흙동산

서울역 뒤편 빌라가 14억? 서계·청파동 재개발이 주목받는 진짜 이유 서울역에 내려서 서쪽으로 조금만 걸어가면 의외의 풍경을 만나게 됩니다. 눈앞에는 서울역과 고층 업무시설이 있는데, 골목 안으로 들어가면 오래된 단독주택과 빌라가 이어지고 가파른 언덕이 나타납니다. 심지어 차량 한 대가 겨우 지나갈 정도로 좁은 골목도 남아 있습니다. “이곳이 정말 서울역 바로 뒤가 맞나?” 싶을 정도입니다. 그런데 바로 이곳이 지금 재개발 시장에서 다시 주목받고 있습니다. 서울 용산구 서계동·청파동 일대 에서 신속통합기획과 모아타운 등을 통한 정비사업이 동시에 속도를 내고 있기 때문입니다. 현재 계획대로라면 약 6500가구 가 새롭게 들어서고, 후발 사업까지 더해지면 장기적으로 8000가구 안팎의 대규모 신축 주거지 로 변신할 가능성도 거론됩니다. 그런데 더 놀라운 것은 빌라 가격입니다. 서계통합구역에서 대지지분 39㎡짜리 빌라가 14억원 에 매물로 나와 있습니다. 이걸 단순히 보면 “빌라가 14억?”이라는 생각부터 들 수 있습니다. 하지만 재개발 투자에서는 건물 가격보다 중요한 것이 있습니다. 바로 대지지분과 입지, 그리고 향후 받을 수 있는 권리 입니다. 오늘은 왜 서울역 뒤편의 오래된 빌라가 이렇게 비싸졌는지, 그리고 이 가격이 투자자 입장에서 정말 매력적인 가격인지 하나씩 살펴보겠습니다. 1. 서울역 바로 뒤인데 왜 이제야 개발될까? 서계·청파동의 가장 큰 특징은 입지는 오래전부터 좋았는데 주거환경은 오랫동안 낙후돼 있었다는 것 입니다. 서울역을 이용할 수 있고, 1호선·4호선은 물론 경의중앙선과 공항철도까지 연결됩니다. 여기에 GTX-A까지 더해졌습니다. 광화문과 종로 같은 도심 업무지구도 가깝습니다. 그런데 정작 주거지는 1960년대 산업화 과정에서 형성된 저층 주택지가 상당 부분 그대로 남아 있었습니다. 서계통합구역의 경우 노후주택 비율이 **87%**에 달하고, 구역 내 고저차도 최대 40m 에 이릅니다. 서울역과 이렇게 가까운데도 개발이 쉽지 않았던 이유입니다...

  2030 붙잡기 나선 정부 최대 20년 공공임대, 이번엔 정말 ‘주거사다리’가 될까? 요즘 부동산 시장을 보면 참 묘한 장면이 동시에 펼쳐지고 있습니다. 한쪽에서는 서울 아파트값이 계속 오르고 있습니다. 전세 매물은 줄어들고, 월세 부담도 커지고 있습니다. 최근에는 기존 집을 떠나기 어려워 월세를 크게 올려주면서까지 재계약하는 세입자들도 늘고 있다는 이야기가 나옵니다. 그런데 정부는 이번에는 조금 다른 카드를 꺼내 들었습니다. 바로 입지와 품질을 높인 ‘보편형 공공임대주택’ 입니다. 기존 공공임대라고 하면 흔히 떠올리던 저소득층 중심의 소형 주택에서 한발 더 나아가, 중산층과 청년까지 들어올 수 있는 중형 평형의 장기 공공임대 를 만들겠다는 구상입니다. 특히 조건에 따라 최대 20년까지 거주할 수 있도록 하는 방안 이 검토되고 있다는 점이 눈에 띕니다. 과연 이번 정책은 2030세대의 내 집 마련 문제를 해결하는 새로운 주거사다리가 될 수 있을까요? 아니면 치솟는 집값과 전월세 시장을 잠시 달래기 위한 또 하나의 정책에 그칠까요? 오늘은 이 부분을 조금 더 현실적으로 들여다보겠습니다. 서울 집값과 전월세 부담, 결국 2030이 가장 먼저 흔들린다 최근 부동산 시장에서 가장 큰 문제 중 하나는 주택 가격과 소득의 간격이 계속 벌어지고 있다는 것 입니다. 집값은 빠르게 오르는데, 처음 집을 사려는 사람들의 종잣돈은 그 속도를 따라가기 쉽지 않습니다. 서울에서 아파트를 사려면 이제 ‘조금 더 모아서 사자’는 말이 예전처럼 간단하지 않습니다. 몇 년 동안 돈을 모으는 사이 집값이 더 올라버리는 일이 반복될 수 있기 때문입니다. 그렇다고 전세에 계속 머물기도 쉽지 않습니다. 전세 매물은 줄고 있고, 원하는 지역에서 새집을 구하려면 보증금이나 월세 부담이 커지고 있습니다. 최근에는 이사 비용과 새로운 집을 찾는 부담 때문에 기존 집에서 월세를 상당 폭 올려주면서 재계약하는 사례도 나타나고 있습니다. 결국 2030세대 입장에서는 선택지가 점점 단순해집니다. 비싼...

  분당 집값 1년 새 29.5% 폭등 재건축 기대와 판교 신축이 함께 오르는 이유 한때 이런 말이 있었습니다. “천당 아래 분당.” 한동안 너무 익숙해서 오히려 무덤덤했던 표현인데, 최근 분당 집값 흐름을 보면 다시 한번 이 말이 등장할 만한 분위기입니다. 분당구 아파트 가격이 1년 사이 29.5% 상승 하면서 전국 시·군·구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다는 분석이 나왔습니다. 그런데 이번 상승에서 눈여겨봐야 할 부분은 단순히 오래된 아파트만 오른 것이 아니라는 점입니다. 재건축 기대가 커진 구축 아파트는 물론이고, 판교권 신축 아파트까지 20억원을 넘어서는 거래 가 나오고 있습니다. 저는 이 흐름을 단순한 ‘분당 집값 급등’으로 보기보다는, 서울의 높은 가격 → 경기 핵심지로 이동하는 수요 → 재건축 기대 → 신축 희소성 이 네 가지가 동시에 작동한 결과로 보는 게 맞다고 생각합니다. 1. 분당 집값, 1년 새 29.5% 올랐다 최근 1년 동안 분당구 아파트 가격 상승폭은 상당했습니다. 부동산 플랫폼 직방이 지난해 9월부터 올해 8월까지 전국 아파트 매매시세를 분석한 결과, 분당구는 1년 동안 29.5% 상승 했습니다. 전국 시·군·구 가운데 가장 높은 상승률입니다. 더 눈에 띄는 것은 상승폭 자체가 확대됐다는 점입니다. 직전 1년간 분당 상승률은 10.6%였는데, 이번에는 29.5%까지 뛰었습니다. 분당만의 이야기도 아닙니다. 같은 기간 상승률을 보면 경기 광명시 28.4% 서울 동작구 25.3% 경기 용인 수지구 24.8% 등으로 나타났습니다. 공통점이 하나 있습니다. 바로 서울 접근성이 좋은 핵심 주거지역 이라는 것입니다. 결국 최근 상승장은 서울에서 끝나는 것이 아니라 서울과 연결된 경기 핵심 지역으로 번지고 있는 모습입니다. 2. 구축은 재건축 기대감으로 가격이 뛰었다 분당은 1990년대 조성된 1기 신도시입니다. 입주 30년을 넘긴 단지가 많기 때문에 자연스럽게 재건축이 시장의 가장 큰 관심사가 될 수밖에 없습니다. 실제로 거래 가격...

  여의도·노량진 사이 신길이 뜨는 이유 신길 재개발·재건축 투자 포인트 요즘 서울 부동산 시장을 보다 보면 재미있는 현상이 하나 있습니다. 비싼 지역의 가격이 올라갈수록 그 주변 지역의 가치가 같이 부각되는 현상입니다. 그렇다고 아무 지역이나 같이 오르는 것은 아닙니다. “비싼 지역의 생활권을 누리면서 가격은 조금 낮은 곳.” 이런 지역으로 수요가 움직입니다. 최근 영등포구 신길동이 주목받는 이유도 바로 여기에 있다고 봅니다. 여의도와 가깝고, 노량진·흑석 생활권을 공유하면서도 아직 가격에서는 차이가 있기 때문입니다. 게다가 신길동 곳곳에서 재개발과 재건축이 진행되고 있습니다. 과거의 신길동과 지금의 신길동은 이미 상당히 다른 모습입니다. 그리고 앞으로의 신길은 또 한 번 달라질 가능성이 있습니다. 1. 신길동 국평도 결국 20억원을 넘어섰습니다 먼저 현재 가격부터 보겠습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준으로 신길동 보라매SK뷰 전용 84㎡가 20억4000만원 에 거래되면서 신고가를 기록했습니다. 신길동 전용 84㎡에서 20억원을 넘어선 거래입니다. 이미 주변 신축급 아파트에서도 20억원 돌파 사례가 이어지고 있습니다. 래미안에스티움 전용 84㎡는 지난 3월 20억2000만원 , 힐스테이트 클래시안 전용 84㎡는 지난 4월 20억5000만원 에 거래됐습니다. 59㎡도 만만치 않습니다. 힐스테이트 클래시안 전용 59㎡가 지난달 18억원 , 보라매SK뷰 전용 59㎡가 지난 5월 17억4500만원 에 거래됐습니다. 이 정도면 이제 신길동을 단순히 “서울에서 저렴한 지역”이라고 표현하기는 어렵습니다. 그런데 재미있는 것은 바로 이 지점입니다. 가격은 이미 많이 올라왔지만, 여전히 여의도·노량진과 비교하면 상대적인 가격 메리트가 있다는 것 입니다. 2. 신길의 가장 큰 무기는 결국 '여의도 접근성'입니다 신길동을 볼 때 가장 먼저 봐야 할 것은 재개발이 아닙니다. 저는 입지부터 봐야 한다고 생각합니다. 신길동은 여의도와 사실상 같은 생활권에 있습...

  월세 80만원→160만원인데도 재계약 서울 임대차 시장에서 벌어지는 진짜 변화 “월세가 두 배가 됐는데도 그냥 살겠습니다.” 요즘 서울 임대차 시장을 보면 이런 말이 더 이상 낯설지 않습니다. 성동구 옥수동의 한 아파트에서는 보증금 8억원을 그대로 두고 월세가 80만원에서 160만원으로 두 배 올랐는데도 재계약이 이뤄졌습니다. 송파구 위례중앙푸르지오도 보증금 4억원은 그대로인데 월세가 70만원에서 140만원으로 뛰었습니다. 헬리오시티는 보증금 5억원에 월세 166만원이던 계약이 325만원 으로 갱신됐습니다. 월세가 무려 95.8% 상승 한 셈입니다. 그런데도 세입자는 집을 나가지 않았습니다. 이 현상을 단순히 “집주인이 월세를 많이 올렸다”라고만 보면 중요한 부분을 놓치게 됩니다. 제가 보기에는 지금 서울 임대차 시장에서 벌어지는 핵심 변화는 따로 있습니다. 바로 “비싸도 이사하지 않는 시장” 입니다. 1. 서울 아파트 갱신계약, 처음으로 절반을 넘었습니다 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 보면 8월 서울 아파트 전월세 계약은 1만4089건이었습니다. 이 가운데 갱신계약은 7233건, 51.3% 를 차지했습니다. 올해 들어 월별 갱신계약 비중이 50%를 넘어선 것은 8월이 처음입니다. 1월에는 44.2%였고, 2월 45.9% 3월 45.2% 4월 41.8% 5월 45.9% 6월 44.5% 7월 46.4% 수준이었습니다. 그러다가 8월에 **51.3%**까지 올라온 것입니다. 올해 1~8월 전체로 보면 갱신계약 비중은 45.4%였습니다. 그런데 8월에는 아예 절반을 넘어섰습니다. 이 숫자가 중요한 이유는 간단합니다. 새로운 집을 찾아 움직이는 사람보다 기존 집에 남는 사람이 많아지고 있다는 뜻이기 때문입니다. 2. 더 재미있는 것은 '계약갱신청구권'을 쓰지 않는 사람들입니다 여기서 한 가지 더 눈여겨볼 부분이 있습니다. 8월 갱신계약 7233건 가운데 계약갱신요구권을 사용한 계약은 2870건이었습니다. 비중으로 보면 **39.7%**입니다...

  서울도 아닌데 분양가가 1억 넘게 올랐다 인천 아파트 가격이 심상치 않은 이유 “서울도 아닌데 아파트 분양가가 이렇게 비싸면 대체 어디로 가야 할까요?” 요즘 인천 주택시장을 바라보는 실수요자들의 마음을 잘 보여주는 말 같습니다. 서울 아파트 가격이 계속 오르고 전세와 월세 매물까지 줄어들면서 서울을 벗어나는 사람들이 늘고 있습니다. 그런데 막상 인천으로 눈을 돌려보니 이번에는 신축 아파트 분양가가 빠르게 올라가고 있습니다. 올해 인천 아파트 평균 분양가는 처음으로 3.3㎡당 2,000만원을 넘어섰습니다. 지난해보다 18% 넘게 올랐고, 전용 84㎡ 기준으로 단순 환산하면 1년 만에 약 1억1600만원 이 오른 셈입니다. 서울의 높은 집값을 피해 인천을 찾았는데, 인천마저 가격이 빠르게 올라가고 있는 상황. 저는 여기서 단순히 “인천 집값도 오른다”보다 더 중요한 시장의 변화를 봐야 한다고 생각합니다. 바로 서울의 주거비 상승이 수도권 전체의 주택 가격 구조를 밀어 올리고 있다는 점 입니다. 1. 인천 분양가, 처음으로 3.3㎡당 2,000만원 돌파 부동산R114에 따르면 올해 인천 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2,236만원 으로 집계됐습니다. 관련 통계가 집계되기 시작한 2000년 이후 처음으로 2,000만원을 넘어선 것입니다. 지난해 평균은 1,894만원이었습니다. 1년 사이 342만원, 약 18.1% 상승 했습니다. 전용 84㎡를 단순하게 환산하면 어떨까요? 분양가 상승분만 따져도 약 1억1600만원 입니다. 물론 실제 분양가는 단지 위치와 브랜드, 상품 구성, 발코니 확장비, 옵션 등에 따라 달라지기 때문에 단순 환산값을 그대로 적용할 수는 없습니다. 하지만 시장이 보내는 신호는 분명합니다. “인천의 신축도 더 이상 예전 가격으로 공급되기 어렵다.” 는 것입니다. 2. 왜 이렇게 올랐을까? 결국 공사비다 이번 인천 분양가 상승의 가장 큰 배경에는 공사비 상승 이 있습니다. 한국건설기술연구원 자료를 보면 건설공사비지수는 올해 7월 138.5...

  거래 86% 급감에도 신고가 토허제 동탄·기흥·구리에서 벌어지는 일 부동산 시장을 보다 보면 가끔 묘한 장면이 나옵니다. 거래량은 급감했는데 신고가는 나온다. 최근 토지거래허가구역으로 묶인 동탄·기흥·구리 가 딱 그런 모습을 보여주고 있습니다. 거래량만 보면 시장이 얼어붙었습니다. 7월 이들 지역의 아파트 매매 거래는 3466건에서 479건으로 86.2% 급감 했습니다. 그런데 가격을 보면 이야기가 조금 다릅니다. 구리 인창동 e편한세상인창어반포레 전용 59㎡가 12억7000만원 , 동탄역반도유보라아이비파크5.0 전용 74㎡가 13억원 에 거래되면서 각각 신고가를 기록했습니다. 여기에 이달부터 시행된 삼성전자 임직원 주택자금 대출 까지 변수로 등장했습니다. 저는 이번 현상을 단순히 “토허제 때문에 거래가 줄었다”라고만 보면 중요한 부분을 놓칠 수 있다고 봅니다. 오히려 지금부터 봐야 할 것은 거래가 줄어든 상황에서도 어떤 아파트에는 돈이 들어오는가 입니다. 1. 거래량은 86% 줄었는데 왜 신고가가 나왔을까? 먼저 숫자부터 보겠습니다. 7월 아파트 매매 거래량은 전월보다 86.2% 감소 했습니다. 지역별로 보면 더욱 극적입니다. 동탄구: 1916건 → 152건, -92.1% 구리시: 415건 → 80건, -80.7% 기흥구: 1135건 → 247건, -78.2% 이 정도면 사실상 거래시장이 얼어붙었다고 봐도 될 정도입니다. 그런데 거래량이 줄었다고 해서 모든 집의 가격이 동시에 내려가는 것은 아닙니다. 오히려 거래가 적은 시장에서는 좋은 매물과 그렇지 않은 매물의 가격 차이가 더 벌어질 수도 있습니다. 매수자는 규제를 감수하면서까지 살 만한 집을 고르고, 매도자는 굳이 가격을 크게 낮춰 팔지 않으려 하기 때문입니다. 결국 거래가 줄어든 시장에서 살아남는 거래는 “정말 사고 싶은 집” 중심으로 나타날 가능성 이 높아집니다. 2. 동탄·기흥·구리의 공통점은 무엇일까? 세 지역을 따로 보면 성격이 조금씩 다릅니다. 하지만 투자자의 관점에서 보면 공통점이 ...