흙동산

  가족에게 2억 빌려 집 샀다면 증여세는? 가족 간 대여에서 꼭 봐야 할 것 최근 강신철 국방부 장관 후보자 장남의 부동산 자금 조달 과정이 알려지면서 가족 간 금전대여와 증여세 문제 가 다시 관심을 받고 있습니다. 그런데 이 문제는 특정 사례의 의혹만 볼 것이 아니라, “부모나 친척에게 돈을 빌려 집을 살 때 어디까지가 대여이고, 어디부터 증여로 볼 수 있을까?” 라는 현실적인 세금 문제로 접근할 필요가 있습니다. 1. 7억8550만원짜리 상가, 가족에게 돈을 빌렸다 기사에 따르면 강 후보자 장남은 재건축을 앞둔 7억8550만원 규모의 아파트 상가를 매입했습니다. 이 가운데 7000만원은 본인이 마련 했고, 5억원은 이모에게, 나머지 2억1550만원은 이모부에게 빌린 것 으로 알려졌습니다. 논란이 된 부분은 바로 이 2억1550만원입니다. 이 금액을 연 4.6%로 계산하면 1년 이자가 약 991만원 입니다. 기사에서는 금전 무상대출에 따른 이익이 일정 기준 미만이면 증여세 과세 대상에서 제외되는 점 때문에 이 금액이 주목받았다고 설명합니다. 다만 여기서 가장 중요한 것은 금액 자체가 아닙니다. 2. 가족에게 돈을 빌렸다고 무조건 증여는 아니다 가족에게 돈을 빌렸다는 이유만으로 곧바로 증여가 되는 것은 아닙니다. 실제로 돈을 빌렸고, 적정한 이자를 지급하고, 원금을 실제로 상환한다면 금전대여 거래로 인정될 여지가 있습니다. 반대로 서류만 대여로 만들어 놓고 실제로는 돈을 갚을 의사가 없거나, 이자 지급과 원금 상환이 제대로 이뤄지지 않는다면 증여로 판단될 가능성을 따져봐야 합니다. 기사에서도 세무 전문가들은 실제 차입과 원금 상환 여부가 중요하다고 설명합니다. 결국 “차용증이 있느냐”보다 “실제로 돈을 빌리고 갚고 있느냐” 가 훨씬 중요합니다. 3. 그래서 가족 간 부동산 자금은 기록이 중요하다 부동산을 살 때 부모나 친척에게 돈을 빌렸다면 더욱 그렇습니다. 단순히 “삼촌에게 빌렸습니다.” 라고 말하는 것으로 끝나는 것이 아니라, 차용계약서 이자율 이...

  대구 18억·부산 29억 신고가인데 미분양 4만8000가구…지방 부동산의 두 얼굴 요즘 지방 부동산 시장을 보면 참 묘합니다. 한쪽에서는 대구 18억, 부산 29억 같은 신고가가 나오는데, 다른 한쪽에서는 억대 할인분양 을 해도 미분양이 남아 있습니다. “지방 집값이 오른다”라고 한마디로 설명하기 어려운 이유입니다. 지금 지방 부동산 시장은 전체가 같이 움직이는 시장이 아니라, 좋은 곳으로 수요가 몰리고 나머지는 외면받는 양극화 시장 에 가까워지고 있습니다. 1. 대구·부산·대전 핵심지는 신고가 대구 수성구 범어동 **수성범어W 85㎡**는 지난달 18억2500만원 에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 올해 2월 거래가격이 13억2500만원이었던 것과 비교하면 약 6개월 만에 5억원 이 올랐습니다. 부산도 비슷합니다. 해운대구 우동 **트럼프월드마린 187㎡**는 29억1000만원 에 거래됐고, 남구 대연동 **더비치푸르지오써밋 59㎡**도 10억7500만원 으로 신고가를 기록했습니다. 대전 둔산동에서는 한마루 92㎡가 10억원 , 101㎡는 12억원 에 거래됐습니다. 광주·전남권에서도 반도체 클러스터 등 개발 기대가 있는 지역을 중심으로 신고가 사례가 이어지고 있습니다. 그런데 여기서 중요한 것은 지방 전체가 오르는 것이 아니라는 점 입니다. 2. 같은 지방인데 한쪽은 신고가, 한쪽은 9000만원 할인 대구 달서구의 한 미분양 아파트는 기존 분양가보다 최대 9000만원 할인 하고, 중도금 무이자와 발코니 확장 무상 혜택까지 제공하고 있습니다. 그런데도 미분양 해소 속도가 더딥니다. 전남광주의 다른 아파트는 당초 분양가보다 1억3000만원 낮춰 공급하기도 했습니다. 가격을 이렇게 낮췄는데도 수요가 붙지 않는 겁니다. 이게 바로 지방 부동산의 현재 모습입니다. 같은 지방이라고 같은 시장이 아닙니다. 3. 지방 미분양은 아직 4만8758가구 숫자로 보면 더 선명합니다. 지난 7월 기준 지방 미분양은 4만8758가구 . 이 가운데 준공 후에도 팔리지 않...

  비싼 월세 피해 청년주택으로 청년들이 찾은 현실적인 ‘내 방’ 요즘 청년들의 주거 선택을 보면 한 가지 변화가 눈에 들어옵니다. 예전에는 “어디에 살 것인가”가 중요했다면, 이제는 “내 소득으로 얼마를 내고 얼마나 오래 버틸 수 있는가” 가 더 중요해졌습니다. 비싼 월세를 피해 청년주택과 기숙사형 주택으로 이동하는 청년들이 늘고 있는 이유도 여기에 있습니다. 1. 마곡 월세 90만원, 청년주택은 20만원대 기사에 나온 마곡나루역 인근 사례가 대표적입니다. 일반 오피스텔은 보증금 1000만원에 월세 90만원 수준인 반면, 마곡 청년주택은 최초 공급 당시 보증금 826만~854만원, 월세 25만~26만원 이었습니다. 관리비를 제외해도 월세 차이가 60만원 이상 입니다. 1년이면 720만원, 2년이면 1440만원입니다. 청년 입장에서는 결코 작은 금액이 아닙니다. 더구나 청년주택은 마곡나루역에서 도보 1분 거리로, 9호선과 공항철도를 이용할 수 있고 주변 생활 인프라도 갖춰져 있습니다. 결국 핵심은 단순히 “싼 집” 이 아닙니다. 좋은 입지에서 낮은 주거비로 생활할 수 있다는 점 입니다. 2. 독산동 기숙사도 월 40만원대 독산동 기숙사형 청년주택 역시 비슷합니다. 1인실에 침대, 책상, 냉장고, 세탁기, 개별 욕실까지 갖췄고 올해 2학기 기준 기숙사비는 월 36만5000원 입니다. 관리비와 인터넷 사용료까지 포함한 고정 부담도 약 41만4330원 입니다. 인근 원룸 월세가 80만~90만원대라는 점을 감안하면 상당한 차이입니다. 물론 제약은 있습니다. 객실 내 취사가 어렵고, 새벽 1시부터 오전 5시까지 출입이 제한됩니다. 하지만 올해 1학기 경쟁률이 7대 1 까지 높아졌다는 점은 주거비 절감 효과를 원하는 수요가 상당하다는 것을 보여줍니다. 3. 불편해도 청년들이 남는 이유 마곡 청년주택에서는 보안과 관리 문제도 제기됐습니다. 운영기관의 경영난으로 관리 문제가 발생한 사례도 있었습니다. 그런데도 재계약을 선택하려는 입주민들이 있습니다. 이유는 간단합니...

  전세난에 계약갱신 분쟁 급증 세입자가 이사를 못 가는 진짜 이유 요즘 서울 전세시장을 보면 조금 이상한 현상이 나타나고 있습니다. 세입자들은 계약을 갱신하고 있습니다. 그런데 계약갱신청구권을 사용하는 비중은 오히려 줄고 있습니다. 이게 무슨 이야기일까요? 쉽게 말하면, “2년 더 살게 해달라”고 법적으로 요구하는 대신 집주인과 조건을 협의해서 그냥 더 사는 세입자가 늘고 있다는 이야기입니다. 이유는 간단합니다. 나가기가 더 어렵기 때문입니다. 서울 아파트 전세 매물은 줄어들고 있고, 전셋값은 오르고 있습니다. 그러다 보니 세입자 입장에서는 “갱신청구권을 쓸까?” 보다 “여기라도 계속 살자.” 가 더 현실적인 선택이 되고 있습니다. 그런데 이 과정에서 집주인은 실거주를 이유로 계약 종료를 요구하고, 세입자는 다른 집을 구하기 어려워 버티고, 결국 분쟁으로 이어지는 사례까지 늘고 있습니다. 최근 부동산 시장에서 전세난이 단순히 가격 문제를 넘어 ‘이동의 문제’ 가 되고 있다는 점을 보여주는 기사입니다. 1. 계약갱신·종료 분쟁이 지난해 연간 규모를 넘어섰다 한국부동산원 자료를 보면 올해 1~7월 임대차 분쟁 가운데 ‘계약 갱신·종료’ 관련 조정 신청은 131건 이었습니다. 지난해 전체 122건을 이미 넘어섰습니다. 2021년에는 46건이었습니다. 5년 사이 약 3배 가까이 증가한 셈입니다. 특히 수도권에서 증가세가 두드러졌습니다. 서울은 관련 조정 신청이 3.7배 , 경기도는 1.9배 늘었습니다. 숫자만 보면 아직 전체 임대차 계약에 비해 절대적으로 많은 건수는 아닙니다. 하지만 중요한 것은 분쟁의 방향성 입니다. 전세시장이 팽팽해질수록 계약 종료를 둘러싼 갈등이 커지고 있다는 것입니다. 2. 그런데 계약갱신청구권 사용률은 오히려 낮아졌다 여기서 이번 기사의 가장 재미있는 부분이 나옵니다. 현재 주택임대차보호법상 계약갱신요구권은 세입자가 한 차례 계약을 2년 연장 할 수 있도록 요구할 수 있는 권리입니다. 계약갱신요구권을 행사하면 임대료 인상은 원칙적...

  10억으로 서울 구축보다 경기 신축? 같은 돈으로 집을 고를 때 봐야 할 것 “10억원이 있다면 서울 구축을 살까, 경기 신축을 살까?” 부동산을 조금이라도 공부해본 분이라면 한 번쯤 고민해봤을 질문입니다. 서울이라는 이름값을 포기하기는 아쉽고, 그렇다고 10억원을 들여 오래된 소규모 아파트를 사는 것도 망설여집니다. 반대로 경기로 눈을 돌리면 같은 돈으로 신축 대단지를 선택할 수 있는 경우가 있습니다. 새 아파트, 대단지, 좋은 커뮤니티, 주차, 쾌적한 주거환경까지 갖춘 집을 살 수 있는 것이죠. 최근 부동산 전문가 윤지해 랩장도 비슷한 관점에서 같은 가격이라면 연식과 단지 규모까지 맞춰 대체재를 비교해야 한다 고 설명했습니다. 다만 여기서 중요한 것은 “무조건 경기 신축이 낫다” 라고 결론내리는 것이 아닙니다. 오히려 이 이야기를 통해 우리가 봐야 할 것은 따로 있습니다. 같은 10억원으로 무엇을 살 수 있는가? 그리고 그 집의 다음 수요자는 누구인가? 입니다. 1. 10억원이라는 돈은 서울과 경기에서 전혀 다른 집을 만든다 10억원이라는 예산을 들고 서울에 들어가면 선택지가 제한될 수 있습니다. 특히 서울 핵심 생활권에서는 구축 아파트나 소규모 단지로 내려가야 할 가능성이 있습니다. 반면 경기 일부 지역에서는 같은 10억원으로 신축 + 대단지 + 넓은 평형 을 선택할 수 있습니다. 그러면 단순히 “서울이냐 경기냐”를 비교하면 안 됩니다. 비교 대상 자체가 달라지기 때문입니다. 예를 들어 서울 구축 10억원 vs 경기 신축 10억원 이라면, 지역만 비교할 것이 아니라 연식 세대수 주차 커뮤니티 교통 학군 직주근접 향후 공급 까지 같은 테이블에 올려놓아야 합니다. 이게 바로 ‘대체재 비교’입니다. 2. 같은 돈이라면 주거상품의 기본 조건부터 맞춰봐야 한다 전문가가 강조한 부분도 여기에 있습니다. 같은 가격대의 아파트를 비교한다면 최소한 연식과 단지 규모는 맞춰봐야 한다 는 것입니다. 저도 이 부분에는 상당히 공감합니다. 왜냐하면 부동산은 단순한 땅...

  세종 스마트시티 2191가구 한꺼번에 분양 대규모 공급이 집값에 미칠 영향 세종에서 꽤 눈에 띄는 분양 일정이 나왔습니다. 오는 11월 세종 스마트시티 국가시범도시에서 2191가구가 한꺼번에 분양 될 예정입니다. 한두 개 단지가 아닙니다. L6·L7·L8·L11, 총 4개 블록이 동시에 공급 됩니다. 요즘 서울에서는 새 아파트가 부족해서 분양가가 20억원에 가까워지고, 청약에 당첨돼도 대출 한도가 부족하다는 이야기가 나오는 반면, 세종에서는 오히려 대규모 신규 공급이 시장의 변수 가 되고 있습니다. 같은 부동산 시장이지만 지역에 따라 고민거리가 완전히 다릅니다. 서울은 “집이 부족한데 너무 비싸다”가 문제라면, 세종은 “새 아파트가 대거 나오는데 수요가 충분한가”를 봐야 하는 시장입니다. 저는 이번 세종 스마트시티 분양을 단순히 “2191가구 청약” 으로 보기보다는, 대규모 공급이 실제 수요를 얼마나 흡수할 수 있는지 를 확인하는 사례로 보고 있습니다. 1. 11월에 2191가구가 한꺼번에 나온다 이번에 공급되는 곳은 세종시 합강동 5-1생활권 입니다. 물량을 보면 상당합니다. L6블록 : 818가구 L7블록 : 648가구 L11블록 : 507가구 L8블록 : 218가구 총 2191가구 입니다. 모두 민간분양으로 공급되고, 전용 60㎡ 이하와 전용 60~85㎡ 이하 주택으로 구성될 예정입니다. 아직 단지명과 정확한 분양가는 정해지지 않았습니다. 그런데 중요한 건 분양 물량입니다. 한 번에 2000가구가 넘는 신규 아파트가 시장에 나온다는 것. 수요자 입장에서는 선택지가 늘어나는 것이고, 기존 아파트 입장에서는 새로운 경쟁 상품이 등장하는 것입니다. 2. 스마트시티라는 이름만 보고 판단하면 안 된다 5-1생활권은 일반적인 택지지구와는 조금 성격이 다릅니다. 정부가 국가시범도시로 지정한 곳이기 때문입니다. 전체 면적만 약 274만4000㎡ , 약 83만평에 달합니다. AI, 데이터, 자율주행, 에너지·환경 기술 등을 실제 도시 공간에 적용하는 미래형 도...

  분양가 20억인데 대출은 4억 청약에 당첨돼도 내 집 마련이 어려운 이유 요즘 청약시장을 보면 참 아이러니한 장면이 많습니다. 청약통장 가입자는 줄고 있습니다. 그런데 인기 지역 청약에는 여전히 사람들이 몰립니다. 왜 그럴까요? 새 아파트가 귀하기 때문입니다. 문제는 어렵게 청약에 당첨돼도 그다음 단계에서 또 하나의 벽을 만나게 된다는 것입니다. 바로 자금조달 입니다. 서울에서는 전용 84㎡ 분양가가 이미 평균 19억4433만원 수준까지 올라왔습니다. 그런데 수도권·규제지역에서 주택가격이 15억원 초과~25억원 이하라면 주택구입 목적 주담대 한도는 최대 4억원 입니다. 20억원짜리 아파트를 예로 들면 단순 계산으로도, 분양가 20억원 - 대출 4억원 = 자기자본 16억원 이 필요합니다. 물론 실제 자금조달 구조는 중도금대출, 잔금대출, 개인별 DSR과 금융조건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 하지만 큰 틀에서 보면 지금 서울 청약시장의 핵심 문제를 보여주는 숫자입니다. “당첨될 수 있느냐”와 “살 수 있느냐”가 완전히 다른 문제가 된 것입니다. 1. 기본형건축비까지 4.07% 올랐다 먼저 분양가가 왜 쉽게 내려오기 어려운지를 봐야 합니다. 국토교통부에 따르면 9월 15일부터 분양가상한제 주택에 적용되는 기본형건축비가 ㎡당 223만7000원 → 232만8000원 으로 4.07% 인상 됐습니다. 특히 간접공사비가 60만4000원 → 66만3000원 으로 9.77% 상승하면서 전체 인상폭을 키웠습니다. 기본형건축비는 택지비, 가산비 등과 함께 분양가를 결정하는 주요 요소입니다. 그러다 보니 공사비가 계속 오르는 상황에서는 분양가가 자연스럽게 내려가기 어렵습니다. 여기서 우리가 최근 계속 이야기했던 문제가 다시 등장합니다. 공급을 늘린다고 해서 당장 분양가가 내려오는 것은 아니라는 것 입니다. 공사비와 토지비가 이미 높아져 있기 때문입니다. 2. 서울 국민평형 평균 분양가가 19억을 넘었다 현재 서울에서 새 아파트를 분양받는다는 것이 어느 정도의 자금 ...

  청약통장 282만명 떠났다 그래도 지금 통장을 깨면 안 되는 사람은 따로 있습니다 요즘 청약통장을 해지했다는 이야기가 심심치 않게 들립니다. “청약 넣어도 당첨이 안 되는데 계속 가지고 있어야 하나?” 이런 생각이 드는 것도 이해가 됩니다. 실제로 올해 7월 기준 청약통장 가입자는 2577만명 으로 4년 만에 282만명 감소 했습니다. 올해 1~7월 해지액만 해도 8조2000억원 에 달합니다. 분양 물량은 줄었고, 분양가는 올랐습니다. 대출은 예전보다 까다로워졌고, 인기 지역은 청약 경쟁이 치열합니다. 그러다 보니 청약통장을 바라보는 시선도 예전과 달라졌습니다. 그런데 여기서 한 가지는 구분해야 합니다. 청약의 효용이 낮아진 것과 내 청약통장이 필요 없는 것은 전혀 다른 이야기 입니다. 오히려 어떤 사람에게는 지금까지 쌓아온 청약통장이 상당히 중요한 자산이 될 수 있습니다. 반대로 청약 당첨 가능성이 낮고 자금 여력도 부족하다면 기존 아파트나 급매, 재개발 등 다른 선택지를 함께 보는 것이 현실적일 수도 있습니다. 결국 중요한 것은 청약통장을 가지고 있느냐가 아니라, 내 상황에서 청약이라는 선택지가 얼마나 가치가 있느냐 입니다. 1. 282만명이 청약통장을 떠난 이유 청약통장 가입자가 줄어든 데에는 여러 이유가 있습니다. 가장 먼저 분양 물량 감소 가 있습니다. 공급이 줄어들면 당첨 기회도 줄어듭니다. 그런데 분양가까지 올라가고 있습니다. 최근 서울 민간 아파트 국민평형의 평균 분양가가 20억원을 넘는 사례까지 나오면서 청약에 당첨되는 것 자체가 끝이 아니라는 사실도 더욱 분명해졌습니다. 당첨된 다음에는 계약금과 중도금, 잔금까지 마련해야 합니다. 즉, “당첨될 수 있느냐”와 “당첨된 집을 살 수 있느냐”는 완전히 다른 문제 입니다. 이 차이가 최근 청약시장의 가장 큰 변화 중 하나라고 봅니다. 2. 특히 2030에게 청약은 생각보다 쉽지 않습니다 올해 1~7월 서울 아파트 청약에서 **30대 이하 당첨률은 1.6%**에 그쳤다는 분석도 나왔습니다....

  시흥 목감도 국평 8억원대 광명·수지 이어 경기 외곽까지 들썩이는 이유 요즘 수도권 집값을 보고 있으면 재미있는 흐름이 하나 보입니다. 처음에는 서울이 올랐습니다. 그러자 서울과 가까운 광명, 용인 수지 같은 경기 핵심 지역 이 따라붙었습니다. 그런데 이제는 여기서 끝나지 않습니다. 광명과 수지의 가격까지 부담스러워지자 매수자들이 다시 한 단계 바깥으로 이동하고 있습니다. 이번에는 시흥 목감 입니다. 최근 시흥시 목감동 목감호반베르디움더프라임 전용 84㎡가 8억3500만원에 계약 된 것으로 알려졌습니다. 아직 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고되기 전 거래지만, 신고가 완료되면 기존 같은 면적 최고가였던 8억1250만원보다 2250만원 높은 가격 이 됩니다. 이 숫자 하나만 놓고 보면 단순한 신고가 거래처럼 보입니다. 하지만 저는 조금 다르게 봅니다. 이번 거래에서 더 중요한 것은 ‘8억3500만원’이라는 숫자보다 왜 지금 목감까지 가격이 올라오고 있느냐 입니다. 1. 서울에서 시작된 상승세가 경기 외곽까지 내려오고 있다 최근 수도권 주택시장에서 반복적으로 나타나는 현상이 있습니다. 서울 → 서울 인접 경기 → 경기 핵심지 → 상대적 저가 지역 순서로 수요가 이동하는 모습입니다. 서울 집값이 오르면 모든 사람이 서울을 살 수 있는 것은 아닙니다. 그렇다고 해서 집을 사려는 수요 자체가 사라지는 것도 아닙니다. 결국 사람들은 이렇게 생각합니다. “서울은 너무 비싸고, 광명도 부담스럽네. 그렇다면 조금 더 외곽으로 가면 어디가 괜찮을까?” 이 과정에서 서울 접근성이 나쁘지 않으면서 상대적으로 가격이 낮은 지역이 주목받습니다. 이번 목감의 움직임도 바로 이런 ‘다음 가격대 찾기’ 의 결과로 볼 수 있습니다. 2. 광명은 이미 서울과 가격 차이가 거의 사라졌다 이번 기사에서 상당히 눈여겨볼 숫자가 있습니다. 직방이 국토교통부 실거래가를 바탕으로 올해 1월과 8월의 전용면적 1㎡당 중위가격을 비교했는데요. 서울은 두 시점 모두 1268만원 이었습니다. 반면...

  청담르엘 11억에 20년 산다? 서울 장기전세주택, 정말 ‘로또 전세’일까 요즘 서울에서 집을 구하려고 하면 참 묘한 상황을 마주하게 됩니다. 아파트 매매가격은 계속 높아지고 있고, 전세도 만만치 않습니다. 그런데 한쪽에서는 이런 기회가 나옵니다. 청담동 신축 아파트를 11억원대 보증금으로, 최장 20년까지 거주할 수 있는 장기전세주택. 이번에 서울주택도시개발공사(SH)가 모집에 들어간 제51차 장기전세주택 이야기입니다. 대표적으로 청담르엘 전용 59㎡ 11억7000만원 디에이치 방배 전용 59㎡ 8억5020만원 두산위브더프레스티지 전용 45㎡ 3억2214만원 등이 공급됩니다. 특히 청담르엘 같은 곳은 일반적인 서울 아파트 전세와 비교해도 상당한 관심을 받을 만합니다. 다만 여기서 한 가지를 꼭 구분해야 합니다. 이건 ‘11억에 청담르엘을 사는 것’이 아닙니다. 11억7000만원을 내고 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 권리 에 가깝습니다. 바로 이 차이를 이해해야 장기전세의 진짜 가치가 보입니다. 1. 청담르엘 59㎡ 전세가 11억7000만원 이번 공급에서 가장 눈길을 끄는 곳은 역시 청담동 청담르엘 입니다. 전용 59㎡ 57가구가 공급되고, 이 가운데 일반공급이 51가구, 우선공급이 6가구입니다. 전세보증금은 약 11억7000만원 입니다. 청담동이라는 입지에 신축 아파트라는 점을 생각하면 상당히 눈길을 끄는 숫자입니다. 하지만 여기서 “11억7000만원이면 청담르엘을 사는 것과 비슷한 것 아닌가?”라고 생각하면 안 됩니다. 장기전세는 분양 전환되지 않는 공공주택 입니다. 즉, 20년을 살더라도 내 집이 되는 구조가 아닙니다. 대신 자격을 유지하면 2년 단위로 계약을 갱신하면서 최장 20년까지 거주할 수 있는 안정성 이 있습니다. 결국 장기전세의 핵심은 소유권이 아니라 주거 안정성 입니다. 2. 디에이치 방배는 59㎡만 133가구 이번 공급에서 물량이 가장 많은 곳은 서초구 방배동 디에이치 방배 입니다. 전용 59㎡만 무려 133가구 가 나옵니다...

  집 안 팔고 월 169만원? ‘지방 상생 주택연금’이 부동산 시장에 던지는 질문 요즘 부동산 시장을 보면 세대별로 전혀 다른 고민을 하고 있습니다. 2030세대는 집값과 전월세가 너무 비싸서 집을 구하기 어렵다 고 합니다. 반면 50·60세대, 특히 베이비부머 세대는 조금 다른 고민을 합니다. 집은 가지고 있는데, “이 집을 어떻게 노후자금으로 활용하지?” 라는 문제입니다. 수도권에 집 한 채를 보유하고 있지만 은퇴 후 소득은 줄어들고, 그렇다고 수십 년 살아온 집을 팔아버리기도 쉽지 않습니다. 그런데 최근 이 두 가지 문제를 동시에 해결해보자는 아이디어가 나왔습니다. 바로 ‘지방 상생 주택연금’ 입니다. 수도권 주택을 가진 은퇴자가 집을 매각하지 않고도 연금과 임대수익을 받고 지방으로 이주 하는 구조입니다. 기사에서 제시된 시뮬레이션에서는 시세 7억5000만원 상당의 수도권 주택을 활용하면 월 169만원 의 노후소득을 확보할 수 있는 것으로 나타났습니다. 연금 91만원에 임대수익 78만원을 더한 금액입니다. 숫자만 보면 꽤 솔깃합니다. 그런데 부동산 투자 관점에서는 오히려 그보다 더 중요한 질문이 있습니다. “이 제도가 실제로 작동한다면 수도권 주택시장과 지방 부동산 시장에는 어떤 변화가 생길까?” 오늘은 이 부분을 한번 차근차근 살펴보겠습니다. 1. 왜 이런 제도가 나왔을까? 결국 출발점은 수도권 주택 부족과 지방 소멸을 동시에 해결해보자는 발상 입니다. 현재 수도권에서는 집이 부족하다는 이야기가 계속 나오고 있습니다. 특히 서울은 새 아파트 입주 물량이 줄어들고 전세 매물까지 감소하면서 주거비 부담이 커지고 있습니다. 그런데 수도권에 주택이 아예 없는 것은 아닙니다. 이미 누군가 살고 있는 집이 상당히 많습니다. 문제는 집을 가진 사람이 그 집에서 계속 살고 있다는 것 입니다. 특히 고령층이 수도권 주택을 계속 보유하면서 실제 거주하고 있다면, 그 주택은 시장에 매물이나 임대주택으로 나오지 않습니다. 반대로 지방에는 빈집과 인구 감소 문제가 커...

서울역 뒤편 빌라가 14억? 서계·청파동 재개발이 주목받는 진짜 이유 서울역에 내려서 서쪽으로 조금만 걸어가면 의외의 풍경을 만나게 됩니다. 눈앞에는 서울역과 고층 업무시설이 있는데, 골목 안으로 들어가면 오래된 단독주택과 빌라가 이어지고 가파른 언덕이 나타납니다. 심지어 차량 한 대가 겨우 지나갈 정도로 좁은 골목도 남아 있습니다. “이곳이 정말 서울역 바로 뒤가 맞나?” 싶을 정도입니다. 그런데 바로 이곳이 지금 재개발 시장에서 다시 주목받고 있습니다. 서울 용산구 서계동·청파동 일대 에서 신속통합기획과 모아타운 등을 통한 정비사업이 동시에 속도를 내고 있기 때문입니다. 현재 계획대로라면 약 6500가구 가 새롭게 들어서고, 후발 사업까지 더해지면 장기적으로 8000가구 안팎의 대규모 신축 주거지 로 변신할 가능성도 거론됩니다. 그런데 더 놀라운 것은 빌라 가격입니다. 서계통합구역에서 대지지분 39㎡짜리 빌라가 14억원 에 매물로 나와 있습니다. 이걸 단순히 보면 “빌라가 14억?”이라는 생각부터 들 수 있습니다. 하지만 재개발 투자에서는 건물 가격보다 중요한 것이 있습니다. 바로 대지지분과 입지, 그리고 향후 받을 수 있는 권리 입니다. 오늘은 왜 서울역 뒤편의 오래된 빌라가 이렇게 비싸졌는지, 그리고 이 가격이 투자자 입장에서 정말 매력적인 가격인지 하나씩 살펴보겠습니다. 1. 서울역 바로 뒤인데 왜 이제야 개발될까? 서계·청파동의 가장 큰 특징은 입지는 오래전부터 좋았는데 주거환경은 오랫동안 낙후돼 있었다는 것 입니다. 서울역을 이용할 수 있고, 1호선·4호선은 물론 경의중앙선과 공항철도까지 연결됩니다. 여기에 GTX-A까지 더해졌습니다. 광화문과 종로 같은 도심 업무지구도 가깝습니다. 그런데 정작 주거지는 1960년대 산업화 과정에서 형성된 저층 주택지가 상당 부분 그대로 남아 있었습니다. 서계통합구역의 경우 노후주택 비율이 **87%**에 달하고, 구역 내 고저차도 최대 40m 에 이릅니다. 서울역과 이렇게 가까운데도 개발이 쉽지 않았던 이유입니다...

  2030 붙잡기 나선 정부 최대 20년 공공임대, 이번엔 정말 ‘주거사다리’가 될까? 요즘 부동산 시장을 보면 참 묘한 장면이 동시에 펼쳐지고 있습니다. 한쪽에서는 서울 아파트값이 계속 오르고 있습니다. 전세 매물은 줄어들고, 월세 부담도 커지고 있습니다. 최근에는 기존 집을 떠나기 어려워 월세를 크게 올려주면서까지 재계약하는 세입자들도 늘고 있다는 이야기가 나옵니다. 그런데 정부는 이번에는 조금 다른 카드를 꺼내 들었습니다. 바로 입지와 품질을 높인 ‘보편형 공공임대주택’ 입니다. 기존 공공임대라고 하면 흔히 떠올리던 저소득층 중심의 소형 주택에서 한발 더 나아가, 중산층과 청년까지 들어올 수 있는 중형 평형의 장기 공공임대 를 만들겠다는 구상입니다. 특히 조건에 따라 최대 20년까지 거주할 수 있도록 하는 방안 이 검토되고 있다는 점이 눈에 띕니다. 과연 이번 정책은 2030세대의 내 집 마련 문제를 해결하는 새로운 주거사다리가 될 수 있을까요? 아니면 치솟는 집값과 전월세 시장을 잠시 달래기 위한 또 하나의 정책에 그칠까요? 오늘은 이 부분을 조금 더 현실적으로 들여다보겠습니다. 서울 집값과 전월세 부담, 결국 2030이 가장 먼저 흔들린다 최근 부동산 시장에서 가장 큰 문제 중 하나는 주택 가격과 소득의 간격이 계속 벌어지고 있다는 것 입니다. 집값은 빠르게 오르는데, 처음 집을 사려는 사람들의 종잣돈은 그 속도를 따라가기 쉽지 않습니다. 서울에서 아파트를 사려면 이제 ‘조금 더 모아서 사자’는 말이 예전처럼 간단하지 않습니다. 몇 년 동안 돈을 모으는 사이 집값이 더 올라버리는 일이 반복될 수 있기 때문입니다. 그렇다고 전세에 계속 머물기도 쉽지 않습니다. 전세 매물은 줄고 있고, 원하는 지역에서 새집을 구하려면 보증금이나 월세 부담이 커지고 있습니다. 최근에는 이사 비용과 새로운 집을 찾는 부담 때문에 기존 집에서 월세를 상당 폭 올려주면서 재계약하는 사례도 나타나고 있습니다. 결국 2030세대 입장에서는 선택지가 점점 단순해집니다. 비싼...

  분당 집값 1년 새 29.5% 폭등 재건축 기대와 판교 신축이 함께 오르는 이유 한때 이런 말이 있었습니다. “천당 아래 분당.” 한동안 너무 익숙해서 오히려 무덤덤했던 표현인데, 최근 분당 집값 흐름을 보면 다시 한번 이 말이 등장할 만한 분위기입니다. 분당구 아파트 가격이 1년 사이 29.5% 상승 하면서 전국 시·군·구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다는 분석이 나왔습니다. 그런데 이번 상승에서 눈여겨봐야 할 부분은 단순히 오래된 아파트만 오른 것이 아니라는 점입니다. 재건축 기대가 커진 구축 아파트는 물론이고, 판교권 신축 아파트까지 20억원을 넘어서는 거래 가 나오고 있습니다. 저는 이 흐름을 단순한 ‘분당 집값 급등’으로 보기보다는, 서울의 높은 가격 → 경기 핵심지로 이동하는 수요 → 재건축 기대 → 신축 희소성 이 네 가지가 동시에 작동한 결과로 보는 게 맞다고 생각합니다. 1. 분당 집값, 1년 새 29.5% 올랐다 최근 1년 동안 분당구 아파트 가격 상승폭은 상당했습니다. 부동산 플랫폼 직방이 지난해 9월부터 올해 8월까지 전국 아파트 매매시세를 분석한 결과, 분당구는 1년 동안 29.5% 상승 했습니다. 전국 시·군·구 가운데 가장 높은 상승률입니다. 더 눈에 띄는 것은 상승폭 자체가 확대됐다는 점입니다. 직전 1년간 분당 상승률은 10.6%였는데, 이번에는 29.5%까지 뛰었습니다. 분당만의 이야기도 아닙니다. 같은 기간 상승률을 보면 경기 광명시 28.4% 서울 동작구 25.3% 경기 용인 수지구 24.8% 등으로 나타났습니다. 공통점이 하나 있습니다. 바로 서울 접근성이 좋은 핵심 주거지역 이라는 것입니다. 결국 최근 상승장은 서울에서 끝나는 것이 아니라 서울과 연결된 경기 핵심 지역으로 번지고 있는 모습입니다. 2. 구축은 재건축 기대감으로 가격이 뛰었다 분당은 1990년대 조성된 1기 신도시입니다. 입주 30년을 넘긴 단지가 많기 때문에 자연스럽게 재건축이 시장의 가장 큰 관심사가 될 수밖에 없습니다. 실제로 거래 가격...

  여의도·노량진 사이 신길이 뜨는 이유 신길 재개발·재건축 투자 포인트 요즘 서울 부동산 시장을 보다 보면 재미있는 현상이 하나 있습니다. 비싼 지역의 가격이 올라갈수록 그 주변 지역의 가치가 같이 부각되는 현상입니다. 그렇다고 아무 지역이나 같이 오르는 것은 아닙니다. “비싼 지역의 생활권을 누리면서 가격은 조금 낮은 곳.” 이런 지역으로 수요가 움직입니다. 최근 영등포구 신길동이 주목받는 이유도 바로 여기에 있다고 봅니다. 여의도와 가깝고, 노량진·흑석 생활권을 공유하면서도 아직 가격에서는 차이가 있기 때문입니다. 게다가 신길동 곳곳에서 재개발과 재건축이 진행되고 있습니다. 과거의 신길동과 지금의 신길동은 이미 상당히 다른 모습입니다. 그리고 앞으로의 신길은 또 한 번 달라질 가능성이 있습니다. 1. 신길동 국평도 결국 20억원을 넘어섰습니다 먼저 현재 가격부터 보겠습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준으로 신길동 보라매SK뷰 전용 84㎡가 20억4000만원 에 거래되면서 신고가를 기록했습니다. 신길동 전용 84㎡에서 20억원을 넘어선 거래입니다. 이미 주변 신축급 아파트에서도 20억원 돌파 사례가 이어지고 있습니다. 래미안에스티움 전용 84㎡는 지난 3월 20억2000만원 , 힐스테이트 클래시안 전용 84㎡는 지난 4월 20억5000만원 에 거래됐습니다. 59㎡도 만만치 않습니다. 힐스테이트 클래시안 전용 59㎡가 지난달 18억원 , 보라매SK뷰 전용 59㎡가 지난 5월 17억4500만원 에 거래됐습니다. 이 정도면 이제 신길동을 단순히 “서울에서 저렴한 지역”이라고 표현하기는 어렵습니다. 그런데 재미있는 것은 바로 이 지점입니다. 가격은 이미 많이 올라왔지만, 여전히 여의도·노량진과 비교하면 상대적인 가격 메리트가 있다는 것 입니다. 2. 신길의 가장 큰 무기는 결국 '여의도 접근성'입니다 신길동을 볼 때 가장 먼저 봐야 할 것은 재개발이 아닙니다. 저는 입지부터 봐야 한다고 생각합니다. 신길동은 여의도와 사실상 같은 생활권에 있습...