흙동산

  17억7000만 원 근저당 논란,  정말 '대출 규제 꼼수'일까?  부동산 전문가 시각에서 쉽게 정리해봤습니다 최근 부동산 뉴스를 보다 보면 정치보다 부동산 거래 방식이 더 화제가 된 기사가 있습니다. 바로 이재명 대통령이 분당 아파트를 매각하는 과정에서 17억7000만 원의 근저당권이 설정된 사실 입니다. 일부에서는 "대출 규제를 우회한 것 아니냐?" 는 비판을 내놓고 있고, 반대로 "잔금을 담보하기 위한 일반적인 거래 방식이다." 라는 반론도 나오고 있습니다. SNS에서는 '더불어근저당'이라는 표현까지 등장하며 논란이 커졌지만, 정작 많은 사람들이 근저당권이 무엇인지 , 왜 설정하는지 는 잘 모르는 경우가 많습니다. 오늘은 정치적인 해석을 떠나 부동산 거래 관점 에서 이번 논란을 차분히 살펴보겠습니다. 사건을 간단히 정리하면 공개된 등기부등본에 따르면, 분당 수내동 아파트는 약 29억 원 에 매매됐습니다. 하지만 동시에 근저당권자 : 매도인(이재명 대통령 부부) 채무자 : 매수인 채권최고액 : 17억7000만 원 이 설정됐습니다. 여기서 많은 사람들이 의문을 갖습니다. "집을 팔았는데 왜 근저당이 남아 있지?" 바로 이 부분이 이번 논란의 시작입니다. 근저당권이란 무엇일까? 생각보다 어렵지 않습니다. 가장 흔한 사례는 은행 대출입니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 사면서 은행에서 6억 원을 빌리면 은행은 혹시 돈을 돌려받지 못할 상황을 대비해 아파트에 근저당권을 설정합니다. 쉽게 말하면 "돈을 못 갚으면 이 집으로 변제받겠습니다." 라는 권리입니다. 그런데 이번에는 은행이 아니다 이번 거래의 특징은 은행이 아니라 매도인이 근저당권자 라는 점입니다. 즉, 잔금 일부를 아직 받지 못한 상태에서 소유권을 먼저 넘겨주면서 남은 돈을 담보하기 위해 근저당을 설정한 것입니다. 부동산 업계에서는 이를 흔히 매도인 담보 , 또는 Seller Financing(매도...

동탄 집값 부담에 병점이 뜬다?  국평 8.5억 신고가가 말해주는 경기 남부 부동산의 변화 "동탄은 너무 비싸고, 그렇다고 서울은 엄두도 안 나네요." 최근 공인중개사무소에서 가장 자주 들리는 말 중 하나입니다. 몇 달 전까지만 해도 동탄 아파트를 알아보던 사람들이 이제는 병점, 영통, 평택 지제, 의왕 까지 함께 살펴보고 있습니다. 실제로 최근 병점의 대표 단지인 병점역아이파크캐슬 전용 84㎡가 8억5000만원 신고가 를 기록했습니다. 1년 전만 해도 6억 후반에 거래되던 아파트가 1년 만에 약 1억7000만원 오른 것입니다. 단순한 가격 상승처럼 보일 수도 있습니다. 하지만 조금 더 깊게 들여다보면 지금 경기 남부 부동산 시장의 흐름이 바뀌고 있다는 신호 가 숨어 있습니다. 왜 갑자기 병점이 주목받고 있을까? 답은 의외로 간단합니다. 동탄이 너무 많이 올랐기 때문입니다. 동탄역 인근 대표 단지인 동탄역롯데캐슬 전용 84㎡는 최근 22억2500만원 에 거래됐습니다. 반면 병점역아이파크캐슬은 같은 국민평형이 8억5000만원 입니다. 무려 13억원 이상 차이 가 납니다. 생활권은 상당 부분 공유하지만 가격은 절반 이하입니다. 실수요자 입장에서는 자연스럽게 고민하게 됩니다. "굳이 22억을 주고 동탄을 들어가야 할까?" 바로 이 지점에서 병점이 대체 주거지로 떠오르고 있습니다. 거래량이 말해주는 시장의 분위기 가격보다 더 중요한 것은 거래량입니다. 병점역아이파크캐슬은 올해 들어 거래가 폭발적으로 늘었습니다. 지난해 같은 기간 거래량은 61건. 올해는 이미 168건을 기록했습니다. 무려 175% 증가 한 것입니다. 특히 6월에는 한 달 동안만 47건이 거래됐습니다. 신고가가 한두 건 나오는 것보다 거래량이 함께 증가하는 현상이 더 중요합니다. 이는 특정 투자자가 가격을 올린 것이 아니라 실제 매수세가 유입되고 있다는 의미 이기 때문입니다. 병점이 가진 세 가지 강점 병점은 단순히 저렴해서 주목받는 지역이 아닙니다. ① 동탄 생활권...

내 집 마련이 꿈이 아닌 악몽이 되지 않으려면 2300건 넘게 쏟아진 국민들의  부동산 정책 제안이 말하는 것 최근 부동산 뉴스를 보면 숫자 하나가 유난히 눈에 들어옵니다. 2,323건. 정부가 7월 23일 개최하는 부동산 정책 국민 대토론회를 앞두고 접수된 정책 제안의 숫자입니다. 처음에는 "국민 의견을 듣는 행사인가 보다"라고 생각할 수도 있습니다. 하지만 내용을 하나씩 살펴보면 단순한 의견 수렴을 넘어, 지금 우리나라 부동산 시장에서 사람들이 무엇을 가장 힘들어하는지가 고스란히 담겨 있습니다. 흥미로운 점은 가장 많은 의견이 집값 도, 세금 도 아닌 대출 에 집중됐다는 것입니다. 이 사실은 지금 부동산 시장의 중심이 가격의 문제에서 자금 조달의 문제로 이동하고 있다 는 것을 보여줍니다. 왜 사람들은 대출 이야기를 가장 많이 했을까? 전체 제안 가운데 절반 가까이가 금융 분야에 몰렸습니다. 대표적인 요구는 비슷했습니다. 무주택자의 대출 한도를 늘려 달라. 생애 최초 주택구입 대출을 현실에 맞게 조정해 달라. 신혼부부 정책대출 기준을 완화해 달라. 계약을 마친 사람들의 잔금대출은 보장해 달라. 이런 요구가 쏟아지는 이유는 어렵지 않습니다. 최근 서울 아파트 가격은 계속 오르고 있지만, 시중은행은 가계대출 총량 관리로 대출 심사를 강화하고 있습니다. 여기에 기준금리 인상과 주택담보대출 금리 상승까지 겹치면서 '집을 살 능력이 없는 것이 아니라, 대출이 막혀 집을 못 사는 상황' 이 늘어나고 있습니다. 예전에는 집값이 가장 큰 장벽이었다면, 지금은 금융 접근성 이 새로운 장벽이 되고 있는 것입니다. "계약은 했는데 대출이 안 됩니다" 최근 부동산 시장에서 자주 들리는 이야기가 있습니다. "계약은 했는데 잔금대출이 예상보다 적게 나왔습니다." 몇 달 전만 해도 가능했던 대출이 정책 변화로 갑자기 줄어드는 사례가 생기면서 실수요자들의 불안감도 커지고 있습니다. 특히 신혼부부나 30~40대 무주택자는...

  "삼익맨숀 5동은 빼고 재건축합니다" '한 동만 남기는 재건축'이 가능했던 이유 재건축이라고 하면 보통 단지 전체를 철거하고 새 아파트를 짓는 모습 을 떠올립니다. 그런데 서울 강동구 명일동 삼익맨숀 에서는 조금 낯선 일이 벌어졌습니다. 단지 전체가 아니라 '5동만 제외하고' 재건축을 추진하는 방식 이 현실화된 것입니다. 재건축 사업에서 주민 간 갈등은 흔하지만, 특정 동 전체를 사업 대상에서 제외한 사례는 매우 드뭅니다. 그래서 이번 사례는 단순한 지역 뉴스가 아니라 앞으로 정비사업을 바라보는 새로운 시사점을 던지고 있습니다. 왜 5동만 재건축에서 빠지게 됐을까? 갈등의 시작은 분담금 이었습니다. 삼익맨숀 5동은 다른 동보다 전용면적이 큰 세대로 구성되어 있습니다. 5동 주민들은 재건축 과정에서 적용되는 감정평가 방식 때문에 자신들의 부담금이 과도하게 늘어난다고 주장했고, 조합 설립에 필요한 동의를 하지 않았습니다. 재건축은 단순히 전체 주민 동의율만 충족한다고 되는 것이 아닙니다. 현행 법에서는 전체 소유자의 일정 비율 이상 동의 각 동별 과반수 동의 도 함께 충족해야 합니다. 즉, 5동 주민들의 반대가 계속되면서 사업 자체가 멈출 가능성이 있었던 것입니다. 결국 법원이 선택한 '공유물 분할' 사업이 장기간 멈추자 추진위원회는 새로운 방법을 선택했습니다. 바로 공유물 분할 소송 입니다. 쉽게 말하면 "5동을 사업구역에서 분리하고 나머지 단지만 재건축하겠습니다." 라는 것입니다. 법원은 충분한 협의가 진행됐고 더 이상의 합의 가능성이 사실상 없으며 사업을 계속 막는 것은 현실적으로 어렵다고 판단했습니다. 결국 5동을 제외한 나머지 단지만 재건축을 진행할 수 있도록 허용했습니다. 정말 이런 사례가 늘어날까? 결론부터 말하면 가능성은 높지 않습니다. 이번 사례가 특별한 이유는 여러 조건이 동시에 맞아떨어졌기 때문입니다. 예를 들어 토지를 법적으로 분리할 수 있어야 하고 차량 진입로...

  남양주 진접 서한이다음 청약 분석 84㎡ 6억 원대, 지금 청약할 만할까? 수도권 분양시장에서 가격 경쟁력 을 갖춘 신규 아파트가 등장했습니다. 바로 '남양주 진접 서한이다음' 입니다. 최근 서울 아파트 가격 상승과 대출 규제로 내 집 마련이 어려워진 상황에서 전용 84㎡ 기준 6억 원대 라는 분양가는 실수요자들의 관심을 끌기에 충분합니다. 하지만 청약은 가격만 보고 결정해서는 안 됩니다. 입지와 교통, 미래 가치까지 함께 살펴봐야 합니다. 이번 분양의 핵심 포인트를 하나씩 살펴보겠습니다. 남양주 진접 서한이다음 분양 개요 이번 단지는 남양주 진접2 공공주택지구 S-1블록 에 들어섭니다. 기본 정보는 다음과 같습니다. 총 512가구 일반분양 361가구 전용면적 72㎡·84㎡·95㎡ 최고 29층 분양가상한제 적용 분양가(최고가 기준)는 72㎡ : 약 5억8500만 원 84㎡ : 약 6억7300만 원 95㎡ : 약 7억1300만 원 최근 수도권 신축 아파트 분양가와 비교하면 상당히 경쟁력 있는 가격이라는 평가가 나옵니다. 가장 큰 장점은 분양가상한제 이번 단지의 가장 큰 강점은 분양가상한제 입니다. 최근 수도권 민간분양은 국민평형 기준 8억~10억 원을 넘기는 사례가 많습니다. 반면 이번 단지는 84㎡가 6억 원대 에 공급됩니다. 물론 초기 계약금과 중도금 부담은 있지만, 주변 시세와 비교하면 상대적으로 진입 장벽이 낮은 편입니다. 실수요자 입장에서는 가장 눈에 띄는 장점입니다. 교통 호재도 눈여겨볼 부분 입지에서 가장 기대되는 요소는 교통입니다. 현재와 미래 교통망을 함께 보면 지하철 4호선 진접선 풍양역(예정) 9호선 연장 계획 강동하남남양주선 GTX-B(예정) 등 다양한 개발 계획이 있습니다. 교통 호재는 시간이 오래 걸리는 경우가 많지만, 실제 개통될 경우 서울 접근성이 크게 개선될 가능성이 있습니다. 다만 투자 판단에서는 '계획'과 '확정'은 다르다 는 점도 함께 기억해야 합니다. 생활 인프라도 충분할까? ...

  주담대 금리 최고 7% 시대 영끌족이 가장 먼저 흔들리는 이유 한동안 잠잠했던 금리 가 다시 부동산 시장의 핵심 변수로 떠오르고 있습니다. 최근 주요 시중은행의 주택담보대출 금리가 최고 연 7%대 까지 오르면서 내 집 마련을 위해 대출을 최대한 활용했던 이른바 '영끌족' 의 부담이 빠르게 커지고 있습니다. 특히 한국은행이 긴축 기조로 방향을 전환하면서 "당분간 금리 상승이 이어질 수 있다"는 전망까지 나오고 있어 시장의 긴장감이 높아지고 있습니다. 그렇다면 이번 금리 인상은 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 주담대 금리, 왜 이렇게 빠르게 오르고 있을까? 최근 5대 시중은행의 주택담보대출 금리를 보면 고정금리 : 연 4% 후반~7% 후반 변동금리 : 연 4% 초반~6% 중반 수준까지 올라왔습니다. 불과 몇 주 사이에 금리 상단이 크게 뛰면서 대출을 앞둔 실수요자들의 부담도 눈에 띄게 커졌습니다. 가장 큰 이유는 한국은행의 기준금리 인상 입니다. 한국은행은 물가 안정을 이유로 기준금리를 인상하며 다시 긴축 기조에 들어갔습니다. 시장금리는 기준금리보다 먼저 움직이는 경우가 많기 때문에 은행채 금리와 코픽스(COFIX)도 함께 상승했고, 결국 주택담보대출 금리까지 영향을 받고 있는 것입니다. 금리가 0.25%만 올라도 체감은 훨씬 크다 겉으로 보면 0.25%포인트 인상은 작아 보일 수 있습니다. 하지만 대출 규모가 큰 부동산에서는 이야기가 달라집니다. 예를 들어 5억~7억 원 정도의 주택담보대출을 이용하고 있다면 금리 인상에 따라 매달 부담해야 하는 이자가 수만 원에서 수십만 원까지 늘어날 수 있습니다. 한국은행도 기준금리가 0.25%포인트 오를 경우 전체 차주의 연간 이자 부담이 약 1조8천억 원 증가할 것으로 분석했습니다. 결국 작은 금리 변화도 장기적으로는 상당한 비용 차이를 만들게 됩니다. 영끌족이 가장 큰 영향을 받는 이유 이번 금리 인상에서 가장 부담이 큰 계층은 역시 영끌족 입니다. 2020~2021년 초저금리 ...

  이재명 정부 첫 부동산 종합대책 임박 7월 23일 대토론회에서 무엇이 달라질까? 부동산 시장이 다시 한 번 중요한 변곡점을 앞두고 있습니다. 오는 7월 23일 , 이재명 대통령이 직접 주재하는 부동산 대토론회가 열리면서 새 정부의 첫 부동산 종합대책 윤곽이 공개될 예정입니다. 이번 대책은 단순히 대출이나 세금 하나를 손보는 수준이 아니라 공급·금융·세제를 하나로 묶은 '패키지 정책' 이 될 가능성이 높다는 점에서 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 그렇다면 이번 대책에서 무엇이 논의되고, 투자자와 실수요자는 어떤 부분을 눈여겨봐야 할까요? 왜 이번 대책이 중요한가? 최근 부동산 시장은 여러 문제가 동시에 나타나고 있습니다. 서울 집값은 다시 상승세 주택담보대출은 점점 어려워짐 전세가격도 꾸준히 상승 신규 공급은 여전히 부족 정부 입장에서는 어느 한 가지 정책만으로 해결하기 어려운 상황입니다. 그래서 이번에는 공급 확대 , 금융 규제 , 세제 개편 을 함께 발표하는 종합대책을 준비하고 있습니다. 공급 정책, 결국 속도가 핵심 공급 분야에서는 크게 세 가지가 거론됩니다. 3기 신도시 공급 속도 재건축·재개발 활성화 비아파트 공급 확대 특히 정비사업에서는 사업성 개선 이주비 대출 PF(Project Financing) 금융 지원 등이 주요 쟁점으로 논의됐습니다. 다만 공급은 발표보다 실행 속도 가 더 중요합니다. 아파트는 인허가부터 입주까지 보통 3~5년 이상 걸립니다. 즉, 공급 확대를 발표하더라도 당장 올해나 내년 집값을 안정시키는 효과는 제한적일 수 있습니다. 금융 정책, 청년 대출 완화 가능성은? 최근 가장 큰 관심사는 역시 대출입니다. 현재는 생애최초 주택구입 청년 무주택자 신혼부부 모두 대출 규제로 어려움을 겪고 있습니다. 정부 역시 이러한 현실을 인식하고 있는 만큼 일부 실수요자를 대상으로 한 금융 지원이 나올 가능성이 있습니다. 다만 공급이 충분하지 않은 상태에서 대출만 완화하면 집값 상승을 다시 자극할 수 있다는 우려도 함께 나오고...