지금 임장할 때 꼭 봐야 할 것

 

신통기획 재개발 빌라 10곳

지금 임장할 때 꼭 봐야 할 것

서울 아파트 가격이 계속 올라가면서 다시 관심을 받는 상품이 있습니다.

바로 재개발 예정지의 빌라입니다.

아파트보다 진입가격이 낮고, 재개발이 완료되면 새 아파트 입주권으로 연결될 수 있다는 기대 때문입니다.

특히 서울시 신속통합기획(신통기획)을 통해 정비사업 속도를 높이려는 사업지가 늘면서 빌라 투자에 관심을 갖는 사람도 많아졌습니다.

실제로 올해 2분기 서울 연립·다세대주택 매매 거래금액은 4조9,346억원으로, 2021년 2분기 이후 약 5년 만에 가장 높은 수준을 기록했습니다.

그런데 여기서 한 가지 조심해야 합니다.

“신통기획 구역의 빌라를 사면 새 아파트가 된다”는 공식은 없습니다.

오히려 재개발 빌라는 아파트보다 확인해야 할 것이 훨씬 많습니다.

1. 신통기획이라고 다 같은 단계가 아니다

서울시 신통기획 재개발 사업지는 지난 5월 말 기준 151곳입니다.

그런데 이 가운데 후보지 선정이나 신통기획 용역 착수 등 초기 단계가 87곳, 57.6%에 달합니다.

즉 신통기획이라는 이름이 붙었다고 해서 모두 사업이 비슷하게 진행되고 있는 것은 아닙니다.

그래서 재개발 빌라를 볼 때는 사업 단계부터 확인해야 합니다.

제가 본다면 우선순위를 이렇게 잡겠습니다.

후보지 → 정비구역 지정 → 추진위·조합 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 착공

단계가 뒤로 갈수록 사업의 불확실성은 줄어드는 대신 가격에 기대감이 더 많이 반영될 가능성이 있습니다.

반대로 초기 단계는 가격 부담이 상대적으로 낮을 수 있지만, 그만큼 기다려야 할 시간과 사업 변수도 커집니다.

결국 “얼마나 빨리 아파트가 되느냐”와 “현재 가격에 미래 가치가 얼마나 반영됐느냐”를 함께 봐야 합니다.

2. 올해 실제로 움직이는 곳은 따로 있다

기사에서 주목하는 사업지는 단순히 규모가 큰 곳이 아니라 사업 주체가 정해지고 올해 실제 진척이 있었던 곳입니다.

대표적으로 상도15구역은 통합심의를 통과한 뒤 시공사를 선정했고, 최고 35층·3,204가구 규모로 계획됐습니다.

면목7구역도 통합심의를 통과하고 사업시행계획인가를 위한 절차에 들어갔으며, 약 1,515가구 규모가 예정돼 있습니다.

마천5구역은 조합설립인가 이후 시공사 선정 절차에 들어갔고, 약 2,041가구 규모로 개발될 예정입니다.

가리봉2구역 역시 조합을 구성하고 시공사 입찰을 진행하고 있습니다.

신탁 방식으로 사업 속도를 내는 신림5구역·독산1구역·방학3구역도 있습니다.

이 밖에도 자양4동A구역, 청파2구역, 홍은15구역 등이 사업을 진행하고 있습니다.

다만 여기서 중요한 건 단지 규모 자체가 아닙니다.

3,000가구라고 해서 무조건 좋은 투자이고 1,000가구라고 해서 나쁜 투자라는 식으로 접근하면 안 됩니다.

사업이 실제로 움직이고 있는지, 그리고 현재 가격이 그 속도를 충분히 반영했는지가 더 중요합니다.

3. 재개발 빌라에서 가장 먼저 볼 것

재개발 빌라를 임장한다면 저는 건물 상태보다 먼저 권리산정기준일을 확인하겠습니다.

왜냐하면 같은 재개발 구역 안에 있다고 해서 모든 빌라가 새 아파트 입주권을 받는 것은 아니기 때문입니다.

권리산정기준일 이후 신축하거나 지분을 쪼갠 물건은 분양 자격이 제한될 수 있습니다.

잘못하면 빌라는 샀는데 새 아파트 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 될 수도 있습니다.

그래서 중개업소에서

“이거 입주권 나와요.”

라는 말만 듣고 계약하면 안 됩니다.

권리산정기준일, 분양대상 여부, 해당 물건의 권리관계는 구청과 조합 등을 통해 직접 확인하는 것이 안전합니다.

재개발 투자는 좋은 구역을 찾는 것보다 좋은 권리를 가진 물건을 찾는 것이 더 중요할 수 있습니다.

4. 같은 5억원짜리 빌라도 가치가 다르다

재개발 빌라에서는 매매가격만 보면 안 됩니다.

특히 대지 지분을 반드시 봐야 합니다.

예를 들어 같은 5억원짜리 빌라라도

• 대지 지분 20㎡

• 대지 지분 35㎡

라면 향후 권리가액이나 사업비 부담에서 차이가 생길 수 있습니다.

물론 대지 지분이 크다고 무조건 좋은 것은 아닙니다.

사업 방식과 감정평가, 권리관계, 조합원 분양 조건 등을 함께 봐야 합니다.

그래서 재개발 빌라의 가격을 볼 때는

“이 집이 5억원인가?”

보다

“5억원을 주고 어떤 권리를 사는가?”

를 물어보는 게 맞습니다.

5. 신통기획이면 토허제도 꼭 확인해야 한다

서울 전역의 아파트 시장에서 토지거래허가제가 중요한 변수로 작용하고 있지만, 재개발 빌라를 볼 때는 조금 더 세밀하게 확인할 필요가 있습니다.

특히 신통기획 후보지 등은 별도로 토지거래허가구역으로 지정되는 경우가 있기 때문입니다.

따라서 “빌라는 아파트와 다르니까 괜찮겠지”라고 단순하게 생각하면 안 됩니다.

내가 사려는 정확한 필지가 어떤 규제를 받고 있는지를 확인해야 합니다.

재개발 빌라 투자는 일반적인 주택 매수와 달리 사업기간이 길기 때문에 이런 규제가 실제 보유 전략에 상당한 영향을 줄 수 있습니다.

6. 진짜 계산은 ‘매매가 + 분담금’이다

재개발 투자에서 가장 흔한 실수 중 하나가 빌라 매매가격만 보는 것입니다.

예를 들어 빌라를 6억원에 샀다고 해보겠습니다.

여기에 추가분담금이 3억원이라면 실제 주택 취득에 들어가는 기본 비용은 이미 9억원입니다.

여기에 대출이자가 붙고, 취득세 등 세금이 발생하고, 사업이 지연되면 보유기간도 길어집니다.

공사비가 상승하면 추가분담금이 더 늘어날 가능성도 있습니다.

따라서 재개발 투자는 반드시

매매가격 + 추가분담금 + 금융비용 + 세금 + 기회비용

까지 계산해야 합니다.

그리고 마지막으로 주변 신축 아파트 가격과 비교해야 합니다.

“재개발되면 얼마가 될까?”가 아니라,

“내가 최종적으로 얼마를 넣어서 새 아파트를 갖게 되는가?”

가 핵심입니다.

7. ‘10년 몸테크’는 농담이 아니다

재개발 빌라의 가장 큰 비용은 의외로 시간일 수 있습니다.

사업이 빨리 진행된다고 하더라도 정비사업은 여러 절차를 거쳐야 하고, 착공 이후에도 실제 입주까지 시간이 필요합니다.

현재 빌라를 매수한다면 새 아파트에 입주하기까지 10년 안팎의 긴 시간을 생각해야 하는 경우도 있습니다.

그동안 발생하는 금융비용은 물론이고, 다른 부동산에 투자할 기회도 포기해야 합니다.

그래서 재개발 빌라는 흔히 ‘몸테크’라는 표현을 씁니다.

싸게 사서 기다리는 투자가 아니라,

긴 시간을 버티면서 미래의 주거상품으로 바꾸는 투자에 가깝습니다.

📌 투자 인사이트

요즘 재개발 빌라가 다시 관심을 받는 이유는 분명합니다.

서울 아파트 가격이 너무 높아지면서 상대적으로 낮은 가격으로 서울 주거권에 진입할 수 있는 방법을 찾는 수요가 생겼고, 신통기획이 사업 속도를 높일 수 있다는 기대도 있기 때문입니다.

하지만 저는 재개발 빌라를 볼 때 “어디가 뜰까?”보다 “내가 사는 물건의 권리가 무엇인가?”를 먼저 보겠습니다.

임장 순서도 이렇게 잡으면 좋습니다.

① 사업 단계
② 권리산정기준일
③ 분양대상 여부
④ 대지 지분
⑤ 예상 권리가액
⑥ 추가분담금
⑦ 금융비용
⑧ 예상 입주시점
⑨ 완공 후 주변 신축 가격

그리고 마지막에 하나를 더 봐야 합니다.

“이 모든 비용을 더했을 때 정말 주변 신축보다 매력적인가?”

재개발의 미래가치는 분명 매력적입니다.

하지만 미래가치가 크다는 것과 현재 가격이 싸다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

결국 재개발 투자도 똑같습니다.

좋은 구역을 사는 것이 아니라, 좋은 권리를 적정한 가격에 사는 것.

그리고 호재를 기다리는 동안 발생하는 10년의 시간까지 가격에 포함해서 계산하는 것.

이 두 가지가 재개발 빌라 투자에서 가장 중요한 기준이라고 봅니다.