지식산업센터를 사면 안되는 이유: 수익형 부동산의 숨겨진 리스크

최근 몇 년 사이 지식산업센터 투자가 소액으로 시작할 수 있는 수익형 부동산으로 주목받았습니다. “아파트보다 싸다”, “임대수익이 안정적이다”라는 광고 문구도 흔히 볼 수 있습니다. 하지만 실제 현장에서 상담을 진행하고 계약 과정을 지켜보면, 생각보다 많은 투자자들이 구조적인 리스크를 간과한 채 진입하고 있습니다. 오늘은 왜 지식산업센터를 신중하게 접근해야 하는지, 현실적인 이유를 정리해보겠습니다.

1. 공실 리스크가 생각보다 크다

지식산업센터의 가장 큰 문제는 공실 위험입니다. 주거용 부동산은 실수요가 꾸준하지만, 지식산업센터는 기업 수요에 의존합니다. 경기가 둔화되거나 스타트업이 줄어들면 임차 수요는 급격히 위축됩니다.

✔ 기업 수요는 경기 영향을 직접 받는다

코로나 이후 재택근무가 확산되면서 소형 사무실 수요가 감소한 사례도 있었습니다. 특히 외곽 지역에 위치한 지식산업센터는 접근성이 떨어져 임차인을 구하기가 더 어렵습니다. 분양 당시 제시된 예상 수익률이 실제와 크게 차이 나는 이유가 여기에 있습니다.

2. 분양가 대비 실질 가치가 낮을 수 있다

많은 지식산업센터가 높은 분양가로 공급됩니다. 초기에는 각종 세제 혜택과 대출 레버리지를 강조하지만, 막상 매도하려고 하면 시세가 분양가를 밑도는 경우도 적지 않습니다.

✔ 거래가 활발하지 않다

아파트와 달리 거래 시장이 활발하지 않기 때문에 환금성이 낮습니다. 매수자는 제한적이고, 급매로 내놓아야 거래가 성사되는 경우도 많습니다. 결국 출구 전략이 명확하지 않으면 장기간 자금이 묶일 위험이 있습니다.

3. 관리비와 추가 비용 부담

지식산업센터는 공용 면적이 넓고, 관리 시스템이 복잡한 경우가 많습니다. 이로 인해 관리비가 예상보다 높게 책정될 수 있습니다. 공실이 발생하면 관리비와 대출 이자를 모두 투자자가 부담해야 합니다.

✔ 임대료 인상도 쉽지 않다

인근 센터와 경쟁이 치열한 경우, 임대료를 쉽게 올릴 수 없습니다. 오히려 공실을 막기 위해 가격을 낮춰야 하는 상황도 발생합니다. 이는 수익형 부동산으로서의 안정성을 떨어뜨리는 요인입니다.

4. 정책과 세제 변화 리스크

지식산업센터는 정책적 지원을 받는 대신, 규제 변화에 민감합니다. 대출 규제, 세제 혜택 축소, 입주 업종 제한 강화 등이 발생하면 투자 매력은 급격히 떨어질 수 있습니다. 실제로 정책 변화 한 번에 분위기가 급변한 사례도 여러 차례 있었습니다.

결론: “싸 보인다”는 이유만으로 접근하지 말 것

지식산업센터를 사면 안 되는 이유는 단순히 수익이 안 나와서가 아닙니다. 구조적으로 경기, 정책, 기업 수요에 민감하며 환금성이 낮다는 점이 핵심입니다. 수익형 부동산 투자는 숫자만이 아니라 시장 구조와 출구 전략까지 함께 고려해야 합니다.

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