이광수도 “이대로면 부동산 폭등”
이광수도 “이대로면 부동산 폭등”
지금 서울 집값에서 정말 무서운 것은 따로 있다
부동산 시장에서 꽤 상징적인 발언이 나왔습니다.
대표적인 집값 하락론자로 알려진 이광수 광수네복덕방 대표가 “이대로 가면 부동산 폭등이 나올 수도 있다”고 경고했습니다.
더 눈에 들어오는 것은 그다음 말입니다.
정부의 공급 대책을 두고는 사실상 “지금 당장 필요한 대책과 너무 멀리 있다”는 취지로 비판했고, 수도권 입주 물량 감소와 전월세 가격 상승까지 함께 지적했습니다.
저는 이 내용을 단순히
“하락론자가 상승론자로 돌아섰다”
라고 볼 필요는 없다고 생각합니다.
오히려 중요한 건 집값을 떨어뜨릴 것이라고 기대했던 변수들이 지금은 제대로 작동하지 않을 수 있다는 경고입니다.
그리고 최근 우리가 계속 봐왔던 시장의 모습과도 상당히 닮아 있습니다.
전세 매물 감소 → 전세가격 상승 → 대체 주거상품 가격 상승 → 생애최초 매수 증가 → 대출 수요 증가
이 흐름입니다.
1. 이광수가 왜 “이대로면 폭등”이라고 했을까?
기사에서 이광수 대표가 지적한 핵심은 크게 세 가지입니다.
통화량, 금리, 공급 물량.
특히 수도권 아파트 입주 물량 감소를 강하게 우려했습니다.
주택이 부족한 상황에서 전세와 월세 가격이 올라가고,
그 부담을 견디기 어려운 사람들이
“차라리 대출받아서 집을 사자”
라고 생각하기 시작하면 매매수요까지 자극할 수 있다는 겁니다.
이게 상당히 중요한 포인트입니다.
집값이 오르는 원인을 단순히
“사람들이 투기해서”
라고 보면 시장을 이해하기 어렵습니다.
주거비가 올라가고,
대체할 임대주택이 부족하고,
앞으로 집값이 더 오를 것이라는 불안까지 생기면
실수요자의 매수 행동 자체가 바뀔 수 있습니다.
2. 지금 가장 무서운 것은 ‘집값 상승 기대’가 아니라 ‘불안 심리’다
최근 서울 주택시장에서 반복해서 등장하는 단어가 있습니다.
바로 불안입니다.
전세를 구하려고 보니 매물이 없습니다.
겨우 나온 전세는 가격이 비쌉니다.
아파텔을 알아보니 여기도 전세가 오릅니다.
월세로 가자니 매달 빠져나가는 돈이 부담스럽습니다.
그런데 주변 집값은 계속 오르는 것처럼 보입니다.
그러면 무주택자의 생각이 바뀝니다.
“지금 안 사면 더 비싸지는 것 아닐까?”
이게 바로 무서운 심리입니다.
가격이 오를 것이라는 기대가 실제 매수수요를 만들고,
그 매수수요가 다시 가격을 밀어 올리면
상승 기대 → 매수 증가 → 가격 상승 → 상승 기대 강화
라는 순환이 만들어질 수 있습니다.
3. 그래서 최근 생애최초 매수 증가가 중요하다
바로 전 기사에서 살펴봤던 서울 생애최초 주택 매수 비중이 **53.8%**로 역대 최고를 기록했다는 내용과 연결해 볼 필요가 있습니다.
특히 30대의 움직임이 강했습니다.
30대의 주택 매수금액 가운데 금융기관 대출 비중은 약 **40.1%**였습니다.
이 숫자를 단순하게
“30대가 영끌하고 있다”
라고만 해석하면 안 됩니다.
오히려 그 배경을 봐야 합니다.
전세가격은 올라가고,
전세 매물은 줄어들고,
서울 아파트 공급에 대한 걱정은 커지고 있습니다.
그렇다면 무주택자 입장에서는 기다리는 것도 비용이 됩니다.
이 부분이 지금 시장에서 상당히 중요합니다.
집을 안 사는 것도 하나의 선택이지만, 그 선택에도 비용이 발생하기 시작한 것입니다.
4. 전세난은 결국 매매시장까지 건드린다
최근 서울 아파트 전세 매물이 약 21% 감소했다는 자료가 나왔습니다.
그런데 아파트에서 끝나지 않습니다.
앞서 살펴본 것처럼 아파트 전세를 구하지 못한 수요가 중대형 오피스텔, 이른바 아파텔로 이동하고 있습니다.
그 결과 서울 오피스텔 전셋값도 역대 최고 수준까지 올라왔습니다.
목동 현대하이페리온2차 전용 94㎡에서는 신규 전세와 갱신 전세의 차이가 2억원 가까이 벌어진 사례도 나왔습니다.
이걸 한 번 생각해볼 필요가 있습니다.
아파트 전세가 부족해서 오피스텔로 이동했는데,
오피스텔마저 전세가 부족해진다면?
결국 세입자는 다시 선택해야 합니다.
더 비싼 전세를 구하거나, 월세로 가거나, 지역을 옮기거나, 아니면 집을 사거나.
그래서 전세시장을 단순히 임대차시장 안에서만 보면 안 됩니다.
전세가격이 매매수요를 자극할 수 있는 구조가 만들어지고 있기 때문입니다.
5. “금리 올리면 집값이 떨어진다”는 공식도 단순하지 않다
이광수 대표는 금리와 관련해서도 기존의 단순한 논리에 의문을 제기했습니다.
금리가 올라가면 일반적으로 주택 구매력이 떨어집니다.
맞는 이야기입니다.
그런데 현실에서는 금리만 움직이는 것이 아닙니다.
물가가 오르고,
통화량이 늘고,
주택 공급이 부족하고,
전세가격이 올라가는 상황이라면
금리 상승 하나만으로 주택가격을 설명하기 어렵습니다.
특히 실수요자에게는
“대출이 비싸졌다”
는 것과 동시에
“집을 안 사고 기다리는 동안 주거비가 계속 오른다”
는 문제가 발생합니다.
결국 금리 상승의 효과와 공급 부족의 효과가 서로 부딪히는 겁니다.
그래서 저는 앞으로도 단순히
“금리가 오르니까 집값은 떨어진다.”
라고 접근하는 것은 위험하다고 봅니다.
6. 더 중요한 문제는 ‘공급의 속도’다
이 부분은 최근 제가 계속 강조했던 내용과 같습니다.
공급 발표와 실제 입주는 다릅니다.
정부가
“몇 년 뒤 몇십만 가구를 공급하겠습니다.”
라고 발표하는 것과,
실제로 사람들이 들어가 살 수 있는 아파트가 시장에 나오는 것은 완전히 다른 이야기입니다.
부동산 공급은
발표 → 인허가 → 착공 → 공사 → 준공 → 입주
라는 긴 시간을 거쳐야 합니다.
그래서 지금 전세가 부족한데
2030년에 공급하겠다고 하면,
현재 세입자에게는 큰 도움이 되지 않습니다.
이광수 대표가 장기 공급 대책에 대해 강하게 비판한 이유도 결국 이 문제라고 볼 수 있습니다.
지금 부족한 것을 해결하려면 지금 시장에 영향을 줄 수 있는 공급이 필요하다.
물론 장기 공급도 중요합니다.
하지만 시장은 오늘의 수요와 오늘의 공급을 먼저 반영합니다.
7. 2028년까지 입주 물량 감소가 이어진다면?
기사에서는 수도권 아파트 입주 물량 감소가 2028년까지 이어질 수 있다는 우려가 제기됐습니다.
앞서 살펴본 자료에서도 서울 아파트 입주 물량은 감소하는 것으로 전망됐습니다.
2025년 3만7103가구에서
2026년 2만6035가구,
2027년 2만2657가구,
2028년 1만5388가구 수준으로 줄어드는 전망입니다.
여기에 서울은 재건축·재개발 의존도가 높습니다.
정비사업이 늦어지면 착공도 늦어지고,
착공이 늦어지면 준공과 입주도 늦어집니다.
결국 공급의 양뿐만 아니라 공급의 시간표가 중요합니다.
8. 그렇다고 ‘무조건 폭등’을 이야기하는 것도 위험하다
여기서 균형을 잡을 필요가 있습니다.
이광수 대표가 “폭등할 수 있다”고 경고했다고 해서
“그러니까 서울 집값은 반드시 폭등한다.”
라고 해석해서는 안 됩니다.
현재 서울 집값은 이미 높은 수준입니다.
대출 규제도 강하고,
금융비용도 부담스럽습니다.
가계의 구매력 역시 무한하지 않습니다.
따라서 공급 부족만으로 모든 지역의 집값이 동시에 폭등한다고 볼 수는 없습니다.
오히려 제가 보기에는 수요가 집중되는 지역과 그렇지 않은 지역의 차이가 더 커질 가능성에 주목해야 합니다.
9. 앞으로는 ‘아무 집이나’ 오르는 시장이 아닐 가능성이 높다
예를 들어 같은 서울이라도
직장 접근성이 좋고,
교통이 편하고,
신축 또는 준신축이고,
생활 인프라가 갖춰져 있고,
전세·월세 수요가 꾸준한 곳은
공급 부족의 영향을 더 크게 받을 수 있습니다.
반대로 수요가 약한 지역은 공급이 부족하더라도 가격 상승이 제한적일 수 있습니다.
결국 부동산은
공급 부족 = 무조건 상승
이라는 단순한 공식이 아닙니다.
정확하게는
수요가 있는 곳에서 공급이 부족할 때 가격 상승 압력이 커지는 것
입니다.
이 차이를 꼭 봐야 합니다.
10. 그래서 지금 투자자가 봐야 할 것은 ‘전문가의 방향 전환’이 아니다
이번 기사를 보면서 저는 이광수 대표가 하락론에서 상승론으로 바뀌었는지보다 더 중요한 부분이 있다고 생각합니다.
그동안 시장에서는
“집값이 너무 비싸다.”
“대출이 많다.”
“금리가 높다.”
같은 이야기들이 많이 나왔습니다.
그런데 지금은 여기에
“전세가 부족하다.”
“입주 물량이 줄어든다.”
“대체 주거상품까지 가격이 오른다.”
라는 변수가 추가되고 있습니다.
즉,
주택을 사고 싶은 사람에게도,
빌리고 싶은 사람에게도
주거비 부담이 커지는 구조입니다.
이런 상황에서는 집값을 잡기 위해 단순히 매매수요만 억제하는 것으로는 한계가 있을 수 있습니다.
임대시장 자체가 안정돼야 매매시장도 안정될 수 있습니다.
📌 투자 인사이트
저는 이번 기사를 보면서 “이광수가 돌아섰다”라는 제목보다 오히려 이 질문을 던지고 싶습니다.
왜 하락론자까지 공급 부족을 걱정하고 있을까?
답은 의외로 간단합니다.
최근 시장에서 실제로 나타나는 현상을 연결해 보면 됩니다.
서울 아파트 전세 매물 감소
↓
전세가격 상승
↓
아파텔 등 대체 주거상품으로 수요 이동
↓
아파텔 전세가격 상승
↓
월세 부담 증가
↓
생애최초·30대 매수 증가
↓
대출을 활용한 실수요 유입
이렇게 연결됩니다.
그래서 지금 시장에서 가장 무서운 것은 단순한 “집값 상승 기대감”이 아닐지도 모릅니다.
오히려
“기다리면 더 비싸질 것 같다”는 불안과 “지금 살 집이 없다”는 주거 불안이 동시에 커지는 것
이 더 중요합니다.
이런 상황에서 공급이 늦어지면 시장은 자연스럽게 기존 주택으로 수요를 몰아갈 수밖에 없습니다.
다만 투자자는 여기서 또 한 번 냉정해져야 합니다.
공급 부족을 믿고 아무 가격에나 들어가면 안 됩니다.
제가 보는 기준은 여전히 같습니다.
현재 매입가격 + 금융비용 + 세금 + 보유비용 < 미래의 합리적인 주거가치
여기에 하나를 더 넣겠습니다.
그 가격을 다음 실수요자가 감당할 수 있는가?
결국 부동산 투자는
“집값이 오를까?”
를 맞히는 게임이라기보다
“수요가 계속 들어올 수 있는 가격에, 공급이 부족한 주택을 확보할 수 있는가?”
를 판단하는 게임에 가깝습니다.
그리고 지금처럼 전세난까지 겹친 시장에서는 매매가격만 보지 말고 전세가격, 월세, 입주 물량까지 함께 봐야 합니다.
집값은 혼자 움직이지 않습니다.
사람이 살 집을 찾는 과정 전체가 가격을 움직입니다.
지금 서울 부동산 시장에서 가장 주의 깊게 봐야 할 것도 바로 그 지점이라고 생각합니다.
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