오피스텔을 사면 안되는 이유: 수익형 부동산의 착시 효과

오피스텔 투자는 소액으로 시작할 수 있는 대표적인 수익형 부동산으로 알려져 있습니다. “월세가 꾸준하다”, “1~2인 가구 증가로 수요가 많다”는 홍보 문구도 흔합니다. 하지만 실제 시장을 분석해보면 구조적인 한계와 리스크가 분명히 존재합니다. 오늘은 왜 오피스텔을 신중히 접근해야 하는지 현실적인 이유를 정리해보겠습니다.

1. 시세 상승 여력이 제한적이다

오피스텔은 주거용 아파트와 달리 실거주 선호도가 낮은 편입니다. 투자 목적 수요 비중이 높기 때문에 가격 상승이 제한적일 수 있습니다.

✔ 공급 과잉 문제

특정 지역에 오피스텔이 대량 공급되면 임대료와 매매가가 동시에 눌리는 현상이 발생합니다. 특히 역세권이라는 이유로 비슷한 구조의 오피스텔이 한꺼번에 들어서면 경쟁이 심화됩니다. 이 경우 오피스텔 매매가는 기대만큼 오르지 않는 경우가 많습니다.

2. 임대수익률이 점점 낮아진다

분양 당시 제시되는 수익률은 공실이 없다는 가정 하에 계산된 경우가 많습니다. 실제로는 공실 기간, 중개 수수료, 관리비 부담 등을 고려해야 합니다.

✔ 공실과 관리비 부담

오피스텔은 관리비가 상대적으로 높은 편입니다. 공실이 발생하면 관리비와 대출 이자를 모두 소유자가 부담해야 합니다. 특히 원룸형 구조는 경쟁이 치열해 임대료 인상도 쉽지 않습니다.

3. 세금과 규제의 영향

오피스텔 단점 중 하나는 세금 구조의 복잡성입니다. 주거용으로 사용할 경우 주택 수에 포함될 수 있고, 업무용으로 임대하면 부가세 문제를 고려해야 합니다.

✔ 세금 계산이 단순하지 않다

취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등은 보유 목적에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 다주택자의 경우 세금 부담이 예상보다 커질 수 있습니다. 단순히 “월세가 나온다”는 이유만으로 접근하기엔 세무 리스크가 존재합니다.

4. 환금성이 낮을 수 있다

아파트는 실거주 수요가 많아 거래가 비교적 활발하지만, 오피스텔은 투자 수요에 크게 의존합니다. 시장 분위기가 나빠지면 매수자가 급감하는 경향이 있습니다.

✔ 매도 시 가격 조정 압박

비슷한 매물이 동시에 나오면 가격 경쟁이 발생합니다. 급매로 내놓지 않으면 거래가 지연되는 사례도 흔합니다. 이는 자금 회수가 중요한 투자자에게 큰 부담이 됩니다.

결론: 안정적이라는 인식은 재검토가 필요하다

오피스텔을 사면 안 되는 이유는 단순히 수익이 낮아서가 아닙니다. 공급 과잉, 공실 리스크, 세금 문제, 환금성 한계 등 구조적인 요소가 복합적으로 작용합니다. 특히 대출을 활용한 투자라면 금리 상승기에는 수익 구조가 빠르게 악화될 수 있습니다.

수익형 부동산은 숫자 계산뿐 아니라 시장 구조, 지역 수요, 세무 전략까지 함께 고려해야 합니다. 오피스텔 투자를 고민 중이라면, 최소 3~5년 장기 보유 시나리오와 공실 발생 가능성을 반영한 보수적인 수익 분석을 먼저 해보는 것이 안전합니다.

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