흙동산

보유세 강화 논의에도  압구정 112억·반포 130억 신고가  강남 집값은 왜 흔들리지 않을까? 정부가 부동산 세제 개편을 공식적으로 검토하면서 시장의 관심이 다시 보유세 강화 로 향하고 있습니다. 많은 사람들이 "세금을 올리면 집값이 떨어질까?"라는 질문을 던집니다. 그런데 최근 시장은 예상과는 조금 다른 모습을 보여주고 있습니다. 압구정에서는 112억5000만 원 , 반포에서는 130억 원 에 거래된 초고가 아파트가 신고가를 새로 썼습니다. 보유세 강화가 거론되는 시점에도 강남 초고가 아파트는 오히려 최고가를 경신하고 있는 것입니다. 오늘은 이번 신고가 거래가 의미하는 것과 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 함께 살펴보겠습니다. 압구정·반포, 또다시 신고가 최근 국토교통부 실거래가 자료를 보면 강남권에서는 연일 최고가 거래가 이어지고 있습니다. 대표적인 사례는 다음과 같습니다. 압구정 신현대12차 전용 182㎡ : 112억5000만 원 압구정 신현대11차 전용 183㎡ : 105억 원 래미안 원베일리 전용 168㎡ : 130억 원 아크로리버파크 전용 178㎡ : 98억 원 특히 압구정 신현대11차는 불과 한 달 사이 약 11억 원 이 오른 가격에 거래되면서 시장을 놀라게 했습니다. 이러한 거래는 단순한 최고가 경신 이상의 의미를 갖습니다. 양도세 중과 이후 오히려 매물이 줄었다 정부는 올해 5월부터 다주택자 양도세 중과를 다시 시행했습니다. 정책의 목표는 명확했습니다. 시장에 매물을 늘려 공급을 확대하고 가격 상승을 억제하겠다는 것이었습니다. 하지만 실제 시장은 조금 다르게 움직였습니다. 서울 아파트 매물은 약 21% 감소 했습니다. 특히 강남3구는 감소폭이 더욱 컸습니다. 서초구 약 22% 감소 송파구 약 13% 감소 강남구 약 6% 감소 세금 부담 때문에 집을 파는 것이 아니라, 오히려 매도를 미루는 집주인이 늘어난 것 입니다. 왜 강남은 보유세보다 공급이 더 중요할까? 부동산 시장에서 가격은 결국 수요와 공급 이 결정합니다. 강...

  모아타운, 재개발이랑 뭐가 다를까?  2026년 서울 부동산 투자자가 꼭 알아야 할 핵심 차이 최근 서울 부동산 시장에서 가장 많이 들리는 단어 중 하나가 '모아타운' 입니다. "재개발이랑 뭐가 다른 거죠?" "빌라를 사려면 재개발이 좋나요, 모아타운이 좋나요?" "지금 투자해도 괜찮을까요?" 실제로 현장에서도 이런 질문이 정말 많습니다. 특히 서울시는 최근 몇 년간 모아타운을 빠르게 확대하고 있고, 2026년에도 신규 지정과 관리계획 고시가 이어지고 있습니다. 오늘은 재개발과 모아타운의 차이 , 그리고 실수요자와 투자자가 반드시 체크해야 할 포인트 를 쉽게 정리해보겠습니다. 왜 서울시는 모아타운을 밀고 있을까? 서울의 오래된 주택가는 대부분 빌라와 다세대주택이 밀집해 있습니다. 문제는 이들 지역이 재개발을 추진하기에는 규모가 작거나 주민 동의를 얻기 어려운 경우가 많다는 점입니다. 이 때문에 수십 년 동안 개발이 멈춘 곳이 적지 않았습니다. 서울시는 이런 문제를 해결하기 위해 소규모 정비사업을 묶어서 하나의 생활권처럼 개발하는 '모아타운' 을 적극 추진하고 있습니다. 쉽게 말하면 "재개발이 어려운 곳도 여러 구역을 함께 정비해서 새 아파트 단지로 만들자." 라는 개념입니다. 재개발과 모아타운의 가장 큰 차이 구분 재개발 모아타운 사업 규모 대규모 소규모 여러 구역 시행 방식 조합 중심 모아주택 여러 개 연계 사업 기간 긴 편 상대적으로 빠름 진입 장벽 높음 비교적 낮음 공급 속도 느림 빠른 편 사업 리스크 높음 상대적으로 낮음 재개발은 하나의 큰 사업입니다. 반면 모아타운은 여러 개의 모아주택 사업을 하나의 생활권으로 묶는 방식 입니다. 소규모인데도 대단지가 가능하다 많은 사람들이 "소규모 정비사업이면 아파트도 작지 않을까?" 라고 생각합니다. 하지만 실제 사례는 다릅니다. 광진구 자양1동 기존에는 각각 따로 개발 방식이었지만 통합 개발을...

  용산 효창공원앞역, 2400가구 대단지로 변신 '노후 빌라촌'이 다시 주목받는 이유 서울 부동산 시장에서 용산 은 늘 특별한 지역입니다. 국제업무지구, 용산공원, GTX, 한강 개발 등 굵직한 개발 호재가 이어지면서 서울에서도 가장 높은 관심을 받는 곳 중 하나입니다. 그런데 최근 용산에서 또 하나의 의미 있는 변화가 시작됐습니다. 오랫동안 노후 빌라가 밀집해 있던 효창공원앞역 일대가 약 2,400가구 규모의 대단지 아파트로 개발 되는 절차에 본격적으로 들어간 것입니다. 겉으로 보면 단순한 정비사업처럼 보일 수 있지만, 이번 사업은 서울 도심 공급 확대와 용산 개발의 연결고리 라는 점에서 시장이 주목하고 있습니다. 효창공원앞역, 4년 만에 본궤도에 오르다 국토교통부는 최근 용산구 용문동 일대를 도심 공공주택 복합지구 로 지정·고시했습니다. 사업 대상지는 약 6만682㎡ 규모이며, 용적률 최대 499% 를 적용해 약 2,384가구 의 대단지 아파트가 들어설 예정입니다. 2022년 도심 공공주택 복합사업 후보지로 선정된 이후 주민 동의 절차와 행정 절차를 거쳐 약 4년 만에 본지구 지정까지 완료된 것입니다. 이제는 복합사업계획 승인과 보상, 착공 등의 후속 절차가 진행될 예정입니다. 왜 효창공원앞역이 주목받을까? 가장 큰 이유는 입지 입니다. 효창공원앞역은 서울지하철 6호선 경의중앙선 두 개 노선을 이용할 수 있는 역세권입니다. 여기에 용산역 용산국제업무지구 서울역 공덕역 까지 모두 가까운 서울 도심 핵심 생활권입니다. 특히 앞으로 용산국제업무지구 개발이 본격화되면 직주근접 수요가 더욱 늘어날 가능성이 있습니다. 사실 이곳은 개발이 처음이 아니다 효창공원앞역 주변은 오래전부터 개발 이야기가 많았습니다. 2007년에는 재개발 추진위원회가 구성됐지만 사업이 무산됐고, 이후 장기전세주택 사업도 추진됐지만 역시 성사되지 못했습니다. 그만큼 개발이 쉽지 않았던 지역입니다. 이번에는 LH가 시행하는 도심 공공주택 복합사업 방식으로 방향을 바꾸면서 다시 ...

  17억7000만 원 근저당 논란,  정말 '대출 규제 꼼수'일까?  부동산 전문가 시각에서 쉽게 정리해봤습니다 최근 부동산 뉴스를 보다 보면 정치보다 부동산 거래 방식이 더 화제가 된 기사가 있습니다. 바로 이재명 대통령이 분당 아파트를 매각하는 과정에서 17억7000만 원의 근저당권이 설정된 사실 입니다. 일부에서는 "대출 규제를 우회한 것 아니냐?" 는 비판을 내놓고 있고, 반대로 "잔금을 담보하기 위한 일반적인 거래 방식이다." 라는 반론도 나오고 있습니다. SNS에서는 '더불어근저당'이라는 표현까지 등장하며 논란이 커졌지만, 정작 많은 사람들이 근저당권이 무엇인지 , 왜 설정하는지 는 잘 모르는 경우가 많습니다. 오늘은 정치적인 해석을 떠나 부동산 거래 관점 에서 이번 논란을 차분히 살펴보겠습니다. 사건을 간단히 정리하면 공개된 등기부등본에 따르면, 분당 수내동 아파트는 약 29억 원 에 매매됐습니다. 하지만 동시에 근저당권자 : 매도인(이재명 대통령 부부) 채무자 : 매수인 채권최고액 : 17억7000만 원 이 설정됐습니다. 여기서 많은 사람들이 의문을 갖습니다. "집을 팔았는데 왜 근저당이 남아 있지?" 바로 이 부분이 이번 논란의 시작입니다. 근저당권이란 무엇일까? 생각보다 어렵지 않습니다. 가장 흔한 사례는 은행 대출입니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 사면서 은행에서 6억 원을 빌리면 은행은 혹시 돈을 돌려받지 못할 상황을 대비해 아파트에 근저당권을 설정합니다. 쉽게 말하면 "돈을 못 갚으면 이 집으로 변제받겠습니다." 라는 권리입니다. 그런데 이번에는 은행이 아니다 이번 거래의 특징은 은행이 아니라 매도인이 근저당권자 라는 점입니다. 즉, 잔금 일부를 아직 받지 못한 상태에서 소유권을 먼저 넘겨주면서 남은 돈을 담보하기 위해 근저당을 설정한 것입니다. 부동산 업계에서는 이를 흔히 매도인 담보 , 또는 Seller Financing(매도...

동탄 집값 부담에 병점이 뜬다?  국평 8.5억 신고가가 말해주는 경기 남부 부동산의 변화 "동탄은 너무 비싸고, 그렇다고 서울은 엄두도 안 나네요." 최근 공인중개사무소에서 가장 자주 들리는 말 중 하나입니다. 몇 달 전까지만 해도 동탄 아파트를 알아보던 사람들이 이제는 병점, 영통, 평택 지제, 의왕 까지 함께 살펴보고 있습니다. 실제로 최근 병점의 대표 단지인 병점역아이파크캐슬 전용 84㎡가 8억5000만원 신고가 를 기록했습니다. 1년 전만 해도 6억 후반에 거래되던 아파트가 1년 만에 약 1억7000만원 오른 것입니다. 단순한 가격 상승처럼 보일 수도 있습니다. 하지만 조금 더 깊게 들여다보면 지금 경기 남부 부동산 시장의 흐름이 바뀌고 있다는 신호 가 숨어 있습니다. 왜 갑자기 병점이 주목받고 있을까? 답은 의외로 간단합니다. 동탄이 너무 많이 올랐기 때문입니다. 동탄역 인근 대표 단지인 동탄역롯데캐슬 전용 84㎡는 최근 22억2500만원 에 거래됐습니다. 반면 병점역아이파크캐슬은 같은 국민평형이 8억5000만원 입니다. 무려 13억원 이상 차이 가 납니다. 생활권은 상당 부분 공유하지만 가격은 절반 이하입니다. 실수요자 입장에서는 자연스럽게 고민하게 됩니다. "굳이 22억을 주고 동탄을 들어가야 할까?" 바로 이 지점에서 병점이 대체 주거지로 떠오르고 있습니다. 거래량이 말해주는 시장의 분위기 가격보다 더 중요한 것은 거래량입니다. 병점역아이파크캐슬은 올해 들어 거래가 폭발적으로 늘었습니다. 지난해 같은 기간 거래량은 61건. 올해는 이미 168건을 기록했습니다. 무려 175% 증가 한 것입니다. 특히 6월에는 한 달 동안만 47건이 거래됐습니다. 신고가가 한두 건 나오는 것보다 거래량이 함께 증가하는 현상이 더 중요합니다. 이는 특정 투자자가 가격을 올린 것이 아니라 실제 매수세가 유입되고 있다는 의미 이기 때문입니다. 병점이 가진 세 가지 강점 병점은 단순히 저렴해서 주목받는 지역이 아닙니다. ① 동탄 생활권...

내 집 마련이 꿈이 아닌 악몽이 되지 않으려면 2300건 넘게 쏟아진 국민들의  부동산 정책 제안이 말하는 것 최근 부동산 뉴스를 보면 숫자 하나가 유난히 눈에 들어옵니다. 2,323건. 정부가 7월 23일 개최하는 부동산 정책 국민 대토론회를 앞두고 접수된 정책 제안의 숫자입니다. 처음에는 "국민 의견을 듣는 행사인가 보다"라고 생각할 수도 있습니다. 하지만 내용을 하나씩 살펴보면 단순한 의견 수렴을 넘어, 지금 우리나라 부동산 시장에서 사람들이 무엇을 가장 힘들어하는지가 고스란히 담겨 있습니다. 흥미로운 점은 가장 많은 의견이 집값 도, 세금 도 아닌 대출 에 집중됐다는 것입니다. 이 사실은 지금 부동산 시장의 중심이 가격의 문제에서 자금 조달의 문제로 이동하고 있다 는 것을 보여줍니다. 왜 사람들은 대출 이야기를 가장 많이 했을까? 전체 제안 가운데 절반 가까이가 금융 분야에 몰렸습니다. 대표적인 요구는 비슷했습니다. 무주택자의 대출 한도를 늘려 달라. 생애 최초 주택구입 대출을 현실에 맞게 조정해 달라. 신혼부부 정책대출 기준을 완화해 달라. 계약을 마친 사람들의 잔금대출은 보장해 달라. 이런 요구가 쏟아지는 이유는 어렵지 않습니다. 최근 서울 아파트 가격은 계속 오르고 있지만, 시중은행은 가계대출 총량 관리로 대출 심사를 강화하고 있습니다. 여기에 기준금리 인상과 주택담보대출 금리 상승까지 겹치면서 '집을 살 능력이 없는 것이 아니라, 대출이 막혀 집을 못 사는 상황' 이 늘어나고 있습니다. 예전에는 집값이 가장 큰 장벽이었다면, 지금은 금융 접근성 이 새로운 장벽이 되고 있는 것입니다. "계약은 했는데 대출이 안 됩니다" 최근 부동산 시장에서 자주 들리는 이야기가 있습니다. "계약은 했는데 잔금대출이 예상보다 적게 나왔습니다." 몇 달 전만 해도 가능했던 대출이 정책 변화로 갑자기 줄어드는 사례가 생기면서 실수요자들의 불안감도 커지고 있습니다. 특히 신혼부부나 30~40대 무주택자는...

  "삼익맨숀 5동은 빼고 재건축합니다" '한 동만 남기는 재건축'이 가능했던 이유 재건축이라고 하면 보통 단지 전체를 철거하고 새 아파트를 짓는 모습 을 떠올립니다. 그런데 서울 강동구 명일동 삼익맨숀 에서는 조금 낯선 일이 벌어졌습니다. 단지 전체가 아니라 '5동만 제외하고' 재건축을 추진하는 방식 이 현실화된 것입니다. 재건축 사업에서 주민 간 갈등은 흔하지만, 특정 동 전체를 사업 대상에서 제외한 사례는 매우 드뭅니다. 그래서 이번 사례는 단순한 지역 뉴스가 아니라 앞으로 정비사업을 바라보는 새로운 시사점을 던지고 있습니다. 왜 5동만 재건축에서 빠지게 됐을까? 갈등의 시작은 분담금 이었습니다. 삼익맨숀 5동은 다른 동보다 전용면적이 큰 세대로 구성되어 있습니다. 5동 주민들은 재건축 과정에서 적용되는 감정평가 방식 때문에 자신들의 부담금이 과도하게 늘어난다고 주장했고, 조합 설립에 필요한 동의를 하지 않았습니다. 재건축은 단순히 전체 주민 동의율만 충족한다고 되는 것이 아닙니다. 현행 법에서는 전체 소유자의 일정 비율 이상 동의 각 동별 과반수 동의 도 함께 충족해야 합니다. 즉, 5동 주민들의 반대가 계속되면서 사업 자체가 멈출 가능성이 있었던 것입니다. 결국 법원이 선택한 '공유물 분할' 사업이 장기간 멈추자 추진위원회는 새로운 방법을 선택했습니다. 바로 공유물 분할 소송 입니다. 쉽게 말하면 "5동을 사업구역에서 분리하고 나머지 단지만 재건축하겠습니다." 라는 것입니다. 법원은 충분한 협의가 진행됐고 더 이상의 합의 가능성이 사실상 없으며 사업을 계속 막는 것은 현실적으로 어렵다고 판단했습니다. 결국 5동을 제외한 나머지 단지만 재건축을 진행할 수 있도록 허용했습니다. 정말 이런 사례가 늘어날까? 결론부터 말하면 가능성은 높지 않습니다. 이번 사례가 특별한 이유는 여러 조건이 동시에 맞아떨어졌기 때문입니다. 예를 들어 토지를 법적으로 분리할 수 있어야 하고 차량 진입로...