분양형 호텔을 사면 안되는 이유: 고수익 광고 뒤에 숨은 구조적 리스크

분양형 호텔 투자는 “연 8~10% 확정 수익”, “운영은 호텔이 대신”이라는 문구로 홍보되는 경우가 많습니다. 객실 하나를 분양받아 임대 수익을 얻는 구조라 소액 투자자에게 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 실제 사례를 살펴보면, 기대와 달리 수익이 불안정하거나 원금 회수가 어려운 경우도 적지 않습니다. 왜 분양형 호텔을 신중히 접근해야 하는지 구체적으로 정리해보겠습니다.

1. 수익이 확정이 아닌 ‘예상’인 경우가 많다

분양 당시 제시되는 수익률은 관광객 증가, 객실 가동률 상승 등을 전제로 한 예상치일 가능성이 큽니다. 경기 침체, 관광 수요 감소, 지역 경쟁 심화가 발생하면 실제 수익은 크게 줄어들 수 있습니다.

✔ 가동률에 따라 수익이 좌우된다

호텔은 객실이 비어 있으면 바로 매출이 줄어드는 구조입니다. 성수기와 비수기 차이도 큽니다. 특히 특정 관광지에 공급이 몰리면 객실 단가가 낮아져 수익률이 급감할 수 있습니다.

2. 운영 리스크를 통제하기 어렵다

분양형 호텔 단점 중 하나는 소유자와 운영자가 분리되어 있다는 점입니다. 투자자는 객실을 소유하지만, 실제 운영은 위탁 운영사가 맡습니다.

✔ 운영사 역량이 수익을 좌우한다

운영사가 적자를 내거나 브랜드 가치가 떨어지면 객실 가동률도 하락합니다. 그러나 개별 투자자가 운영에 직접 개입하기는 어렵습니다. 운영 계약 조건에 따라 수익 배분 구조가 불리할 수도 있습니다.

3. 환금성이 매우 낮다

아파트나 오피스텔과 달리 분양형 호텔 매매는 거래 시장이 매우 제한적입니다. 매수 수요가 거의 투자자에 한정되며, 시장이 침체되면 거래 자체가 어려워집니다.

✔ 원금 회수가 쉽지 않다

분양가 대비 매매가가 크게 낮아지는 사례도 존재합니다. 특히 초기 분양가에 마케팅 비용이 포함된 경우, 실질 자산 가치와 괴리가 발생할 수 있습니다. 급매로 내놓아도 매수자를 찾지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

4. 금융·세무 구조가 복잡하다

분양형 호텔은 상업용 부동산으로 분류되는 경우가 많아 대출 조건과 세금 체계가 주거용과 다릅니다. 부가세 환급, 종합소득세 신고 등 고려해야 할 요소가 많습니다.

✔ 대출 금리와 공실 부담

상업용 대출은 주택담보대출보다 금리가 높을 수 있습니다. 수익이 예상보다 낮아질 경우 이자 부담이 커질 위험이 있습니다.

5. 시장 상황에 크게 좌우된다

관광 산업은 외부 변수에 매우 민감합니다. 팬데믹, 국제 정세, 환율 변화 등 통제할 수 없는 요인에 의해 수익 구조가 흔들릴 수 있습니다. 실제로 관광 수요가 급감했던 시기에는 많은 분양형 호텔이 어려움을 겪었습니다.

결론: 고수익 광고만 보고 결정하기엔 위험하다

분양형 호텔을 사면 안 되는 이유는 단순히 수익 변동성이 커서가 아닙니다. 운영 통제의 어려움, 낮은 환금성, 복잡한 세무 구조, 외부 변수 의존도 등 구조적인 리스크가 복합적으로 작용합니다.

수익형 부동산은 “확정 수익”이라는 문구보다 실제 계약 조건과 운영 구조를 먼저 살펴봐야 합니다. 투자 전에는 가동률 추이, 운영사 재무 상태, 인근 경쟁 호텔 현황까지 반드시 확인하는 것이 안전합니다.

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