서울 임대차 시장에서 이런 이야기가 나오는 이유가 있습니다. 아파트 전세 매물이 줄어들자 수요가 중대형 주거용 오피스텔, 이른바 ‘아파텔’ 로 이동하고 있습니다. 그런데 문제는 아파텔도 공급이 넉넉하지 않다는 겁니다. 결국 아파트에서 밀려난 전세 수요가 오피스텔로 이동하면서 대체재의 가격까지 끌어올리는 현상 이 나타나고 있습니다. 더 눈에 띄는 것은 같은 집인데도 신규 계약과 갱신 계약의 전세보증금 차이가 2억원 가까이 벌어진 사례 입니다. 이건 단순히 오피스텔 가격이 오른다는 이야기가 아닙니다. 지금 서울 주거시장의 핵심 문제인 ‘임대주택의 부족’ 이 어디까지 번지고 있는지를 보여주는 사례라고 생각합니다. 1. 서울 오피스텔 전셋값도 역대 최고 KB부동산에 따르면 지난 8월 서울 오피스텔 평균 전셋값은 2억3737만원 입니다. 관련 통계가 작성된 2011년 1월 이후 가장 높은 수준입니다. 특히 가족 단위 수요가 많은 중대형에서 상승폭이 두드러졌습니다. 전용 60~85㎡ 중형 오피스텔은 평균 4억7236만원 으로 올해 초보다 3.08% 상승했습니다. 85㎡를 초과하는 대형 오피스텔도 평균 8억1689만원 으로 1.66% 올랐습니다. 여기서 중요한 것은 전체 오피스텔이 똑같이 움직이는 게 아니라는 점입니다. 이번 상승의 중심에는 아파트처럼 방 3개를 갖추고 가족이 실제로 거주할 수 있는 중대형 상품 이 있습니다. 즉, “오피스텔이라서 오른 것”이 아니라 “아파트를 대체할 수 있어서 오른 것” 에 가깝습니다. 2. 목동에서는 같은 집인데 전세가 2억원 가까이 차이 난다 대표적인 사례가 양천구 목동 현대하이페리온2차입니다. 전용 94㎡의 경우 지난 7월 신규 전세 계약이 12억원 에 체결됐습니다. 그런데 같은 주택형의 갱신 계약은 10억800만원 이었습니다. 차이가 약 1억9200만원 입니다. 상당히 큰 ...

  전세난에 결국 집 샀다 서울 생애최초 매수 역대 최대, 30대가 움직이는 이유 요즘 부동산 시장을 보면 참 묘한 장면이 나타납니다. 대출 규제는 강해졌고, 집값은 부담스럽고, 전세 매물은 줄어들고, 월세는 계속 올라갑니다. 그런데 이런 상황에서 오히려 생애최초로 집을 사는 사람들이 크게 늘었습니다. 특히 30대가 움직이고 있습니다. 지난 8월 서울 집합건물의 생애최초 매수 비중이 **53.8%**를 기록했습니다. 관련 통계가 공개된 2010년 이후 역대 최고 수준입니다. 저는 이 숫자를 단순히 “30대가 다시 영끌에 나섰다” 라고만 해석하면 조금 아쉽다고 봅니다. 오히려 지금 시장에서는 전세와 월세의 불안이 무주택자의 매수 결정을 앞당기고 있는 것 에 주목할 필요가 있습니다. 1. 서울 생애최초 매수 비중이 53.8%까지 올라왔다 지난 8월 서울 집합건물 생애최초 매수자의 등기 건수는 9343건 이었습니다. 7월 8006건보다 약 16.7% 증가 했습니다. 전체 집합건물 등기 거래가 1만7371건이었으니, 생애최초 매수가 차지하는 비중은 무려 **53.8%**입니다. 절반을 넘었습니다. 특히 2020년 8월에는 생애최초 매수자가 1만2318건으로 더 많았지만, 당시 전체 거래량이 워낙 많았기 때문에 생애최초 비중은 40.3%였습니다. 이번에는 거래량 대비 생애최초 매수자의 비중 자체가 역대 최고 라는 점이 눈에 들어옵니다. 올해 1~8월로 넓혀봐도 마찬가지입니다. 서울 전체 집합건물 거래 12만485건 가운데 생애최초 매수는 5만7416건, 47.7% 를 차지했습니다. 작년 같은 기간의 37.9%보다 약 10%포인트 높아졌습니다. 무주택자들의 움직임이 확실히 커지고 있는 겁니다. 2. 그런데 왜 하필 지금일까? 보통 집을 사고 싶어 하는 사람에게 가장 큰 적은 높은 집값입니다. 그런데 지금은 여기에 하나가 더 붙었습니다. “기다린다고 해서 주거비가 내려갈 것이라는 확신이 없다.” 전세가격은 오르고, 월세 부담도 커지고, 신축 아파트 공급에 대한 불안...

  광주의 잠실 될까? 챔필 옆 4300가구 미니 신도시, 투자자가 봐야 할 것 광주에 또 하나의 대형 주거지가 만들어지고 있습니다. 그런데 이번 사업은 단순한 아파트 개발과는 조금 다릅니다. 광주기아챔피언스필드 옆 옛 전방·일신방직 부지. 약 30만㎡에 달하는 대규모 부지에 4300여 가구 규모의 공동주택 이 들어서고, 여기에 더현대 광주와 호텔, 문화공원, 복합상업시설 까지 함께 조성됩니다. 말 그대로 아파트 한 단지가 아니라 하나의 생활권을 새로 만드는 개발사업 에 가깝습니다. 그래서 시장에서는 벌써부터 ‘광주의 잠실’이라는 표현까지 나오고 있습니다. 그런데 저는 이런 대형 개발사업을 볼 때 항상 한 가지를 먼저 생각합니다. “좋아 보이는 것은 알겠는데, 그 미래가치가 지금 분양가에 얼마나 들어가 있을까?” 오늘은 이 부분을 중심으로 한번 살펴보겠습니다. 1. 여기는 아파트 단지 하나가 아니다 챔피언스시티의 가장 큰 특징은 규모입니다. 전체 공동주택은 약 4315가구 . 이번 1차 공급만 3216가구 에 달합니다. 그런데 주거시설만 들어오는 것이 아닙니다. 사업지 안에는 더현대 광주 , 호텔, 복합상업시설, 문화공원 등이 함께 조성될 예정입니다. 특히 옛 일신방직 공장 건축물을 일부 보존하면서 문화공간으로 활용한다는 계획도 있습니다. 이런 개발은 단순히 집을 많이 짓는 것과 효과가 조금 다릅니다. 아파트가 들어오면 사람이 늘고, 사람이 늘면 상권이 생기고, 상권이 생기면 생활 인프라가 따라옵니다. 그리고 생활 인프라가 좋아지면 다시 주거 수요가 들어옵니다. 즉, 주거 → 인구 → 상권 → 생활 인프라 → 주거 선호도 상승 이라는 선순환이 만들어질 수 있습니다. 대규모 복합개발을 볼 때 중요한 이유입니다. 2. 더현대 광주가 왜 그렇게 중요할까? 이번 사업에서 아파트만큼 중요한 것이 바로 더현대 광주 입니다. 기사에 따르면 더현대 광주는 이미 공사가 진행 중이며 2029년 개점 을 목표로 하고 있습니다. 분양 관계자들이 청주 사례를 강조하는 것도 이...