흙동산

  전세난이 심해졌는데 보증금 미반환은 줄었다?  임차권등기 신청 감소가 말해주는 시장 변화 요즘 전셋집을 구해본 사람이라면 가장 먼저 느끼는 것이 있습니다. "매물이 정말 없다." 불과 1~2년 전만 해도 역전세와 전세보증금 미반환 문제가 연일 뉴스에 나왔지만, 최근 시장은 분위기가 조금 달라졌습니다. 실제로 올해 상반기 서울 임차권등기명령 신청 건수는 지난해보다 25% 감소 했습니다. 처음 보면 의아합니다. 전세난은 심해지고 있는데, 오히려 보증금을 돌려받지 못하는 사례는 줄었다는 뜻이기 때문입니다. 오늘은 이 수치가 의미하는 시장의 변화를 조금 더 자세히 살펴보겠습니다. 임차권등기명령이란 무엇일까? 부동산 뉴스를 보다 보면 '임차권등기명령'이라는 용어가 자주 등장합니다. 쉽게 말하면 전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 세입자가 자신의 권리를 지키기 위해 신청하는 제도 입니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 경우에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 돕는 장치입니다. 따라서 이 신청 건수가 줄었다는 것은 보증금을 제때 돌려받는 세입자가 이전보다 늘었다 는 의미로 해석할 수 있습니다. 왜 보증금 반환은 오히려 쉬워졌을까? 핵심은 전셋값 상승 입니다. 2023~2024년에는 역전세가 큰 문제였습니다. 기존 세입자가 5억 원에 계약했는데 새로운 세입자를 4억 원에밖에 구하지 못하면 집주인은 부족한 1억 원을 직접 마련해야 했습니다. 이 과정에서 보증금 반환이 어려워지는 사례가 많았습니다. 하지만 지금은 상황이 반대로 바뀌고 있습니다. 전세가격이 오르면서 새 세입자로부터 더 높은 보증금을 받을 수 있게 되었고, 그 돈으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주는 구조가 다시 작동하기 시작한 것입니다. 즉, 전세가격 상승이 역전세 문제를 상당 부분 완화한 셈입니다. 전세 매물은 줄고, 재계약은 늘었다 서울 전세시장의 또 다른 특징은 매물이 빠르게 줄고 있다는 점입니다. 전세를 구하려는 사람은 많은데...

  동탄은 22억, 병점은 8억 규제 이후 가장 먼저 움직인 곳은 병점이었다 부동산 시장에서는 늘 비슷한 장면이 반복됩니다. 한 지역이 급등하면 규제가 나오고, 규제가 나오면 시장의 관심은 자연스럽게 옆 동네로 이동합니다. 최근 화성시 동탄구가 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정되면서 이런 흐름이 다시 나타나고 있습니다. 이번에 주목받는 곳은 바로 병점 입니다. 실제로 부동산 플랫폼에서는 병점 아파트의 조회수가 빠르게 늘고 있고, 일부 단지는 신고가를 새로 쓰고 있습니다. 그렇다면 병점은 단순한 '풍선효과'일까요, 아니면 장기적으로도 관심을 가져볼 만한 지역일까요? 동탄 규제가 병점으로 관심을 옮겼다 동탄은 수도권에서도 대표적인 상승 지역이었습니다. GTX-A 개통 기대와 반도체 산업 확대, 우수한 신도시 인프라가 맞물리면서 집값은 빠르게 올랐습니다. 대표 단지인 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡는 최근 22억 원을 넘는 실거래 가 나왔고, 일부 매물은 26억 원 수준까지 호가가 형성돼 있습니다. 가격 상승이 이어지자 정부는 동탄구를 규제지역으로 지정했습니다. 대출 규제가 강화됐고, 토지거래허가구역 지정으로 투자 목적의 거래도 이전보다 까다로워졌습니다. 이처럼 진입 장벽이 높아지면서 자연스럽게 실수요자들의 관심은 인근 지역으로 이동하기 시작했습니다. 왜 병점이 주목받을까? 병점은 오래전부터 '동탄 생활권'으로 불려왔습니다. 생활 인프라를 공유하면서도 가격 차이가 상당했기 때문입니다. 현재 병점 대표 단지인 병점역 아이파크캐슬 전용 84㎡는 약 8억 원 수준 에 거래되고 있습니다. 동탄과 비교하면 10억 원 이상 차이가 나는 셈입니다. 실제로 올해 초 7억 원 초반에 거래되던 물건이 최근에는 8억 원을 넘어섰고, 일부 호가는 10억 원까지 올라와 있습니다. 가격만 놓고 보면 동탄 대비 진입 부담이 훨씬 낮다는 점이 가장 큰 장점입니다. 교통 호재도 다시 주목받는 이유 병점의 가장 큰 경쟁력은 교통입니다. 현재는 수도권 전철 1호선을 이용할...

  GTX-C 공사 2년 만에 다시 움직인다.  도봉·의정부·양주 부동산은 어떻게 달라질까? GTX-C 사업이 다시 움직이기 시작했다는 소식이 나왔습니다. 사실 GTX-C는 착공식까지 열렸지만 이후 공사비 문제로 사업이 사실상 멈춰 있는 시간이 길었습니다. 그래서 많은 사람들이 "정말 되는 사업인가?"라는 의문을 갖기도 했죠. 이번에는 조금 분위기가 다릅니다. 현대건설이 현장 준비 작업에 들어갔고, 4조 원이 넘는 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달도 다시 추진되고 있습니다. 아직 개통까지는 시간이 남아 있지만, 최소한 사업이 정상 궤도로 복귀하는 신호로 해석할 수 있습니다. 오늘은 이번 GTX-C 재개 소식이 어떤 의미를 가지는지, 그리고 부동산 시장에서는 어떤 부분을 눈여겨봐야 하는지 정리해 보겠습니다. GTX-C 사업이 다시 속도를 내는 이유 GTX-C 노선은 경기 북부 덕정역에서 의정부, 청량리, 삼성역을 지나 수원까지 연결하는 수도권 광역급행철도입니다. 계획대로 개통된다면 덕정에서 삼성까지 약 20분대, 수원에서도 삼성까지 20분대 이동이 가능해집니다. 지금과 비교하면 출퇴근 시간이 크게 줄어드는 셈입니다. 하지만 사업은 예상보다 오래 지연됐습니다. 2021년 이후 자재비와 인건비가 급격히 오르면서 기존 사업비만으로는 공사를 진행하기 어려워졌고, 국토교통부와 사업시행자 사이에서 공사비 증액 협의가 길어졌습니다. 올해 대한상사중재원의 중재를 거치면서 사업비 일부가 조정됐고, 이후 금융권의 자금 조달도 다시 추진되면서 공사가 재개되는 흐름이 만들어졌습니다. 이번 뉴스에서 가장 중요한 포인트 이번 기사에서 가장 중요한 부분은 '착공'이라는 단어보다 불확실성이 줄어들었다는 점 입니다. 부동산 시장은 호재 자체보다 불확실성 해소에 더 민감하게 반응하는 경우가 많습니다. 그동안 GTX-C는 "언젠가는 되겠지"라는 기대와 "혹시 또 미뤄지는 것 아닐까"라는 우려가 공존했습니다. 이번에는 금융약정과 ...

성수4지구 수주한 롯데건설, 다음 승부처는 목동? 재건축 시장이 주목하는 이유 올해 도시정비사업에서 가장 화제가 된 소식 가운데 하나는 성수전략정비구역 4지구(성수4지구) 시공사 선정 이었습니다. 결과는 롯데건설의 승리였습니다. 표면적으로는 한 건설사가 시공권을 확보한 뉴스처럼 보일 수 있습니다. 하지만 조금 더 들여다보면 이번 결과는 하반기 서울 재건축 수주전의 분위기를 바꿀 수 있는 신호 로 해석하는 시각도 적지 않습니다. 특히 다음 무대로 거론되는 곳이 바로 목동 재건축 입니다. 9년 만에 경쟁입찰에서 거둔 의미 있는 승리 도시정비사업에서 시공사를 선정하는 방식은 크게 단독입찰 과 경쟁입찰 로 나뉩니다. 경쟁입찰은 여러 대형 건설사가 동시에 참여해 조합원들의 선택을 받는 구조인 만큼 브랜드와 사업 조건, 설계 경쟁력이 모두 평가 대상이 됩니다. 이번 성수4지구에서는 롯데건설이 총 620표 가운데 449표를 얻으며 약 72%의 득표율로 시공사에 선정됐습니다. 업계에서는 이번 결과를 2017년 이후 약 9년 만에 거둔 경쟁입찰 승리 라는 점에서 의미 있게 보고 있습니다. 그동안 롯데건설도 도시정비사업 수주는 꾸준히 이어왔지만, 대부분 단독입찰이었습니다. 이번에는 경쟁 속에서 선택받았다는 점이 다릅니다. 롯데건설이 목동으로 향하는 이유 성수 수주 직후 롯데건설은 목동에 '르엘 목동' 홍보관과 도시정비사업 사무실 을 마련할 계획을 밝혔습니다. 목동에서는 이미 여러 대형 건설사가 움직이고 있습니다. 현대건설 GS건설 대우건설 롯데건설 이처럼 주요 건설사들이 잇달아 거점을 마련하는 것은 목동 재건축이 본격적인 시공사 선정 단계에 가까워지고 있다는 의미 로 볼 수 있습니다. 목동에서 검토 중인 단지는 어디일까? 현재 롯데건설이 관심을 보이는 곳은 다음과 같습니다. 목동1단지 목동7단지 목동8단지 목동11단지 목동14단지 이들 단지는 입지와 사업성이 우수하다는 평가를 받습니다. 특히 일부 단지는 지하철 2호선과 5호선 접근성이 뛰어나고, 최고 49층 규모...

 대치동 재건축 이야기는 워낙 많이 나오지만, 이번 은마아파트 사업시행계획인가 소식은 조금 다르게 봐야 할 것 같습니다. 단순히 한 단지의 재건축 진도가 나갔다는 의미를 넘어, 대치동 전체 재건축 시장의 분위기가 한 단계 바뀌는 신호로 읽히기 때문입니다. 47년 된 은마아파트, 드디어 7부 능선을 넘었다 대치동 재건축이 달라지는 이유 서울 강남에서 재건축을 이야기할 때 가장 먼저 떠오르는 이름은 역시 은마아파트 입니다. 오랜 기간 사업이 지지부진했던 만큼 "이번에도 또 미뤄지는 것 아니냐"는 시선도 많았는데요. 하지만 최근 사업시행계획인가를 받으면서 분위기가 확연히 달라졌습니다. 직접 현장을 둘러보면 주민들 사이에서도 "이제는 정말 이주가 보인다"는 이야기가 자연스럽게 나옵니다. 그동안 멈춰 있던 시간이 다시 움직이기 시작한 느낌이었습니다. 사업시행계획인가, 왜 모두가 주목할까? 재건축 절차는 생각보다 길고 복잡합니다. 대략적인 순서는 다음과 같습니다. 안전진단 정비구역 지정 조합 설립 사업시행계획인가 관리처분인가 이주 및 철거 착공 이번에 은마아파트가 통과한 사업시행계획인가 는 흔히 재건축의 '7부 능선'이라고 불리는 단계입니다. 물론 아직 관리처분인가와 이주라는 중요한 절차가 남아 있지만, 사업의 큰 틀은 대부분 확정됐다고 볼 수 있습니다. 재건축을 오래 지켜본 사람일수록 이 단계의 의미를 크게 평가하는 이유도 여기에 있습니다. 현장에서 가장 먼저 보인 것은 '시간의 흔적' 단지 안으로 들어가면 오래된 아파트 특유의 분위기가 그대로 남아 있습니다. 특히 가장 인상 깊었던 부분은 주차장이었습니다. 차량이 빼곡하게 들어서 있었고, 이중주차는 이미 일상이 된 모습이었습니다. 실제로 차량을 밀어 출차하는 주민들도 쉽게 볼 수 있었고, 엘리베이터에는 이중주차 단속 안내문이 붙어 있었습니다. 오래된 대단지에서 흔히 볼 수 있는 풍경이지만, 동시에 왜 재건축이 필요한지를 가장 현실적으로 보여주는 장면이기도...

  "은마아파트 드디어 공사하나?"  30년 재건축이 사업시행인가까지 온 의미 부동산에 관심이 있다면 '은마아파트 재건축'이라는 말을 한 번쯤은 들어봤을 겁니다. 재건축이 시작된다는 뉴스가 나왔다가 잠잠해지고, 다시 기대감이 커졌다가 또 제자리로 돌아가는 일이 반복되면서 이제는 "또 은마 이야기냐"라는 반응도 적지 않습니다. 그런데 이번에는 조금 다릅니다. 서울시가 은마아파트 재건축 사업시행계획 인가 를 완료하면서, 30년 가까이 이어진 재건축이 실제 공사를 향해 한 단계 더 나아갔기 때문입니다. 물론 아직 관리처분과 이주, 철거 등 넘어야 할 과정은 남아 있습니다. 그렇다고 해도 이번 인가는 단순한 뉴스 이상의 의미를 갖습니다. 30년을 기다린 재건축, 왜 이렇게 오래 걸렸을까? 은마아파트는 1979년 준공된 강남의 대표적인 대단지입니다. 1996년 재건축 추진위원회가 만들어졌으니, 재건축 논의만 따져도 벌써 30년 가까운 시간이 흘렀습니다. 그 사이 부동산 시장은 여러 번 상승과 하락을 반복했고, 정부 정책도 수차례 바뀌었습니다. 여기에 주민 간 의견 차이, 각종 인허가 절차, 정비계획 변경 등 여러 변수가 겹치면서 사업은 예상보다 훨씬 더디게 진행됐습니다. 그래서 은마아파트는 단순한 재건축 단지가 아니라 서울 재건축의 상징 으로 불리기도 합니다. 사업시행인가가 중요한 이유 재건축은 생각보다 긴 과정을 거칩니다. 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가, 이주와 철거, 착공 순으로 진행됩니다. 이번에 통과한 사업시행인가는 본격적인 사업의 청사진이 확정됐다는 의미가 있습니다. 계획대로라면 기존 4,424가구는 최고 49층, 5,850가구 규모의 대단지로 다시 태어날 예정입니다. 공공임대와 공공분양도 함께 포함되며, 서울시는 2028년 착공을 목표로 하고 있습니다. 다만 착공까지는 관리처분계획 인가와 이주, 철거 등 중요한 절차가 남아 있어 일정이 변동될 가능성도 염두에 둘 필요가 있습니다....

  서초 5천 가구 입주에도 전셋값이 버티는 이유,  공급보다 중요한 것은 '시장 체력' 부동산에는 누구나 한 번쯤 들어본 공식이 있습니다. "입주 물량이 많아지면 전셋값은 떨어진다." 실제로 대부분의 지역에서는 맞는 이야기입니다. 대규모 단지가 입주를 시작하면 집주인들은 잔금을 마련하기 위해 세입자를 빨리 구해야 하고, 자연스럽게 전세 가격을 낮추는 경우가 많습니다. 이른바 '입주장'입니다. 그런데 최근 서초구 시장은 조금 다른 모습을 보여주고 있습니다. 올해 8월부터 래미안트리니원, 디에이치 방배, 오티에르 반포 등 약 5,400가구가 순차적으로 입주를 시작하지만, 현장에서는 전셋값이 쉽게 흔들리지 않을 것이라는 전망이 우세합니다. 뉴스만 보면 의아할 수 있습니다. '공급이 늘어나는데 왜 가격은 그대로일까?' 그 이유는 단순히 공급량만으로는 설명되지 않습니다. 부동산 가격은 '물량'보다 '급한 사람'이 결정한다 부동산 시장을 오래 지켜보면서 가장 많이 느낀 점이 있습니다. 가격은 집의 개수가 아니라 얼마나 많은 사람이 지금 당장 팔거나 임대해야 하는지 에 따라 움직이는 경우가 훨씬 많습니다. 이번 서초 입주장의 핵심도 여기에 있습니다. 강남권 신축 아파트를 분양받은 집주인 가운데는 자금 여력이 충분한 경우가 적지 않습니다. 잔금을 맞추기 위해 급하게 전세를 놓아야 하는 상황이 많지 않다 보니, 가격을 낮춰 경쟁할 이유도 크지 않습니다. 실제로 시장에서는 같은 입주장이라도 분위기가 전혀 다르게 흘러갑니다. 집주인들이 한꺼번에 가격을 낮추면 시세는 빠르게 조정됩니다. 반대로 매물이 많아 보여도 모두 비슷한 가격을 유지하면 시장 가격은 쉽게 무너지지 않습니다. 결국 공급보다 중요한 것은 매도자와 임대인의 심리 입니다. 서울 전체 전세 공급은 여전히 넉넉하지 않다 이번 상황을 이해하려면 서초구만 볼 것이 아니라 서울 전체 전세시장도 함께 봐야 합니다. 최근 몇 년 동안 서울 ...